謝逸楓：新一輪救市，北上廣深樓市爆發(fā)，熱點(diǎn)城市拐點(diǎn)已現(xiàn)？

文/謝逸楓

五一前夕，4月28日確定“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”基調(diào)之后，地方新一輪樓市救市打響，北上廣深、杭州等一二線核心城市樓市爆發(fā)，成交量創(chuàng)下過去4年-10年歷史同期最新高，購(gòu)房熱度高漲，“拐點(diǎn)見底”、“房?jī)r(jià)上漲反彈”之呼之欲出。

房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)分化、結(jié)構(gòu)性的主旋律自2022年以來一直沒有變過，即一二手房市場(chǎng)兩極分化，二手房好于一手房，現(xiàn)房好于期房；一線城市好于二線城市，核心二線城市好于非核心二線城市，二線城市強(qiáng)于三四線城市；成交量好于價(jià)格。

老漢過去28年一直反反復(fù)復(fù)強(qiáng)調(diào)說“中國(guó)樓市的本質(zhì)是政策市，政策決定供需波動(dòng)，政策決定房?jī)r(jià)”，真正的問題是政策的效力持續(xù)力，因?yàn)楸鄙蠌V深、杭州等一二線核心城市樓市爆發(fā)，是新一輪救市之后出現(xiàn)的。

回到2020年9月前、2024年9月26日、2025年5月-9月、2025年9月-2026年2月、4月、五一前后，熱點(diǎn)城市都放出大量的多輪政策救市，熱點(diǎn)城市短期內(nèi)成交量明顯上升，但是每次成交量上升的背后，都離不開每輪的政策刺激。

果不其然，4月28日確定“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”基調(diào)提出后，老漢將判斷，新一輪樓市政策加碼來臨。4月29日，新一輪樓市救市已經(jīng)正式打響，最先響應(yīng)的深圳，惠州，4月30日，廣州、天津、佛山，后面一大波的城市跟進(jìn)。

2026年開年，香港、北京、上海之后，輪到深圳、廣州、天津、武漢、蘇州、珠海、湛江、濟(jì)南、溫州、佛山、惠州、中山、泰州、溫州、許昌等一二三線城市紛紛跟進(jìn)房地產(chǎn)救市名單，預(yù)計(jì)未來更多的城市加入房地產(chǎn)救市隊(duì)伍。

簡(jiǎn)單說，不管是2020年9月前、2024年9月26日、2025年5月-9月、2025年9月-2026年3月，還是2026年4月、五一前后的北上廣深、杭州等一二線核心城市樓市爆發(fā)，更多的是政策刺激、結(jié)構(gòu)性帶來的量?jī)r(jià)短期放大效果。

中指院數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期，重點(diǎn)26城新建商品住宅網(wǎng)簽面積51.8萬平方米，同比增長(zhǎng)12.5%。其中深圳增長(zhǎng)59%，武漢增長(zhǎng)122%，上海增長(zhǎng)45%。二手房市場(chǎng)同樣回暖，11城二手住宅網(wǎng)簽成交合計(jì)約2300套，同比增長(zhǎng)26.7%。

較2024年同期增長(zhǎng)近7成。北京、上海、深圳二手住宅網(wǎng)簽成交量同比分別增長(zhǎng)76%、16%、81%。熱點(diǎn)城市此輪樓市回暖呈現(xiàn)“一線城市領(lǐng)漲、強(qiáng)二線城市跟進(jìn)、政策與需求共振”的特點(diǎn)，市場(chǎng)短期信心正在修復(fù)，購(gòu)房者入市步伐加快。

不過，房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)走勢(shì)，面臨政策效力、二手房掛牌量和法拍房量、房?jī)r(jià)預(yù)期、信用和交房及去庫(kù)存速度等不確定性因素，若核心城市政策效力具有持續(xù)力，能穩(wěn)住量?jī)r(jià)節(jié)奏，這波行情有望從“脈沖式反彈”逐步過渡為“持續(xù)性復(fù)蘇”。

深圳則憑借核心區(qū)域限購(gòu)放開的利好拉動(dòng)，成為本輪回暖的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)點(diǎn)。4月深圳新房成交量同比下滑22%，而北京、上海、廣州同期分別同比增長(zhǎng)59%、21%、10%?！拔逡弧奔倨谇昂?，深圳一二手住宅看房量、簽約量迎來大幅攀升。

本輪樓市回暖行情中，一線城市樓市始終發(fā)揮著風(fēng)向標(biāo)作用，率先走出回暖行情。2026年4月北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)17893套，同比增長(zhǎng)14.9%，創(chuàng)近5年同期新高。新房成交近4000套，成交規(guī)模同比、環(huán)比均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。

二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)五年同期新高。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，4月北京全市二手住宅網(wǎng)簽量為17893套，同比增長(zhǎng)14.9%，環(huán)比下降10%。相比之下，3月北京二手房成交量接近2萬套，創(chuàng)近15個(gè)月以來的新高。

4月樓市成交整體活躍，北京二手房市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出。4月北京二手住宅網(wǎng)簽量為?17893套?。這一數(shù)據(jù)?較2025年同期增長(zhǎng)14.9%?，?環(huán)比3月下降約10%?，環(huán)比回落幅度小于往年季節(jié)性下滑幅度，且總量為?五年4月單月的最高值?。

新房成交大幅攀升?，4月北京新建商品住宅（新房）成交?6290套?。成交量?環(huán)比3月激增77.1%?，?同比2025年4月大幅增長(zhǎng)84.13%?。成交套數(shù)大幅增長(zhǎng)外，新房成交面積約?69.3萬平，環(huán)比上漲60.2%，新房參考均價(jià)結(jié)構(gòu)性上升至約?59387元/平。

住建委數(shù)據(jù)，5月1日-4日北京二手房住宅網(wǎng)簽139套，較2025年同期的81套增長(zhǎng)71.6%。盡管假期網(wǎng)簽量受登記系統(tǒng)開放、簽約節(jié)奏等因素影響，但同比大幅增長(zhǎng)仍印證了改善需求的積極釋放，使得“五一”假期成交熱度得到進(jìn)一步印證。

對(duì)于購(gòu)房者最為關(guān)注的價(jià)格，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，4月二手住宅交易價(jià)格環(huán)比上行1%，自年初以來已累計(jì)上漲4%，市場(chǎng)價(jià)格處于溫和上行狀態(tài)。事實(shí)上，二手房?jī)r(jià)格成為本輪樓市修復(fù)的先行指標(biāo)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月70個(gè)大中城市中，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有13個(gè)，比上月增加11個(gè)。其中北京繼續(xù)領(lǐng)漲，環(huán)比上漲0.6%。成交結(jié)構(gòu)偏向外圍區(qū)域、交易均價(jià)仍有上行的現(xiàn)象。從成交結(jié)構(gòu)看，剛需與剛改需求主導(dǎo)市場(chǎng)。

上海樓市保持穩(wěn)健復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，改善置業(yè)與高端置業(yè)需求同步釋放。上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽量為 ?28742套?，較2025年4月的23506套 ?同比增長(zhǎng)22.3%?，創(chuàng)近十年4月單月最高紀(jì)錄，可謂是創(chuàng)下成交量最大單月紀(jì)錄。

最受關(guān)注的是上海本土的市場(chǎng)表現(xiàn)。繼3月份二手房成交套數(shù)破近5年新高，4月份直接打破了10年同期新高，達(dá)到28742套，同比上漲約22.3%。拉長(zhǎng)時(shí)間軸看，4月份的交易量，是近10年來所有4月份的第一名。

“五一”假期前四天，二手房成交924套，同比增長(zhǎng)13.8%，假期整體網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)45%。3月一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。

新房成交下降，房?jī)r(jià)上漲。截至4月29日，上海新建商品住宅成交面積為42.0萬平方米，環(huán)比3月減少25.4%，月度成交規(guī)模出現(xiàn)回落。但4月新房整體均價(jià)達(dá)到77167元/平方米，環(huán)比上漲22.0%。

4月上海新房市場(chǎng)呈現(xiàn)量縮價(jià)升、豪宅回歸的格局。整體成交節(jié)奏有所回落，但中高端房源價(jià)值凸顯，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)切換特征十分明顯。5月新房市場(chǎng)將延續(xù)高端豪宅、品質(zhì)改善雙主線行情，供應(yīng)端穩(wěn)步放量，熱門豪宅持續(xù)帶動(dòng)成交結(jié)構(gòu)上行。

樓市成交火爆。數(shù)據(jù)顯示，4月廣州二手住宅網(wǎng)簽10426套，同比增長(zhǎng)了4.84%。在剛剛過去的3月、4月，廣州二手住宅成交已連續(xù)2個(gè)月保持在萬套以上。在“穗八條”的作用之下，廣州市場(chǎng)熱度或至少持續(xù)至二季度。

截至4月26日，廣州4月新房網(wǎng)簽面積為?51.8萬平方米?，?同比增長(zhǎng)26.1%? 。環(huán)比有所回落?，受3月“小陽(yáng)春”高基數(shù)影響，4月整體環(huán)比下降約?21%-27%。5月1日至5日，廣州一手住宅市場(chǎng)熱度顯著提升，全市11區(qū)一手樓盤累計(jì)成交超3100套。

5月1日至5日，全市11區(qū)一手樓盤日均到訪量8692組次，同比增長(zhǎng)30.8%，日均認(rèn)購(gòu)量634套，同比增長(zhǎng)50.1%。4月30日廣州出臺(tái)“穗八條”樓市新政，涉及公積金貸款優(yōu)化、“賣舊買新”專項(xiàng)補(bǔ)貼、房票效能提升、優(yōu)化土地供應(yīng)等八大方面。

2026年4月深圳一二手住宅總網(wǎng)簽量9044套，環(huán)比上漲15%，時(shí)隔12個(gè)月再破9000套大關(guān)，創(chuàng)近一年最高。4月一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽累計(jì)1844套，現(xiàn)售網(wǎng)簽累計(jì)1556套，預(yù)售+現(xiàn)售網(wǎng)簽累計(jì)3400套；二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽5644套。

4月深圳一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽1844套，環(huán)比上漲17%；現(xiàn)售網(wǎng)簽1556套，環(huán)比上漲24%，合計(jì)網(wǎng)簽3400套，環(huán)比上漲20%。值得注意的是，4月一手住宅現(xiàn)售占比45.8%，環(huán)比提升1.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)多個(gè)月占比在40%以上。

意味著未來現(xiàn)房銷售會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)，會(huì)有越來越多的人去買現(xiàn)房。4月深圳二手住宅網(wǎng)簽5644套，環(huán)比上漲11%，持續(xù)穩(wěn)定在“榮枯線”水平之上，成交勢(shì)頭穩(wěn)中有漲。二手網(wǎng)簽占全市總網(wǎng)簽量的62%，依然是深圳樓市的成交主力。

4月二手成交均價(jià)5.8萬元/㎡，維持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，與去年四季度房?jī)r(jià)比小幅上漲。市場(chǎng)量漲價(jià)穩(wěn)，溫和回升。深圳樂有家數(shù)據(jù)顯示，5月1日-4日，其線下門店一手住宅看房量同比上漲30%，二手住宅看房量同比上漲33%。

一二手房簽約量同比分別上漲42%和55%，均創(chuàng)近6年新高。目前深圳樓市已經(jīng)走過調(diào)整期，進(jìn)入了新的活躍階段，相信在新政助力下，市場(chǎng)信心將得到極大提振，帶動(dòng)深圳樓市進(jìn)一步止跌企穩(wěn)回暖。

熱點(diǎn)城市樓市回暖，是政策紅利、供應(yīng)釋放、季節(jié)效應(yīng)、需求釋放、以價(jià)換量五重因素共同作用的結(jié)果，市場(chǎng)已明確發(fā)出止跌回穩(wěn)的強(qiáng)烈信號(hào)，表明全面普漲時(shí)代已終結(jié)，分化、結(jié)構(gòu)性將成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期主旋律。

樓市爆發(fā)的真相就是政策刺激、結(jié)構(gòu)性調(diào)整的短期效果，不是市場(chǎng)自身引起的爆發(fā)，不是拐點(diǎn)已到，是短期內(nèi)通過政策刺激，結(jié)構(gòu)性調(diào)整，集中創(chuàng)造出一波剛性、改善性住房需求，問題是政策效應(yīng)、量?jī)r(jià)增長(zhǎng)，缺乏持續(xù)力，缺乏穩(wěn)定性。

歸根結(jié)底是因?yàn)楫?dāng)前的地方政策短期內(nèi)無法熨平供需關(guān)系波動(dòng)，是因?yàn)檎邿o法短期內(nèi)解決市場(chǎng)存在的一系列、一攬子“購(gòu)買力、信用、交房、庫(kù)存（商品房庫(kù)存、二手房掛牌房、法拍房）、市場(chǎng)預(yù)期、入市信心”問題。

房地產(chǎn)已經(jīng)陷入市場(chǎng)與政策之間的博弈，這樣的狀態(tài)一直由2020年9月開始持續(xù)到現(xiàn)在，既要保護(hù)刺破風(fēng)險(xiǎn)（去杠桿、去債務(wù)的金融、債務(wù)、交房、庫(kù)存、經(jīng)營(yíng)）引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，又要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，還要擔(dān)心用力過猛。

這樣的狀態(tài)下，政策刺激是不可能一步到位的、一次性給足，否則1998年、2008年、2015年的天量信貸、天量財(cái)政、天量貨幣三個(gè)政策大招，一個(gè)或二個(gè)、或三早將來了。實(shí)際上，房地產(chǎn)拖經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的后腿，與市場(chǎng)形勢(shì)有直接的關(guān)系。

所以，經(jīng)濟(jì)學(xué)家不懂不要裝懂，3月、4月、五一熱點(diǎn)城市樓市爆發(fā)（上海、深圳、北京、廣州、杭州等），絕對(duì)不是所謂的“拐點(diǎn)”出現(xiàn)，更多的是多次政策刺激、結(jié)構(gòu)性成交帶來的量?jī)r(jià)短期放大效果，缺乏持續(xù)力，未來需要政策加碼。

每次熱點(diǎn)城市樓市爆發(fā)，背后是每次政策刺激的效果，所謂的政策一刺激，樓市爆發(fā)，效力一衰退，樓市低迷。從供求關(guān)系上講，供大于求的局面根本沒有扭轉(zhuǎn)，政策刺激效持續(xù)力、量?jī)r(jià)上漲能否堅(jiān)持持續(xù)9個(gè)月以上，仍需觀察。

如果熱點(diǎn)城市樓市爆發(fā)（上海、深圳、北京、廣州、杭州等）成交量、價(jià)格保持9個(gè)月以上的持續(xù)性，基本上可以確定為行情大反轉(zhuǎn)、拐點(diǎn)來臨，不是階段性回暖。毫無疑問，全國(guó)694個(gè)城市，僅僅是少部分熱點(diǎn)城市，不代表全國(guó)樓市。

盡管3月、4月、五一熱點(diǎn)城市樓市爆發(fā)（上海、深圳、北京、廣州、杭州等）不是拐點(diǎn)已現(xiàn)，卻是樓市階段性回暖的強(qiáng)烈信號(hào)，也是預(yù)期和信心轉(zhuǎn)向復(fù)蘇的振興信號(hào)，有效激活了大量持幣觀望的置業(yè)需求，為樓市持續(xù)回暖注入政策動(dòng)能。

中指初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降11%，同比基本持平。1-4月100城新建商品住宅成交面積累計(jì)約6571萬平米，同比下降16%。其中，4月一線城市中北京、上海、廣州同比分別增長(zhǎng)59%、10%和21%。

二線城市中寧波、蘇州、武漢、青島、杭州、南京等城市同比均增長(zhǎng)，但前4月累計(jì)銷售面積普遍低于去年同期。受今年春節(jié)較去年偏晚約兩周影響，購(gòu)房需求釋放節(jié)奏有所后移，4月20城二手房成交量同比年內(nèi)首次轉(zhuǎn)增。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，4月20城二手住宅成交15.6萬套，同比增長(zhǎng)13.4%；4月第4周20城二手住宅成交量已達(dá)2025年以來周度新高。累計(jì)來看，1-4月20城二手住宅成交48.9萬套，同比增長(zhǎng)0.8%，需求穩(wěn)定釋放。

中指數(shù)據(jù)顯示，4月百城新建住宅均價(jià)為17129元/平方米，環(huán)比上漲0.08%，同比上漲2.18%。4月上海、深圳、杭州等部分重點(diǎn)城市改善型樓盤供應(yīng)有所增加，支撐百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比延續(xù)結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)。

4月一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.39%，同比上漲6.21%，其中上海、深圳環(huán)比分別上漲0.57%和0.21%。二線城市環(huán)比下跌0.01%，同比上漲1.57%。三四線城市環(huán)比下跌0.23%，同比下跌2.57%。23城環(huán)比上漲，72城下跌，5城持平。

中指數(shù)據(jù)顯示，4月百城二手住宅均價(jià)為12733元/平方米，環(huán)比下跌0.46%，跌幅較上月擴(kuò)大0.12%，但明顯小于去年末，同比下跌8.34%，較上月收窄0.21%。當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格仍處于筑底過程之中，期間出現(xiàn)小幅波動(dòng)屬于正常市場(chǎng)表現(xiàn)。

4月一二線、三四線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下跌0.16%、0.51%、0.54%，一線環(huán)比跌幅與上月持平，其中上海上漲0.05%，二線、三四線環(huán)比跌幅較上月擴(kuò)大0.09、0.20%。同比分別下跌7.53%、8.94%、8.09%。7城上漲，93城下跌。

目前地方新一輪樓市救市，政策包括住房限購(gòu)、公積金、人才、房票、補(bǔ)貼、城市更新、以舊換新、商品房收儲(chǔ)等政策，在力度、規(guī)模上，依然是斷斷續(xù)續(xù)的、擠牙膏式的松綁、放松、優(yōu)化，猶如添油加醋，不是一步到位的、一次性給足。

熱點(diǎn)城市新一輪樓市救市，可謂是及時(shí)雨，釋放大量剛需、改善客戶，客戶來電量、來訪量、看房量、成交量大增，輪動(dòng)效益會(huì)非常好，一二手市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)真正的聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)成交穩(wěn)定，這是市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，成交量回暖重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

不僅有利延續(xù)之前樓市政策效力、量?jī)r(jià)上漲行情，還有利穩(wěn)定樓市止跌回穩(wěn)預(yù)期，鞏固提振市場(chǎng)信心。關(guān)鍵是加快房企的銷售回款，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)，促進(jìn)房企化解虧損和財(cái)務(wù)、債務(wù)、交房、庫(kù)存的風(fēng)險(xiǎn)，并且有利房企發(fā)展。

預(yù)計(jì)未來各地因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)將是主旋律，優(yōu)化住房限購(gòu)、公積金、人才、房票、補(bǔ)貼（含給予貸款貼息）、城市更新、以舊換新、個(gè)人所得稅退稅、帶押過戶、收購(gòu)存量商品房和收儲(chǔ)空置土地及用途擴(kuò)大均是著力點(diǎn)。