上海4月二手房成交量創(chuàng)近十年同期新高 業(yè)內(nèi)：“紅五月”可期

上海“小陽春”行情依然在延續(xù)。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的4月份，上海二手房（含商業(yè)）累計(jì)網(wǎng)簽量達(dá)約2.87萬套，同比上漲約22.3%，創(chuàng)近十年來的同期最高紀(jì)錄。同時(shí)，上海新房市場誕生“雙黃蛋”——出現(xiàn)了兩個觸發(fā)積分的新盤項(xiàng)目。

對此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出：“上海樓市‘小陽春’成色十足，前期政策還在持續(xù)發(fā)揮效應(yīng)，剛需力量不再猶豫，源源不斷入市，低總價(jià)房源被快速消化，掛牌量顯著下降，改善買家也在加快入市步伐。”

上海兩大新盤觸發(fā)積分

從推盤來看，4月，上海共計(jì)29個新房項(xiàng)目入市推新，其中，單價(jià)“10萬+”的高端項(xiàng)目達(dá)9個，接近全月入市總房源的半數(shù)，如世博板塊的雲(yún)啟濱江、三林濱江的前灘元境、陸家嘴太古源源邸等項(xiàng)目均開盤入市。

盧文曦指出，雖然4月整體供應(yīng)規(guī)模有所減少，但優(yōu)質(zhì)房源的市場認(rèn)可度依舊保持高位。“4月全市共有2個新房項(xiàng)目前灘公館·瀾墅和前灘元境順利觸發(fā)積分，直觀體現(xiàn)出核心地段、高品質(zhì)房源依舊自帶流量，置業(yè)群體改善意愿扎實(shí)。”

從新房成交來看，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，4月，上海新房成交面積為42.7萬平方米，環(huán)比3月份出現(xiàn)略微上漲，成交金額在3月環(huán)比增207%的基礎(chǔ)上，環(huán)比再增13%，成交均價(jià)為7.67萬元/平方米，同比、環(huán)比雙雙抬升。

對此，克而瑞集團(tuán)聯(lián)席董事長丁祖昱指出，目前，上海樓市情緒明顯升溫，來訪量持續(xù)攀升，開盤項(xiàng)目去化率自1月以來逐月走高，到4月推出30盤、平均開盤去化率達(dá)到28%。

值得關(guān)注的是，丁祖昱指出，在新房整體修復(fù)的同時(shí)，市場也呈現(xiàn)出新特征：部分樓盤認(rèn)購均價(jià)出現(xiàn)小幅回調(diào)。尤其是4月加推的項(xiàng)目中約有10個樓盤最新開盤均價(jià)較前期推盤價(jià)格有所回調(diào)。

同時(shí)，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者也了解到，位于中外環(huán)的個別新盤也“變相”降價(jià)，推出車位抵用券、軟裝包等來加快去化。

對此，丁祖昱分析指出，最主要的原因還是當(dāng)前新房產(chǎn)品迭代加速，迫使開發(fā)商采取“以價(jià)換量”優(yōu)惠策略，加速庫存去化，回籠資金，部分新房價(jià)格“破位”不影響整體局面。短期內(nèi)新房價(jià)格預(yù)計(jì)將維持平穩(wěn)或小幅調(diào)整的格局，這也體現(xiàn)出市場企穩(wěn)過程中“理性定價(jià)”與“熱度分化”并存格局將成為市場的新常態(tài)。

300萬元以內(nèi)房源仍為成交主力

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月，上海二手房（含商業(yè)）累計(jì)網(wǎng)簽量達(dá)約2.87萬套，同比上漲約22.3%。這一交易量創(chuàng)下近10年來上海4月單月成交最高值，打破了2019年4月2.71萬套的此前同期紀(jì)錄。

圖：上海二手住宅成交套數(shù)走勢

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

隨著量的迅速抬升，上海二手房房價(jià)也逐步修復(fù)。上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根認(rèn)為：“二手住宅成交均價(jià)持續(xù)溫和回升，價(jià)格修復(fù)態(tài)勢明確；市場帶看質(zhì)量維持高位，看房熱度穩(wěn)固，支撐量價(jià)穩(wěn)步修復(fù)。”

從成交結(jié)構(gòu)上看，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析顯示，4月，市場剛需繼續(xù)主導(dǎo)，但占比回落，房源被迅速消化。其中，總價(jià)300萬元以內(nèi)房源的占比達(dá)到70.1%，較3月減少1個百分點(diǎn)。

上海二手房房價(jià)正在企穩(wěn)，盧文曦表示：“目前，價(jià)格企穩(wěn)信號持續(xù)，一些小區(qū)，除了樓層、小區(qū)位置或是價(jià)格特別高于市場價(jià)的有瑕疵的房源外，很多房源基本都銷售一空，掛牌量快速下降；掛牌房源減少進(jìn)一步提振房東信心，尤其在低價(jià)位房源上基本不還價(jià)。相比之下，中高端房源價(jià)格還在‘陰跌’，依舊有不少議價(jià)空間。”

業(yè)內(nèi)：“紅五月”行情可期

值得一提的是，在剛剛過去的“五一”小長假期間，上海樓市也熱度不減。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，小長假期間（5月1日-5月5日），上海新建商品住宅成交約3.39萬平方米，比去年假期增加14.14%。

同時(shí)，根據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)，“五一”假期期間，上海二手房成交1390套，同比增長16%，鏈家App上客戶咨詢量同比增長4%。成交量增速明顯高于咨詢量，反映出咨詢客戶的入市意愿較2025年同期更為積極，市場信心有所修復(fù)。

在盧文曦看來，成交保持高位的背后是中低價(jià)位持續(xù)保持熱度，不少小區(qū)面臨房源短缺的局面。尤其是掛牌量，經(jīng)過季節(jié)性反彈后，近期掛牌增量又開始萎縮，預(yù)計(jì)全市掛牌總量會繼續(xù)向下。

丁祖昱表示，預(yù)判后市，新房市場核心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊高端改善盤仍有較強(qiáng)的韌性，而遠(yuǎn)郊板塊去化周期長，部分項(xiàng)目將繼續(xù)推出優(yōu)惠折扣“以價(jià)換量”；二手住宅成交規(guī)模預(yù)計(jì)將在5月份回落至2萬—2.2萬套區(qū)間，買賣雙方價(jià)格博弈仍將持續(xù)。

盧文曦分析表示，4月底召開的中央政治局會議給穩(wěn)樓市指明了方向，加上一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有良好表現(xiàn)，穩(wěn)定市場預(yù)期。諸多利好共振下，有望實(shí)現(xiàn)“紅五月”。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 吳興發(fā)