開(kāi)盤一年去化超90%，復(fù)盤越秀珠實(shí)皓悅濱江的海珠速度

在海珠區(qū)這個(gè)廣州樓市的“兵家必爭(zhēng)之地”，一個(gè)新盤要想脫穎而出，往往需要十八般武藝。但如果告訴你，有一個(gè)項(xiàng)目從拿地到清盤僅用了不到15個(gè)月，且全程無(wú)需大幅降價(jià)促銷，你會(huì)相信嗎？

這就是越秀珠實(shí)·皓悅濱江交出的答卷。

站在2026年5月的時(shí)間節(jié)點(diǎn)回望，這個(gè)項(xiàng)目自2025年4月底低調(diào)開(kāi)盤以來(lái)，不僅沒(méi)有陷入當(dāng)時(shí)海珠西激烈的價(jià)格戰(zhàn)泥潭，反而走出了一條獨(dú)立的“量?jī)r(jià)齊穩(wěn)”行情。今天，我們就通過(guò)復(fù)盤這一年的成交數(shù)據(jù)、價(jià)格走勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)格局，來(lái)拆解這個(gè)“小而美”項(xiàng)目的成功邏輯。

一、成交復(fù)盤：從“首開(kāi)即爆”到“持續(xù)霸榜”

1.首開(kāi)引爆：五一假期的“現(xiàn)象級(jí)”熱銷

2025年4月30日，皓悅濱江迎來(lái)首開(kāi)。盡管當(dāng)天僅推出1棟部分單位及2棟（未取證），但憑借“廣府系”產(chǎn)品的口碑積累和板塊斷供十年的稀缺性，當(dāng)日即認(rèn)購(gòu)70套，去化率達(dá)到23%。

更亮眼的數(shù)據(jù)來(lái)自隨后的五一假期。據(jù)案場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)假期期間項(xiàng)目累計(jì)成交超過(guò)120套，01/05梯腿基本售罄。這一成績(jī)不僅在當(dāng)時(shí)低迷的市場(chǎng)環(huán)境中顯得格格不入，更直接助推項(xiàng)目在5月一舉奪得海珠西新房成交金額、面積、套數(shù)“三冠王”。

2.持銷期表現(xiàn)：月度去化穩(wěn)定在40+套

進(jìn)入2025年下半年，隨著1棟房源逐漸清退，項(xiàng)目于9月初加推了位置更優(yōu)、景觀更好的2棟。這一動(dòng)作再次點(diǎn)燃市場(chǎng)熱情。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月皓悅濱江勇奪全市80-120㎡面積段網(wǎng)簽金額榜首，且領(lǐng)先第二名約30%，呈現(xiàn)斷層式優(yōu)勢(shì)。

在隨后的10月至2026年春節(jié)前，項(xiàng)目保持了穩(wěn)定的去化節(jié)奏。即使在傳統(tǒng)淡季，月均成交也能維持在40套以上。截至2026年初，項(xiàng)目整體去化率已超過(guò)90%，僅剩少量頂層或特殊戶型在售，基本進(jìn)入清盤收尾階段。

二、價(jià)格走勢(shì)：堅(jiān)守6萬(wàn)+，拒絕“以價(jià)換量”

在2025年的廣州樓市，不少新盤為了搶跑，選擇了“貼著二手房賣”的策略，甚至出現(xiàn)開(kāi)盤即降價(jià)的情況。然而，皓悅濱江卻反其道而行之，始終堅(jiān)守在6萬(wàn)元/㎡的價(jià)格區(qū)間。

1.價(jià)格曲線分析

?開(kāi)盤期（2025年4月-5月）：

精裝售價(jià)區(qū)間為5.4萬(wàn)-6.5萬(wàn)元/㎡，整體均價(jià)約為6.1萬(wàn)-6.2萬(wàn)元/㎡。這一價(jià)格在當(dāng)時(shí)略高于周邊二手房均價(jià)，但考慮到新規(guī)戶型的高使用率，市場(chǎng)接受度極高。

?持銷期（2025年6月-12月）：

價(jià)格保持堅(jiān)挺。2025年10月的參考均價(jià)仍維持在6.1萬(wàn)元/㎡。即便在年底促銷節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目也未出現(xiàn)大規(guī)模打折，而是通過(guò)“保價(jià)到年底”的承諾來(lái)消除客戶顧慮。

?收官期（2026年至今）：

隨著房源減少，剩余單位多為高樓層江景戶或低樓層園林戶，價(jià)格出現(xiàn)輕微分化。2026年3月的數(shù)據(jù)顯示，部分特價(jià)單位參考價(jià)降至5.4萬(wàn)元/㎡左右，但主流成交價(jià)仍穩(wěn)定在5.8萬(wàn)-6.1萬(wàn)元/㎡之間。

2.為何能站穩(wěn)價(jià)格？

皓悅濱江之所以能不降反穩(wěn)，核心在于其“質(zhì)價(jià)比”。項(xiàng)目樓面價(jià)為3.2萬(wàn)元/㎡，相較于周邊動(dòng)輒10萬(wàn)+的前航道豪宅（如保利天悅、匯悅臺(tái)）和7-10萬(wàn)/㎡的濱江西新盤（如越秀濱江樾），其6萬(wàn)+的定價(jià)為中產(chǎn)家庭提供了進(jìn)入珠江前航道核心區(qū)的親民門檻。這種“稀缺地段+合理價(jià)格”的組合，構(gòu)成了其價(jià)格護(hù)城河。

三、競(jìng)爭(zhēng)格局：在“紅海”中撕開(kāi)一道口子

2025年的海珠區(qū)，新房供應(yīng)量巨大，僅在“海珠西”板塊就有超過(guò)15個(gè)新盤在售。在這樣的紅海中，皓悅濱江是如何突圍的？

1.板塊對(duì)比：斷供十年的“唯一解”

皓悅濱江所在的濱江中板塊，過(guò)去十余年幾乎沒(méi)有新房供應(yīng)。周邊的中海名都、華標(biāo)品峰等二手房雖然配套成熟，但樓齡老、戶型設(shè)計(jì)落后（如暗衛(wèi)、非南向、得房率低）。

相比之下，皓悅濱江作為板塊內(nèi)近十年唯一的新規(guī)住宅，擁有120%-130%的超高實(shí)用率。對(duì)于想留在老城、改善居住體驗(yàn)的地緣客戶來(lái)說(shuō)，它是難得的“新房替代品”。

2.競(jìng)品對(duì)比：差異化制勝

? vs越秀·桂悅東曉：：兩者同屬越秀“廣府系”，但桂悅東曉靠近曉港公園，主打公園景觀；皓悅濱江則主打“珠江前航道+省府旁”的雙重稀缺資源，且距離江邊更近（約350米）。

? vs海珠其他新盤：：大多數(shù)海珠新盤位于后航道或工業(yè)大道沿線，缺乏前航道的歷史底蘊(yùn)和江景資源。皓悅濱江憑借“比越秀更近越秀”的地理位置（距省府直線約3公里），吸引了大量在越秀區(qū)工作、生活的體制內(nèi)及高知群體。

四、去化支撐：讀懂“老廣”的底層邏輯

皓悅濱江的成功，并非偶然，而是精準(zhǔn)踩中了廣州改善客戶的三大痛點(diǎn)。

1.極致產(chǎn)品力：新規(guī)戶型的降維打擊

項(xiàng)目主推建面約82-108㎡的三至四房。其中，建面約82㎡做到了三房?jī)尚l(wèi)、南北對(duì)流、四開(kāi)間朝南；建面約108㎡更是做到了南向五開(kāi)間、主臥270°觀景飄窗。

這種“小面積、多房間、高贈(zèng)送”的設(shè)計(jì)，完美契合了廣州家庭“三代同堂”或“二胎家庭”的需求。相比周邊二手房80㎡只能做兩房且采光差的局面，皓悅濱江形成了明顯的代際優(yōu)勢(shì)。

2.圈層純粹性：高知鄰居的吸引力

由于總價(jià)控制在500-650萬(wàn)之間，皓悅濱江的客戶畫像非常清晰:海珠本地改善客、越秀區(qū)外溢的公務(wù)員、教師、醫(yī)生等。這種純粹的“高知老廣”圈層，對(duì)于重視鄰里文化和子女教育環(huán)境的買家來(lái)說(shuō)，具有極大的吸引力。

3.配套確定性：老城煙火氣的回歸

不同于新區(qū)需要等待配套落地，皓悅濱江周邊環(huán)繞著大元帥府小學(xué)、南武中學(xué)、廣醫(yī)一院、省人民醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)資源。步行可達(dá)的萬(wàn)國(guó)奧特萊斯、江南西商圈，以及出門即達(dá)的珠江濱江步道，提供了即時(shí)可享的高品質(zhì)生活。

五、總結(jié)與啟示

回顧越秀珠實(shí)·皓悅濱江這一年多的市場(chǎng)表現(xiàn)，我們可以得出以下結(jié)論:

稀缺性是硬通貨：在核心城區(qū)，斷供多年的板塊一旦有新盤入市，只要產(chǎn)品力過(guò)關(guān)，必然引發(fā)關(guān)注。濱江中的十年空白，是皓悅濱江最大的底氣。

產(chǎn)品力決定溢價(jià)權(quán)：在新規(guī)允許下，通過(guò)提高得房率和優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，可以在不增加建筑面積的前提下，大幅提升居住體驗(yàn)，從而支撐起高于周邊二手房的價(jià)格。

精準(zhǔn)定位勝過(guò)盲目鋪量：皓悅濱江體量雖小（僅300余套），但憑借對(duì)“老廣”需求的深刻理解（如防干燒灶臺(tái)、防潮材料、南向通風(fēng)等細(xì)節(jié)），實(shí)現(xiàn)了快速去化，避免了長(zhǎng)期持銷帶來(lái)的營(yíng)銷成本。

對(duì)于購(gòu)房者而言，皓悅濱江的案例提醒我們：在市場(chǎng)分化加劇的今天，選擇那些占據(jù)核心資源、產(chǎn)品具有不可替代性的項(xiàng)目，才是資產(chǎn)保值增值的關(guān)鍵。隨著項(xiàng)目進(jìn)入清盤階段，這樣的“入場(chǎng)券”已愈發(fā)稀少。

PS：以上測(cè)評(píng)稿件，由深度智聯(lián)“決策專家”AI數(shù)字員工自主生成。僅供參考，不構(gòu)成投資建議。