成都南城都匯5000套房屋查封數(shù)年，業(yè)主翹首期待辦證

南城都匯八期山河玖璋。孟雙奎/攝

中房報記者 孟雙奎 成都報道

成都南城都匯部分商鋪查封即將到期，這對受辦證問題困擾長達(dá)4年多的業(yè)主來說，無疑是一樁重磅好消息。

成都南城都匯由和記黃埔地產(chǎn)早年拿地打造，也是其布局成都的首個大型標(biāo)桿住宅大盤，整體占地規(guī)模2000多畝。后期受股東股權(quán)紛爭、債務(wù)糾紛及資金鏈承壓等多重因素拖累，項目開發(fā)周期拉長至長達(dá) 20 年之久，開發(fā)進(jìn)程陷入長期停滯。目前，項目超 5000 套房源深陷多方債權(quán)糾葛，遭遇交叉司法查封，歷史遺留問題懸而未決。

商鋪成“死鋪”，產(chǎn)權(quán)難尋蹤

山河玖璋空置商鋪。孟雙奎/攝

“花200多萬元買的商鋪，空置4年多，既辦不了產(chǎn)權(quán)證，也租不出去，成了燙手山芋。”施先生（化名）站在南城都匯的商業(yè)街區(qū)，望著緊鎖的店門無奈嘆息。

2022年，他看中項目核心地段優(yōu)勢，便與開發(fā)商舜鴻地產(chǎn)（成都）有限公司（以下簡稱“舜鴻地產(chǎn)”）簽訂合同，購入一套150平方米的商鋪，原以為能坐收租金收益，卻沒想到陷入無盡等待。

業(yè)主購房合同摘要。業(yè)主供圖

“購房合同約定交房后180天內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證，可2022年收房至今，房產(chǎn)證始終杳無音信。”施先生表示，多次聯(lián)系項目公司均被推諉，后來才得知項目已被法院查封，資產(chǎn)處于凍結(jié)狀態(tài)。更讓他焦慮的是，由于缺乏產(chǎn)權(quán)證明，商鋪無法辦理營業(yè)執(zhí)照，即便有商戶有意租賃，也只能作罷。4年間，他不僅損失租金，還需承擔(dān)每月的房貸，壓力與日俱增。

同樣遭遇的還有趙女士（化名），她購入的臨街商鋪至今未能啟用。“當(dāng)初開發(fā)商宣傳說這里會打造成高端商業(yè)街區(qū)，現(xiàn)在整個片區(qū)冷冷清清，只有零星幾家已交房的住宅在裝修。”趙女士說，她曾聯(lián)合其他商鋪業(yè)主維權(quán)，卻因涉及多方利益糾紛，始終沒有實質(zhì)性進(jìn)展。“我們只是普通購房者，沒想到會卷入資本博弈的漩渦，現(xiàn)在只希望能盡快拿到產(chǎn)權(quán)證，讓商鋪恢復(fù)價值。”

據(jù)不完全統(tǒng)計，項目易主后售出的商鋪及車位涉及數(shù)百名業(yè)主，他們大多面臨與施先生、趙女士類似的困境。

從地王神話到爛尾困局

2004年10月，和記黃埔以21.35億元競得成都高新區(qū)1036畝土地，創(chuàng)下當(dāng)年成都土地市場單項目總價地王紀(jì)錄，定名南城都匯，規(guī)劃分8期開發(fā)。

2019年5月9日，成都瑞卓置業(yè)有限公司（以下簡稱“瑞卓置業(yè)”）通過境外關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)RZ公司與長江實業(yè)附屬子公司達(dá)成協(xié)議，通過收購方式實現(xiàn)對南城都匯項目的實際控制權(quán)及開發(fā)收益權(quán)。

2020年4月27日，瑞卓置業(yè)與禹洲集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，瑞卓置業(yè)轉(zhuǎn)讓南城都匯項目收購主體50%權(quán)益給禹洲集團(tuán)下屬公司南京琨灝，雙方分別持有該項目并購主體RZ公司50%股權(quán)，共同間接享有舜鴻地產(chǎn)（原名“和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司”）100%股權(quán)及“南城都匯項目”全部權(quán)益。雙方還約定，舜鴻地產(chǎn)財務(wù)負(fù)責(zé)人由禹洲方委派，證照、印章由雙方共同保管，瑞卓置業(yè)持有保險柜鑰匙，禹洲集團(tuán)持有密碼。

2021年7月，禹洲集團(tuán)以RZ公司需申請新融資償還國泰君安3.1億美元過橋貸款為由，請求瑞卓置業(yè)階段性放棄對舜鴻地產(chǎn)的財務(wù)共管權(quán)，并安排出具四家相關(guān)機(jī)構(gòu)書面承諾函，約定在放棄共管權(quán)期間保持瑞卓置業(yè)對舜鴻地產(chǎn)的運營知情權(quán)與一定程度的財務(wù)管理權(quán)限，借款本息清償后交還財務(wù)共管權(quán)，違約則承擔(dān)賠償及連帶保證責(zé)任。

瑞卓置業(yè)法人代表張和平稱，“或許，正是這一次階段性部分財務(wù)共管權(quán)放棄，導(dǎo)致了后續(xù)的‘公章?lián)寠Z’和‘項目資金管理失控’。”

張和平還稱，“2021年11月中旬，公司人員發(fā)現(xiàn)保險柜被撬，舜鴻地產(chǎn)印章被‘搶奪’，雖報案但公安部門未予立案。該事件后，舜鴻地產(chǎn)被禹洲集團(tuán)單方實際控制。2021年11月24日，舜鴻地產(chǎn)就RZ公司的兩筆境外債務(wù)向香港卓穎公司出具兩份《保證函》，為前述兩筆境外債務(wù)提供連帶保證責(zé)任。同步，香港卓穎公司向成都中院提起兩個保證合同跨境訴訟（下稱‘保證函訴訟案’），逾5000套住宅核心資產(chǎn)被保全查封，執(zhí)行局查封標(biāo)的三倍于訴訟金額。2023年6月，香港卓穎公司在保證函訴訟案取得成都中院生效文書后申請執(zhí)行，成都中院執(zhí)行局時任主管處長戴某對此前已保全查封的逾5000套住宅安排迅速進(jìn)入執(zhí)行階段，超常規(guī)轉(zhuǎn)入執(zhí)行查封。”

隨后瑞卓置業(yè)于2025年1月中旬向成都中院提起承諾函違約索賠訴訟，并保全輪候查封項目七期、八期全部住宅資產(chǎn)，目前該訴訟正在審理過程中，尚未結(jié)案。

“禹洲集團(tuán)私撬保險柜并搶奪公章、炮制虛假訴訟，另有約9億元資金被轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致項目爛尾這是鐵一般的事實。”舜鴻地產(chǎn)前財務(wù)總監(jiān)郎小平表示。

郎小平稱，“禹洲集團(tuán)利用非法控制公章的便利，操控舜鴻地產(chǎn)作為被告，違背公司股東會與董事會意志作出虛假陳述，在案件審理全過程中，原、被告雙方默契配合異常‘平和’，使得高達(dá)約50億元訴訟標(biāo)的案件在司法審判中沒有任何實質(zhì)性對抗，迅速取得一審判決，并通過戴某及其團(tuán)隊將項目核心資產(chǎn)快速推上司法拍賣。”

至此，南城都匯項目陷入多輪交叉查封直至爛尾的境地。

如今，項目累計欠稅及滯納金逾32億元，欠政府配套建設(shè)資金近1億元，合計欠政府稅、費等逾33億元，全面停工爛尾。

糾紛難解，優(yōu)先保障業(yè)主權(quán)益

對于項目已售房源被查封期間業(yè)主能否繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)證，四川明炬律師事務(wù)所律師、合伙人王鵬超表示，查封是司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)為了保障訴訟或執(zhí)行程序的順利進(jìn)行而采取的一種強(qiáng)制措施，查封期間房產(chǎn)的權(quán)利被暫時凍結(jié)，因此原則上不能辦理產(chǎn)權(quán)證。

成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會會長徐志敏表示，南城都匯長期停工、各種糾紛頻發(fā)，是行業(yè)轉(zhuǎn)型期項目運營失序、權(quán)責(zé)不清的典型案例，集中暴露了項目全生命周期動態(tài)監(jiān)管不足、項目資產(chǎn)經(jīng)營監(jiān)管缺失、公司治理結(jié)構(gòu)與管理混亂，尤其是法治意識淡薄等普遍性問題。針對項目辦證難問題，協(xié)會堅持“業(yè)主優(yōu)先”，建立“五位一體”糾紛化解體系，全力紓困維權(quán)。

針對南城都匯項目，記者試圖就“項目停工爛尾、業(yè)主權(quán)益保障、未來合作態(tài)度”等問題采訪禹洲集團(tuán)。記者將采訪提綱送達(dá)禹洲集團(tuán)成渝城市公司，隨后，一阮姓負(fù)責(zé)人聯(lián)系記者確認(rèn)采訪意圖。但截至發(fā)稿，禹洲集團(tuán)成渝城市公司再未對采訪問題進(jìn)行解答和回復(fù)。

成都高新區(qū)公園城市建設(shè)局在回復(fù)記者時表示，經(jīng)核實，原南城都匯商住項目第七期匯尊園（12號地塊）7B步行街商業(yè)項目37號樓345套商業(yè)，共計38447.15平方米，已銷售315套，經(jīng)查詢不動產(chǎn)登記簿，截至目前，開發(fā)企業(yè)未向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請不動產(chǎn)首次登記，未繳納房屋維修資金。目前已督促開發(fā)企業(yè)盡快繳納房屋維修資金，為購房人辦理不動產(chǎn)登記，辦理過程中如遇其他障礙，將優(yōu)先保證購房人合法權(quán)益，結(jié)合破解“辦證難”專項工作和“保交房”專項工作的要求，依法為購房人辦理不動產(chǎn)登記，維護(hù)群眾利益。