樓市預(yù)期急轉(zhuǎn)，房東開始著急了

　　大家知道有一個衡量樓市情緒的指標(biāo)，叫跌漲比。

　　跌漲比 = 當(dāng)天房東下調(diào)掛牌價格套數(shù) / 當(dāng)天房東上調(diào)掛牌價格套數(shù)

　　該數(shù)據(jù)越低，代表降價房源越少，漲價房源越多，也就是房東（賣家）越看好市場。反之，跌漲比越高，代表降價房源越多，也就是房東越不看好市場。

　　由于賣家和買家都是普通人，受到 共同的市場情緒 影響，所以賣家跌漲比的變化，實際代表了整個市場對房價未來預(yù)期的共識。

　　北上深三大高房價城市，北京的樓市新政是12月下旬出的，比上海深圳都更早，因此我們也最早在北京觀察到新政提振的預(yù)期開始出現(xiàn)消退的跡象。

　　我們來回顧下，從1月起，受北京樓市新政的提振，樓市的市場情緒明顯上升：

　　可以看到，從1月上旬開始，跌漲比逐周下行，代表市場情緒逐步走高。

　　然而，在小陽春之后，4月北京實時成交量開始逐周下行。并且我們最早于4月下旬，觀察到有個別日子，跌漲比突破20（代表降價房源數(shù)為漲價房源數(shù)的20倍以上）。

　　這個現(xiàn)象是從去年底北京出樓市新舉措以來從未出現(xiàn)過的，我在4月下旬，曾在知識星球提醒過這個現(xiàn)象，但由于只是個別日子出現(xiàn)這個情況，尚不能判斷是數(shù)據(jù)擾動，還是樓市情緒真的走弱。

　　但是，從后續(xù)的5月數(shù)據(jù)看，已經(jīng)有好幾天出現(xiàn)了類似情況，比如：

　　5月5日，跌漲比為20

　　5月7日，跌漲比為20.07

　　并且，跌漲比為15~20的日期，也開始增多。

　　降價房源數(shù)量開始持續(xù)壓倒?jié)q價房源數(shù)量，代表樓市預(yù)期可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)向的跡象，房東也開始著急了。

　　我們也可以再看一兩周的數(shù)據(jù)，那么趨勢判斷可以更加確定。

　　那么，除了跌漲比數(shù)據(jù)，還有其他數(shù)據(jù)可以描述北京樓市嗎？

　　也有的，那就是貸款數(shù)據(jù)。我們看下圖：

　　如上圖，每次居民新增債務(wù)小漲，就會造成房價小漲，如2007年，2013年，以及2020~2021年；

　　如果居民新增債務(wù)大漲，就會造成房價翻倍式大漲。比如2009年，2016年。

　　我們知道，每一份貸款，意味著一份等額的貨幣創(chuàng)造。所以， 貨 幣和房價的關(guān)系，是居民新增貸款（債務(wù)創(chuàng)造的新增貨幣 直接用于買房）在推動房價上漲，而不是什么M2在推動房價上漲。這是很多人沒有搞清楚的房價真相。

　　如果你只看M2來判斷房價，認(rèn)為是上面“ 超發(fā)貨幣 ”才導(dǎo)致房價上漲，相信了買房抗通脹的偽邏輯，信了某些搏流量的“ 專家 ”，那你就很難從本輪樓市周期逃頂。

　　而我們在通過數(shù)據(jù)做出判斷后，在2023年已發(fā)過十幾篇文章，多次勸告大家樓市逃頂，我們也在2023年開始減持京滬房產(chǎn)，并讓大家不要去相信什么貨幣貶值導(dǎo)致房價上漲的偽邏輯 （參見2023年初的發(fā)文： ）。

　　那么，由于北京的最新居民貸款數(shù)據(jù)更新到了3月，我們來對比下今年和去年的數(shù)據(jù)。

　　北京今年3月的新增貸款為：45.9億；

　　北京去年3月的新增貸款為：449.79億；

　　北京今年一季度的新增貸款：-339.1億；

　　北京去年一季度的新增貸款：438.61億；

　　可以看到，今年一季度居民新增貸款為負，3月單月為45.9億。均不及去年。

　　那么，從短期的市場情緒和居民信貸數(shù)據(jù)看，北京的止跌回穩(wěn)還需要更多努力。

　　然后我們再來看下深圳，4月29號，深圳解除了核心區(qū)的限購，那么實時看房人數(shù)和實時 成交量 ，是否發(fā)生了變化呢，我們看貝殼的實時數(shù)據(jù)。

　　下圖為貝殼的看房人數(shù)：

　　下圖為貝殼的實時成交量：

　　可以看到，無論是實時成交量還是實時看房人數(shù)，相比核心區(qū)解除限購之前，都沒有太明顯的變化。

　　那么深圳未來的短期走勢，已經(jīng)是明牌了。

　　最后說上海，上海和北京深圳不同的是，沒有實時成交量數(shù)據(jù)可參考。而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定的滯后。

　　比如，2024年9月底的“止跌回穩(wěn) ” 一波，如果看實時成交量，北京深圳都是10月最高，11月和12月逐月遞減，但上海只有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2024年11月反過來卻比10月高。表明部分10月的成交數(shù)據(jù)，被滯后統(tǒng)計在11月里面。

　　所以，對于上海，由于數(shù)據(jù)滯后，我們需要更長時間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)跟蹤，來看上海是否能走出獨立行情。

　　后記：

　　由于居民收入增長和良好預(yù)期，是實現(xiàn)樓市止跌回穩(wěn)的唯一核心要素。而居民收入又由其就職的公司業(yè)績所決定。

　　并且，在一線和強二線城市，大多數(shù)買房的中產(chǎn)就職于大型上市公司，所以，我們一直在觀察滬深300和中證500（A股市值排名前800的公司）的營收增速數(shù)據(jù)。并于 去年三季度到今年一季度首次觀察到營收增速轉(zhuǎn)正。

　　那么，企業(yè)的收入是否能維持向上，以及企業(yè)營收的增長是否能傳導(dǎo)到居民收入增長，就是我們下個階段要關(guān)注的問題。

　　事實上，上市公司的年報，也有職工薪酬的披露，但由于：

　　第一，職工薪酬每年披露一次，相比企業(yè)營收每季度披露，靈敏度不夠；

　　第二，企業(yè)營收增長會領(lǐng)先于居民薪酬增長；

　　因此，我們一直以來都是直接跟蹤更靈敏和更前瞻的企業(yè)營收數(shù)據(jù)。但為了大家能更好的把握居民收入狀況和更全方位了解。我正在統(tǒng)計A股主要的寬基指數(shù)（滬深300+中證500等中大型上市公司）其從疫情前到2025年的員工平均年度薪酬 數(shù)據(jù)詳情。應(yīng)該會于近兩三天在知識星球發(fā)布，請感興趣的星友記得查看。相信會讓大家對于上市公司打工人在2019年之后的薪酬變化有更清晰的把握。

　　當(dāng)我們掌握了數(shù)據(jù)，我們就可以比他人更領(lǐng)先的決策我們的行動。在2023年，我們通過數(shù)據(jù)成功實現(xiàn)樓市逃頂，同樣，在未來，我們也一定能幫大家找到那個最適合抄底的底部區(qū)域。

　　全文完