借名買房規避限購出名人反悔敗訴 北京房產律師解讀政策性質

案件情節

陳先生2010年的時候已經有兩套房子了，當時北京剛出臺限購政策，他不能再買第三套房。但陳先生看中了一套性價比很高的房子，不想錯過這個機會，就找了自己的外甥周先生，想借用周先生的名義買這套一號房屋。

兩人簽了一份《房產代持協議》，約定：陳先生是一號房屋的實際所有權人，周先生只是代持，所有購房款都由陳先生支付，房屋的使用、收益、處分都由陳先生決定，周先生不得干涉。以后政策允許或者陳先生要求過戶時，周先生要無條件配合。

陳先生付了全款買了這套房子，房產證辦下來后一直由陳先生保管，房子也是陳先生一家在住，物業費、水電費都是陳先生交。2016年，陳先生把自己名下的兩套房子賣了一套，符合購房條件了，就找周先生要求過戶，沒想到周先生反悔了，說房子是他自己買的，是向陳先生借的錢。陳先生一氣之下把周先生告上了法庭。

法院評析

法院審理后認為，本案的爭議焦點是雙方簽訂的《房產代持協議》是否有效。周先生主張這份協議是為了規避限購政策，違反了國家政策，應該無效。

但法院認為，限購政策是政府的規范性文件，不是法律或行政法規的強制性規定。而且陳先生現在已經符合購房條件了，不存在履行障礙。雙方簽訂的《房產代持協議》是真實意思表示，陳先生也實際支付了全部購房款，一直實際占有使用房屋，所以這份協議是合法有效的。

最終法院判決周先生配合陳先生將一號房屋過戶到陳先生名下。

律師勝訴心得

這個案子的勝訴，關鍵在于對限購政策性質的準確把握：

第一，我們明確區分了”法律強制性規定”和”政策”。很多人以為規避限購的借名買房協議都是無效的，其實不是，限購政策只是政府的規范性文件，不是法律的強制性規定，不會直接導致合同無效。

第二，我們及時固定了證據。陳先生不僅有書面的代持協議，還有完整的出資憑證、房產證原件、多年的繳費記錄，這些證據形成了完整的證據鏈，讓周先生無法抵賴。

第三，我們強調了陳先生現在已經符合購房條件，合同不存在履行障礙。如果陳先生現在仍然不符合購房條件，法院可能不會判決強制過戶，但會確認合同效力，讓周先生賠償損失。

這個案子告訴我們：為了規避限購而借名買房確實有風險，但不是必然無效。但還是建議大家盡量不要這樣做，因為即使最后能勝訴，也要花費大量的時間和精力。