華潤置地70.45億接盤原世茂集團(tuán)地塊

2026年5月6日，華潤置地旗下深圳市潤圳房地產(chǎn)有限公司以底價(jià)70.45億元成功競得深圳市龍崗區(qū)龍城街道G01046-0106宗地，成交綜合樓面價(jià)為14,776元/平方米。該地塊土地面積169,734.85平方米，總建筑面積476,800平方米，用地性質(zhì)為二類居住用地、商業(yè)用地和城市道路用地。此次交易標(biāo)志著曾規(guī)劃建設(shè)約700米"中國第一高樓"的原世茂深港國際中心核心地塊正式迎來新生。

一、地塊歷史：從"地王"到爛尾的跌宕歷程

該地塊的歷史可追溯至2017年12月，當(dāng)時(shí)世茂集團(tuán)以239.43億元的天價(jià)競得，創(chuàng)下彼時(shí)深圳土地市場總價(jià)第二高紀(jì)錄。按照最初規(guī)劃，世茂計(jì)劃總投資超500億元打造"深港國際中心"，建設(shè)集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國際演藝中心、國際化學(xué)校、智能辦公、大型商業(yè)、公寓等于一體的大型城市綜合體，其中最引人注目的是規(guī)劃建設(shè)668-700米的超高層主塔，建成后將超越上海中心大廈成為"中國第一高樓"。

然而，隨著2022年世茂集團(tuán)爆發(fā)流動性危機(jī)，項(xiàng)目全面停工。2023年，該項(xiàng)目資產(chǎn)兩次進(jìn)入司法拍賣程序：7月首次拍賣起拍價(jià)130.44億元，11月第二次拍賣起拍價(jià)降至104.35億元，但均因無人出價(jià)而流拍。2023年末，中信信托申請以二拍保留價(jià)104.35億元抵償世茂未兌付的本息債務(wù)并獲得法院同意，深港國際中心項(xiàng)目正式歸屬中信信托。2025年9月，停工三年的項(xiàng)目迎來轉(zhuǎn)機(jī)，龍崗區(qū)國資委以68億元收儲該項(xiàng)目，含12宗土地。

二、規(guī)劃重構(gòu)：從摩天地標(biāo)到宜居社區(qū)的徹底轉(zhuǎn)型

重新掛牌后，該地塊規(guī)劃發(fā)生了根本性改變，體現(xiàn)了深圳"清調(diào)供"（清理、調(diào)整、供應(yīng)）政策的實(shí)踐：

1. 用地性質(zhì)調(diào)整：從純商業(yè)用地調(diào)整為"二類居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地"。

2. 建筑面積分配：住宅建筑面積305,617平方米，占總建筑面積的64%；商業(yè)建筑143,456平方米（其中酒店25,000平方米限整體轉(zhuǎn)讓，集中商業(yè)116,000平方米不得轉(zhuǎn)讓）；其他各類配套建筑27,727平方米。

3. 容積率降低：從原項(xiàng)目約4.17大幅降至3.26，從追求標(biāo)志性建筑高度轉(zhuǎn)向注重居住舒適度和功能合理性。

4. 開發(fā)模式創(chuàng)新：首次引入"分宗開發(fā)、分期建設(shè)"模式。根據(jù)出讓條件，住宅須在《出讓合同》簽訂之日起1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工；集中商業(yè)及酒店可寬限至2.5年內(nèi)開工、6年內(nèi)竣工。這種模式允許開發(fā)商優(yōu)先開發(fā)住宅部分以快速回籠資金，極大緩解前期資金壓力。

三、交易細(xì)節(jié)與開發(fā)條件

此次交易采用"不設(shè)上限，競地價(jià)，價(jià)高者得"的競價(jià)方式，但因掛牌期截止時(shí)僅華潤置地一家有效競買人，根據(jù)規(guī)則直接按起始價(jià)成交，未進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)。競買需繳納14.09億元的保證金。

開發(fā)條件方面：住宅及配套商業(yè)可分割轉(zhuǎn)讓；酒店限整體轉(zhuǎn)讓；集中商業(yè)（不含酒店）不得轉(zhuǎn)讓，須由華潤長期自持運(yùn)營。此外，競得人須承擔(dān)宗地范圍內(nèi)文化活動中心、道路及周邊公園復(fù)合工程的建設(shè)義務(wù)，建成后無償移交政府。

四、市場意義與行業(yè)影響

此次交易被視為深圳應(yīng)用"清調(diào)供"政策成功盤活存量爛尾資產(chǎn)的標(biāo)桿案例。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，深港國際中心的盤活通過調(diào)整用地性質(zhì)、降低起拍價(jià)與容積率、推出分宗開發(fā)模式，對全國類似大體量商辦項(xiàng)目的盤活具有較強(qiáng)借鑒意義。

從市場角度看，該項(xiàng)目位于大運(yùn)新城核心區(qū)域，周邊配套成熟：有華師大龍崗附中、北理莫斯科大學(xué)、星河COCO Park、萬科廣場、華潤大運(yùn)天地等優(yōu)質(zhì)配套，且緊鄰16號線龍城公園站。周邊新房如中海大運(yùn)玖章花園備案均價(jià)約6.2萬/平方米；二手房如奧林華府、陽光天健城、綠景大公館等住宅項(xiàng)目掛牌均價(jià)普遍在6萬-7萬元之間。

中山大學(xué)嶺南學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授林江分析認(rèn)為，龍崗區(qū)將原超高層建筑規(guī)劃轉(zhuǎn)為商住結(jié)合模式，通過"以住養(yǎng)商"實(shí)現(xiàn)功能多元化，有助于激活現(xiàn)金流、分散風(fēng)險(xiǎn)，是適應(yīng)市場的有效調(diào)整。地方政府主導(dǎo)回購，體現(xiàn)了對項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展的信心及政府在城市更新中的積極作用。

五、華潤置地的戰(zhàn)略布局

此次接盤是華潤置地近期在深圳的重要布局。資料顯示，深圳市潤圳房地產(chǎn)有限公司成立于2022年12月24日，由深圳市潤投咨詢有限公司全資控股，后者由華潤置地控股有限公司全資控股。在拿下該地塊前一周，華潤置地已在深圳斥資141億元獲得三宗地塊，顯示其在深圳市場的積極擴(kuò)張態(tài)勢。

這一交易不僅標(biāo)志著深圳昔日"地王"的重生，更反映了中國房地產(chǎn)行業(yè)從追求建筑高度競賽向務(wù)實(shí)理性發(fā)展的轉(zhuǎn)型，為全國類似大體量爛尾商辦項(xiàng)目的盤活提供了可復(fù)制的樣本。