房貸余額兩年驟降1.3萬億，六大行房貸跌破6萬億

2023年以來，提前還貸潮成為社交媒體熱議話題。受市場利率下降、居民風險偏好回落影響，各地出現大量提前還房貸現象，不少銀行通過關閉線上通道、額度控制等方式拉長還貸排隊期限，線下排期甚至可達數月。

但短短兩年多，熱潮迅速降溫。銀行信貸從業者坦言：“去年網點提前還貸預約排兩個月，今年來問的人都少了。”數據顯示，截至2025年末，六大行個人住房貸款余額合計超25萬億元，較2024年末減少約7000億元，但業內人士表示，當前提前還貸已不再成“潮”。

這一變化背后，既關乎居民需求轉變，更牽扯深層經濟邏輯與國家層面的應對。

要理解這股熱潮的興衰，首先需明確：為何中國房貸是銀行最優質資產？這也是銀行對提前還貸反應激烈的根源。我國住房貸款中，個人對房貸承擔無限連帶責任，償付義務不限于所購房產，若拍賣房產不足以清償貸款，不足部分仍需債務人承擔，房價下跌時銀行還可要求補充首付。

反觀美國，實行非追索權住房抵押貸款，購房者償付責任僅限于抵押房產，2008年次貸危機中金融機構損失慘重，正是源于此。加之我國首套、二套房高首付要求，大幅降低了違約風險，使得個人住房貸款違約率極低。

以招商銀行為例，截至2022年9月末，其個人住房貸款余額約1.4萬億元，占零售貸款余額44%，不良率僅0.29%。因此，居民集中提前還貸會導致銀行優質資產縮水、收益受損，銀行才會想方設法延緩還貸進程。

提前還貸潮的興起，直接誘因是市場利率變化。2022年下半年，我國個人住房貸款借款人開始加快提前還貸，核心原因是存量房貸利率偏高（部分超5%），而當時銀行理財收益跌破3%，資金存銀行跑不贏房貸利息，甚至有部分人違規用低息消費貸置換高息房貸，面臨抽貸風險。

根源則在2019年LPR改革后的定價機制：房貸加點一旦簽入合同便二三十年鎖死，而LPR從2019年11月的4.8%降至2024年9月的3.85%，降幅近100個基點，新老房貸利差擴大，“早買早吃虧”的不公平感成為核心心理推手。

2023年8月，央行首次調整存量首套房貸利率，但未覆蓋二套、力度有限，矛盾未根本化解。

從宏觀視角看，提前還貸潮的興起暗藏隱患，這也是國家出手干預的關鍵。2022年末，我國個人房貸余額38.8萬億元，較三季度末下降1000億元，這一現象在金融史上較為罕見，意味著居民開始進入去杠桿階段。

不少人認為去杠桿是好事，但私有部門（民營企業、居民）若出現大規模、長周期去杠桿，可能引發資產負債表衰退，日本“失落的三十年”便是典型——1990年后房價暴跌導致企業和居民資產縮水、資不抵債，長期去杠桿讓經濟陷入低迷。

2022年末，我國社會融資規模存量344萬億元，宏觀杠桿率超284%，杠桿結構分化明顯：政府和國企杠桿率快速上升，私有部門杠桿和投資增長停滯甚至下降。

當年住戶貸款余額74.9萬億元，占GDP的60.6%，較2021年下降1.6%，為多年來首次明顯下降；民間固定資產投資總額31萬億元，增速僅0.9%，凸顯私營企業去杠桿意愿增強。

這些信號值得警惕。2021年末我國住戶部門全口徑杠桿率達72.2%，高于2022年9月末美國的65%。更關鍵的是，我國GDP分配中勞動者所得不足30%，而美國超50%，這意味著中國居民靠勞動收入負擔債務的壓力遠超美國。

但不能簡單判定我國居民整體杠桿率過高。衡量負債合理性，需結合儲蓄和資產：2022年末我國住戶存款121.2萬億元，減去住戶貸款后凈儲蓄余額46.3萬億元。保守估計，當年居民部門總資產達500萬億元，資產負債率低于20%，整體杠桿率偏低。之所以多數家庭感覺債務沉重，核心是財富分配不均。

房地產占城鎮家庭資產比重超60%，高房價加劇財富分化。招商銀行數據顯示，截至2022年6月末，1.8億零售客戶管理的11.7萬億元資產中，400萬金葵花及以上客戶占9.6萬億元（戶均238萬元），13萬私人銀行客戶占3.6萬億元（戶均2800萬元），可見金融資產集中于少數高凈值人群。

中低收入家庭購房晚、資產少，負債率高、還款壓力大，是提前還貸潮的主力；高收入家庭早買房、資產多，可變現房產投資金融資產，負債率低、多處于凈儲蓄狀態。

提前還貸潮的降溫，核心是國家政策的精準干預。2024年9月29日，央行完善房貸利率定價機制，指導自律機制倡議商業銀行于當年10月31日前批量調整存量房貸利率（含首套、二套），原則上不低于LPR減30個基點，同時取消重定價周期一年的限制。

該政策惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，每年可為家庭節約支出1500億元，政策出臺后，銀行提前還貸日均申請量下降六成。

后續降息持續發力：2025年5月20日LPR下調10個基點，5年期以上降至3.5%，到2026年1月重定價日，存量房貸利率累計降幅超1個百分點；公積金貸款利率下調25個基點，首套5年以上低至2.6%，部分城市首套商貸利率觸及3.0%。新老利差收窄，大幅削弱了提前還貸的經濟驅動力。

對銀行而言，讓利是理性選擇。商業銀行凈息差連續三個季度維持1.42%的歷史低位，國有大行凈息差小幅下滑至1.30%。銀行通過壓降高成本存款（五年期利率跌破2%）、接受房貸讓利，換取貸款規模穩定和質量提升，避免集中還貸沖擊流動性。

2026年一季度樓市“小陽春”也對沖了房貸余額下滑，重點20城3月二手房成交面積1797萬平方米，環比增長117%，上海成交創近五年新高，銀行按揭進件量明顯上升，顯示房地產市場企穩，新增貸款與放緩的提前還貸形成對沖，房貸凈減少幅度有望收窄。

提前還貸潮的興衰，還與房地產對地方財政的影響密切相關。我國經濟長期依賴土地財政，房地產業相關收入占地方綜合財力一半左右，支撐基礎設施建設、招商引資和就業。2022年，國有土地使用權出讓收入6.7萬億元，同比下降23.3%，房地產相關稅收下滑7.6%，當時救市政策未能挽回消費信心，后續隨房貸利率調整、樓市回暖才逐步改善。

短期來看，房貸運用仍有上升空間。

2022年末，我國個人房貸余額38.8萬億元，占居民債務不足一半、不足存量商品房價值十分之一，而美國房貸余額占居民債務超70%、占房產總價值25%，我國房貸運用比例偏低，高收入人群仍有加杠桿空間。

但也需保持謹慎。2026年一季度GDP增速5.0%，但中東地緣沖突、美國高關稅政策拖累出口，外部環境復雜。在此背景下，居民保持財務彈性至關重要，提前還貸不可逆，留足現金流應對突發支出，比省利差更重要。

中長期我國需發展新興產業、減少對房地產依賴，短期則離不開房地產對經濟復蘇的支撐。當前居民部門僅高收入人群有較大加杠桿空間，房價高估部分源于土地出讓金和稅費，地方政府需通過良性收入循環，為中低收入人群提供保障房和基礎設施。

提前還貸潮退去，是政策破解利差痛點、居民風險偏好回歸理性的結果，彰顯了經濟體的戰略定力。未來，有關部門需優化限購限貸政策，促進住房消費，兼顧不同家庭需求，推動經濟持續健康復蘇。畢竟，手里有糧，心里不慌，這既是過日子的道理，也是搞經濟的準則。