河南
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上周去杭州調研了。怎么用一句話來總結這幾天的調研呢？
杭州樓市的神話破滅了，但杭州樓市的傳奇開始了！
只能說 中國樓市，只有杭州和 the others， 就連 上海、深圳也在 the others里面 。
曾經的杭州樓市“搖到就是賺到”， 巨大的一二手房價倒掛，催生了一批“萬人搖”樓盤 。
比如2019年 未科板塊的西溪公館，兩次開盤約6萬人搖號。
這是因為它 毛坯均價2.8萬元/ 平 ，周邊二手房價超4萬元/ 平 ，倒掛 一萬三！
而如今 西溪公館二手成交均價回到了開盤時的2.8萬元/平方米。
最瘋狂的時候，就連 臨安青山湖 這些遠郊項目的 搖號中簽率都只有 1 0 % 。
曾經杭州樓市 有那么一句經典語錄： 一次性的往里走，按揭的揮揮手，公積金的回家走。
而現在的杭州新房，開始打折了。
現在的杭州新房市場， 開發商 開始 根據落位的客戶數量來判定項目定價。
現在的杭州新房市場，出現了很多賣成現房的項目。
因為現在的 杭州新房 已 無“倒掛” ， 杭州 已無 一二手價格倒掛的板塊 了。
近 8 年的搖號 、 捆綁、搶房 ，在 202 5 年正式落幕！
2
但上面并不是當下杭州樓市的全部真相。
另一個真相是， 核心板塊項目“扎堆”。
25年之前我們每次寫杭州調研文章都會說，杭州主城核心好板塊項目不多。以至于我們很多時候為了不跳板塊，還需要看二手房補充。
比如上城市中心、錢1、錢2，拱墅區的大關、湖墅、打鐵關，濱江區的區政府、西興、長河，蕭山的世紀城、奧體、市北，余杭未科核心等這些杭州一梯隊板塊，經常都幾乎是0項目。
但今年再來杭州調研，發現這些板塊新盤很多 。（下圖標記并不是今年一次的調研項目，但核心板塊項目真的肉眼可見的增多了）
我相信很多人會講，如果核心好板塊的項目扎堆，是不是就意味著要打“價格戰”了？
是的。但為什么是打引號？
因為有個背景要說明一下，在限價搖號時代，開發商真的是隨便搞一搞，裝標、園林、小區配置都是怎么省錢怎么來，最直觀的是之前都是乳膠漆墻面，預留的衣柜位置。
現在是背景送了、衣柜送了、冰箱洗衣機送了，就連陽臺晾衣架都送了。
以前我對新規“好房子”真沒有切身感受，什么 三省 ， 什么三要 ，什么 六不解決居住痛點 等。
但在杭州的很多新規項目里，我有了真情實感。
制冰機
內置保鮮盒
很多很多的細節，當然這些只能算是“奇技淫巧”。
主要體現在公建部分。
這是不同項目配置的兒童游樂場。是不是和三代小區里配置的滑滑梯完全不一樣的感覺。
這是泛會所會客區，是不是和三代小區里擺幾把椅子的感覺不一樣？
有些項目還配置了兒童電影院
有些項目還配置了電競房。
你可能說這些你都沒見過嗎？豪宅里面很常見啊？
很常見嗎？
首先這些不是豪宅，基本都是主城剛改、改善類項目，和豪宅不沾邊。
在當下的杭州看房，僅從交標根本判斷不出這是豪宅還是工薪盤。只能從是不是在富人區判斷。
“好房子”的真諦這不就出來嘛。
上面圖片是杭州在售項目普遍入戶大堂標準。
我知道很多城市都有這種新規“好房子”項目，但肯定不是主流，要么是豪宅，要么是板塊最高價。
可現在的杭州在售限價老盤不足10個，剩下的全都是新規“好房子”項目，所以如果你想知道三代宅和四代宅的代際差，你想最直觀體驗“好房子”以及未來人居趨勢，來杭州看看你就都懂了。
你以為的新規產品只是得房率更高，贈送面積更大，但其實這只是其中的一小點。
所以在杭州調研，你很容易就理解為什么杭州二手跌幅那么大了。
為什么沒有一二手倒掛了。二手是真的干不過啊。
當然，隨著新規產品的全面普及，很多城市都會如此的。除非三代宅和新規產品差價拉開，否則二手就只能繼續降價。
除了二手，只能降價的還有新規之前的老項目， 我們前面看到的打折促銷的算價單，也基本都是這些老項目的。
現在杭州房價的價格體系是二手跌，所以限價的老項目還能靠降價，送車位走量，而新規項目就只能拼命卷交標，卷配置了，也就相當于變相“降價”了。
這就是屬于杭州樓市的獨有特色。
3
我們該怎么看待當下的杭州市場呢？
首先要想為什么別的城市的新規產品沒有這么卷？
這個表可以解釋一切。
哪怕是到了25年， 杭州的拿地 企業依然是以本地企業為主。
所以我們只在杭州看到保利、中海在拼命的卷交標卷品質，因為他們不卷真的不行，濱江、綠城品質真的太可怕了。
所以我們此刻不該“嘲諷”杭州，二手跌慘了吧？新房終于搖不了吧。
上山的行者，怎么可以嘲笑下山的神呢？
應該想一想， 這么好的城市，在當下這個階段真的可以買到好價格的好房子。
杭州 GDP規模超2萬億，全國城市排名第8 ， 是中國十大城市中唯一保持兩位數增長的城市
杭州 常住人口超1200萬，過去十年新增360萬人口，人口增長 最 迅猛 的城市。
杭州 居民存款增量全國第一，資金總量和富豪總量均排全國第五 ， 被稱為"新一線城市一哥"，有"北上深杭"取代廣州地位的說法 。
杭州也 是中國民營經濟最發達的地區之一，全國500強企業有36家，上市公司超300家，數量已經超過廣州 。
另外 杭州 還 連續踩中多個時代風口，形成了完整的新經濟產業集群：
1、 互聯網與電商：作為阿里巴巴總部所在地，是全國電商產業中心
2、 直播電商：占據全國1/5的直播產業份額，10%的頭部大主播集聚于此 。 無憂傳媒、交個朋友（羅永浩）、微念等頭部機構均落地杭州 。 薇婭、辛巴等知名主播都在杭州發展 。
3、 人工智能與先進制造："杭州六小龍"宇樹科技、DeepSeek等在人工智能、機器人領域快速發展，AI產業已經成為杭州新的增長極 。
4、 民營經濟：走出馬云、李書福、丁磊等多位中國首富，是浙商的核心聚集 。
所以杭州是真的強。
杭州 ZF的 操盤水平 也是真的 牛 ， 在中國房地產深度調整周期中， 杭州樓市成為中國新規“好房子”的大本營， 你來杭州看房，你是真的能感受到經濟上行期那種百花齊放，百家爭鳴的活力和創新。
那么杭州的房子怎么推薦呢？
在2024年之前， 杭州房價已經連續上漲9年，目前全市（包含遠郊）均價約3.7萬/㎡，主城區核心板塊如南星橋單價17萬，錢塘新城14萬，土拍價格火熱，地價普遍在4-8萬之間，主流樓盤總價基本在 400- 600萬，好一點的項目需要800-1000萬以上 。
值得我們注意的是杭州的庫存情況， 杭州主城區房地產庫存僅2.3個月， 也就是雖然我們在核心區看到很多項目，但其實因為供地大幅縮減，其實新規項目去化速度還是非?？斓?。
還需要注意的是， 2025年的杭州樓面單價 有比較明顯的提升： 成交均單價從21395元/方增加到22690元/方，漲了1295元/方。其中最高單價從50717元/方，漲到了88029元/方，跳漲了3.7萬元/方，漲幅73.6%。
那么在杭州買房可推薦的板塊如下——
第一、杭州核心發展軸線在錢江兩岸，已經從傳統的西湖、武林廣場外移到濱江區域。
亞運板塊和錢二板塊潛力看價格，兩個板塊原價格都在5-6萬/㎡，如果有價格低的可以選
第二，蕭山市北、奧體南
第三、未科可以看。
最后， 杭州作為浙江的核心城市，一直在虹吸整個浙江省的人口和產業（寧波、溫州、臺州都被虹吸），新興產業占得先機，人口、GDP和庫存去化都非常安全， 核心區房產價值長期 看好 。
本文寫到這里基本就寫完了，但此時此刻還有一個城市可以拿出來和杭州做對比，這個城市就是深圳。
我們3月去了深圳調研。 對比杭州，深圳能看的項目反而比去年更少了。
我們再之前文章已經寫過，主要還是供應量大幅減少，僅有的幾塊還是寶中、前海、深圳灣或者福田核心區，這些項目單價10萬+，總價千萬起步。
因為4月30日深圳“全面放開”限購，經過五一假期， 目前的深圳在售項目格局已經大變。
那么，有兩個窗口期正在形成——
一個是，要 關注居住證購房通道 的窗口期，可能因市場反映再次收緊，比如審批收緊？
另一個是，GY房企流程窗口期。因為深圳市面上大部分項目都是國央企的，這些項目的定價銷售方案從制定到批準需要走審批流程。
因此，關于深圳，我們米宅的建議是， 警惕滯后入場成本激增 。
最后，給大家同步三個消息：
第一， 米宅深圳16-17號城市考察團持續報名中，龍華、南山、福田高性價高價值盤一次看完，不留遺憾，省心高效，還有大白復盤梳理分享會，有計劃的可識別二維碼一對一咨詢。
第二、 4月 已調研完 杭州、蘇州，5月計劃上海、南京 ， 后續 還有廣州和成都。每次調研結束， 我們都會閉門直播分享，如果你感興趣，識別下方二維碼預約閉門直播，亦可獲取內部調研分享內容。
第三、 【米宅核心城市考察團】正在報名中，如果你對深圳、杭州、蘇州等城市感興趣，識別二維碼詳聊。
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