變天？南京學(xué)區(qū)房新政落地5天，掛牌量破紀(jì)錄、多個(gè)網(wǎng)紅學(xué)區(qū)直降

5月8日，南京主城鼓樓、玄武、秦淮、建鄴四區(qū)同步發(fā)布義務(wù)教育招生新政，取消初中提前一年落戶限制、徹底廢除小學(xué)6年、初中3年學(xué)位鎖定制度，這場(chǎng)被官媒定義為 “史詩(shī)級(jí)松綁” 的政策調(diào)整，直接擊穿南京學(xué)區(qū)房運(yùn)行 20余年的核心規(guī)則。

新政落地短短5天，主城學(xué)區(qū)房掛牌量激增創(chuàng)新高，網(wǎng)紅學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格降幅空間擴(kuò)大。家長(zhǎng)焦慮情緒分化、市場(chǎng)買賣心態(tài)反轉(zhuǎn)，不僅深刻改變了南京數(shù)萬(wàn)家庭的教育置業(yè)決策，更重塑了整個(gè)南京房產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值走向。

“史詩(shī)級(jí)新政”：擊穿落戶和學(xué)籍限制 秋季試行“長(zhǎng)幼隨學(xué)”

本次南京學(xué)區(qū)房新政（2026年秋季入學(xué)執(zhí)行）由南京市教育局牽頭，鼓樓、建鄴、玄武、秦淮同步落地，核心條款直擊過(guò)往學(xué)區(qū)房?jī)纱笸袋c(diǎn)，棲霞、江寧暫未同步調(diào)整，仍保留學(xué)位鎖定要求。

1. 取消初中提前一年落戶限制：舊規(guī)要求公辦初中入學(xué)需提前 1 年落戶（如 2026年小升初需2025年5月前完成落戶），小學(xué)雖已于2025年取消提前落戶，但初中 “時(shí)間門檻” 仍倒逼家長(zhǎng)提前3-5年囤房。

3. 新政明確，公辦初中報(bào)名前（2026 年5月17日前）完成落戶、房產(chǎn)過(guò)戶并實(shí)際居住即可，無(wú)需提前占位，決策周期從 “數(shù)年” 壓縮至 “當(dāng)年”。

5. 徹底取消學(xué)位鎖定（學(xué)籍占用）制度：舊規(guī)實(shí)行 “小學(xué)6年一學(xué)位、初中3年一學(xué)位”，一套房源在讀期間無(wú)法交易或折價(jià)嚴(yán)重，被業(yè)內(nèi)稱為 “學(xué)區(qū)房限售”。

7. 新政學(xué)籍與房產(chǎn)徹底解綁，在讀房源可正常交易，下家買入后次年即可使用學(xué)位。

9. 這意味著，理論上小學(xué)學(xué)區(qū)房6年可循環(huán)服務(wù)6個(gè)家庭，初中學(xué)區(qū)房3年可服務(wù) 3 個(gè)家庭，房源流通性實(shí)現(xiàn) “質(zhì)變”。

此外，在配套政策上，“長(zhǎng)幼隨學(xué)”這一重磅政策同步試行。

2026年秋季起，義務(wù)教育起始年級(jí)試行，多孩家庭可申請(qǐng)同校就讀（需有空余學(xué)位），但是戶口、房產(chǎn)證（監(jiān)護(hù)人 100% 產(chǎn)權(quán)）、實(shí)際居住 “三一致” 仍為入學(xué)硬標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)查空掛戶。

新政沖擊：家長(zhǎng)心態(tài)分化，有人出手有人觀望
此次新政解除了學(xué)區(qū)房的“限售”和降低了購(gòu)入“時(shí)間門檻”， 對(duì)于賣家和買家來(lái)說(shuō)，無(wú)疑都是巨大變化。

新政發(fā)布后，南京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)迅速進(jìn)入 “供應(yīng)井噴、心態(tài)反轉(zhuǎn)、價(jià)格分化” 的新階段，鼓樓、玄武等核心學(xué)區(qū)板塊反應(yīng)最為劇烈。

政策一出，不少孩子剛?cè)雽W(xué)的房主加速掛牌，避免后續(xù)價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)。 鼓樓區(qū)華僑路中介門店數(shù)據(jù)顯示，平時(shí)日均掛牌3-5套，新政后單日掛牌 60多套。
在華僑路一家房產(chǎn)中介，市民李女士表示，“我本想等到孩子初中畢業(yè)后再賣房的，但看到今年的入學(xué)政策后，我第一時(shí)間就聯(lián)系中介經(jīng)紀(jì)人登記掛牌。”工作人員表示，“這兩天到店面來(lái)咨詢的家長(zhǎng)也明顯增多，比平時(shí)至少多了30%。”
在媒體調(diào)查過(guò)程中，大多數(shù)買房人并沒(méi)有表現(xiàn)出太多的沖動(dòng)，更多的是在觀望。市民戴女士表示，“我家孩子上五年級(jí)，今年初的時(shí)候，我看了至少十多套初中學(xué)區(qū)房，一直沒(méi)有合適的，非常著急。現(xiàn)在入學(xué)政策變了，對(duì)我來(lái)說(shuō)絕對(duì)是個(gè)大利好，等到孩子上六年級(jí)再買都來(lái)得及！”
南京多家房產(chǎn)中介工作人員表示觀望的人較多。“對(duì)于買房人而言，觀望的態(tài)度非常明顯，很多人并不著急出手。他們更多地關(guān)注新掛牌的學(xué)區(qū)房房源，這些房源的報(bào)價(jià)相對(duì)合理，而且價(jià)格更好談，是個(gè)不錯(cuò)的‘撿漏’機(jī)會(huì)。”

值得一提的是，對(duì)于目標(biāo)為頂級(jí)學(xué)區(qū)的家長(zhǎng)，仍不敢“掉以輕心”。拉力瑯、二十九中、樹(shù)人等頂級(jí)雙學(xué)區(qū)，因?qū)W位稀缺，家長(zhǎng)擔(dān)心后續(xù)按落戶時(shí)長(zhǎng)排序，仍堅(jiān)持 “盡早入手”，有家長(zhǎng)表示：“雖然取消提前落戶，但頂級(jí)學(xué)區(qū)每年名額有限，不敢賭當(dāng)年落戶能被錄取”。

市場(chǎng)反饋：日均掛牌量創(chuàng)新高 網(wǎng)紅學(xué)區(qū)價(jià)格直降
掛牌量和成交價(jià)格直接反映出新政落地后的現(xiàn)實(shí)影響。
掛牌量：日均掛牌量超1000套 30個(gè)學(xué)區(qū)房小區(qū)掛牌超2000套

根據(jù)某二手房平臺(tái)展示的最新數(shù)據(jù)，新政后的72小時(shí)（5.9-5.11），南京二手房掛牌量猛增，3天掛牌房源總計(jì)達(dá)3106套，日均掛牌房源突破千套。

其中，5月9日掛牌1063套，打破近30天單日掛牌紀(jì)錄；5月10日掛牌944套，持續(xù)保持高位；5月11日掛牌1099套，再度刷新單日掛牌紀(jì)錄，這也是過(guò)去一個(gè)月以來(lái)，單日掛牌量最高。

從掛牌時(shí)間來(lái)看，學(xué)區(qū)房是最大的掛牌“貢獻(xiàn)者”！新政后房源掛牌量呈現(xiàn)指數(shù)級(jí)增加！

以鼓樓為例，僅5月12日上午11點(diǎn)，在某二手房平臺(tái)“最新發(fā)布”一欄中，顯示“剛剛發(fā)布”的房源共80套，其中60㎡以下房源30套，占比約37.5%，90㎡以下的房源占比75%。

其中，既有以怡景花園、西康路3號(hào)、仙霞公寓、蘇州路、北東瓜市、山陰路、永慶村等為代表的“拉力瑯”+29中加持的頂流學(xué)區(qū)房，也有以銀城花園南片、育才公寓東片、金舟花園、辰龍廣場(chǎng)等為代表的銀城以及匯文知名學(xué)區(qū)房。

“怡景花園新增19套，廣州路新增9套，永慶村新增6套，峨嵋?guī)X新增5套，拉薩路新增3套，金鵬大廈新增2套，峨嵋?guī)X19號(hào)新增2套”......鼓樓寧海路板塊一中介透露了新政后該門店的掛牌變化：

“拉小+29中”加持的房源一夜掛牌就增加了近50套；“瑯小+29中、力小+29中”48小時(shí)新上43套房源......房源掛牌量還在持續(xù)增加。

根據(jù)南京本地房產(chǎn)媒體統(tǒng)計(jì)，南京30個(gè)知名學(xué)區(qū)房小區(qū)，目前掛牌在售二手房超2080套。

成交價(jià)：網(wǎng)紅學(xué)區(qū)房降幅10%-20% 頂級(jí)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺

1. 對(duì)于一些雙學(xué)區(qū)的網(wǎng)紅學(xué)區(qū)房，新政后，市場(chǎng)反饋門檻降低，房源相對(duì)充足，降幅在10%-20%。
2. 
   

比如，鼓樓龍江永嘉年華，屬于銀城小學(xué)和匯文中學(xué)雙學(xué)區(qū)，一套建面約50.47㎡房源，掛牌價(jià)199萬(wàn)，新政后一口價(jià)170萬(wàn)，單價(jià)僅3.36萬(wàn)/㎡。對(duì)比今年三四月份的成交價(jià)，直接降了50萬(wàn)+，降幅達(dá)到20%。

同在一個(gè)區(qū)域內(nèi)的辰龍綠苑東苑，一套建面約89.41㎡房源，掛牌399萬(wàn)，最終352萬(wàn)成交。相比今年年初同戶型總價(jià)，降幅也達(dá)到了40萬(wàn)以上，降幅10%左右。

再比如同學(xué)區(qū)的天璽國(guó)際廣場(chǎng)，一套建面約41.37㎡房源，掛牌200萬(wàn)，最終176萬(wàn)成交。新政前同戶型面積段成交總價(jià)約200萬(wàn)上下，對(duì)比降幅也在三四十萬(wàn)，降幅12%左右。

科睿小學(xué)和匯文雙學(xué)區(qū)的佳和園，一套建面約86㎡房源，掛牌價(jià)208萬(wàn)，成交總價(jià)193.6萬(wàn)，成交單價(jià)約2.25萬(wàn)元/㎡。近期房源成交價(jià)達(dá)到2.8萬(wàn)/㎡，降幅近20%。

一些次新雙學(xué)區(qū)房保值性強(qiáng)，價(jià)格波動(dòng)≤5%，報(bào)價(jià)堅(jiān)挺。比如建鄴奧體新城，屬于金陵中學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué) 、中華中學(xué)雙學(xué)區(qū)，新政后掛牌價(jià)仍維持5.5-6萬(wàn)/㎡，無(wú)明顯降價(jià)，僅接受 3%-5% 議價(jià)。

• 對(duì)于鼓樓、玄武區(qū)的頂級(jí)雙學(xué)區(qū)房，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。
  

• 鼓樓區(qū)龍江、寧海路，玄武區(qū)北京東路、長(zhǎng)江路等核心學(xué)區(qū)片區(qū)，60㎡以內(nèi)的老破小成交價(jià)穩(wěn)定在3.5—4.8萬(wàn)元/㎡，部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)小戶型甚至出現(xiàn)小幅微漲。

• 原因在于南京優(yōu)質(zhì)教育資源依舊稀缺，即便樓市下行，學(xué)區(qū)價(jià)格依然具備硬支撐，價(jià)格很難大幅下滑。

• 5月成交數(shù)據(jù)顯示，力學(xué)小學(xué)、瑯琊路小學(xué)、北京東路小學(xué)等頂尖學(xué)區(qū)對(duì)應(yīng)的老破小，掛牌量少、去化快，不少房源議價(jià)空間不足3%。

• 
  

  比如怡景花園，屬于拉薩路小學(xué)和二十九中的雙學(xué)區(qū)房，目前均價(jià)為5.6萬(wàn)，和4月均價(jià)差不多。

根據(jù)中介分享的消息，樹(shù)人學(xué)區(qū)新政后成交火熱，次新小區(qū)單價(jià)仍維持4.5-6萬(wàn)/㎡，成交穩(wěn)定。但是砍價(jià)幅度同樣不低。

如迎江園小區(qū)，5月掛牌均價(jià)66984 元/㎡，對(duì)比4月有微小增長(zhǎng)。

新河二村的5月平均掛牌價(jià)也逼近了6萬(wàn)元。也有房東急售，單價(jià)為4.5萬(wàn)元左右的。

不過(guò)，價(jià)格堅(jiān)挺的同時(shí)，這些學(xué)區(qū)房依然有撿漏的機(jī)會(huì)，根據(jù)平臺(tái)現(xiàn)實(shí)的最新發(fā)布的房源看，上述涉及到的小區(qū)總價(jià)不到200萬(wàn)的房源較為充足，家長(zhǎng)可以根據(jù)需求關(guān)注相關(guān)房產(chǎn)交易平臺(tái)最新發(fā)布的房源。

政策對(duì)標(biāo)：松綁成趨勢(shì)，蘇州、無(wú)錫已有先例

南京學(xué)區(qū)房新政并非孤例，江蘇多地已陸續(xù)推出類似松綁政策，核心聚焦 “取消落戶年限、弱化學(xué)位鎖定”，但因生源與教育資源差異，力度與影響各有不同。

張家港，2025 年秋季開(kāi)始全面取消5年一學(xué)位制度，報(bào)名前落戶即可，學(xué)籍與房產(chǎn)徹底解綁。政策落地后，張家港學(xué)區(qū)房掛牌量環(huán)比增長(zhǎng)150%，老破小溢價(jià)回落 20%-30%，市場(chǎng)流通性顯著提升。

• 蘇州市區(qū)2026年起取消提前一年落戶要求，報(bào)名前落戶即可，但仍保留 “5 年一學(xué)位” 制度（小學(xué)、初中分段計(jì)算），未完全放開(kāi)。政策影響溫和，掛牌量環(huán)比增長(zhǎng)50%-80%，價(jià)格微降 3%-5%，無(wú)大幅波動(dòng)。

可以看到，省內(nèi)的學(xué)區(qū)房新政，以 “兩大解綁” 為核心，為理性教育置業(yè)時(shí)代開(kāi)啟鋪路。

短期來(lái)看，主城學(xué)區(qū)房供應(yīng)井噴將持續(xù)沖擊價(jià)格，老破小溢價(jià)進(jìn)一步縮水，市場(chǎng)進(jìn)入 “房多客少” 的調(diào)整期；長(zhǎng)期而言，隨著教育均衡化政策持續(xù)落地、教師輪崗與集團(tuán)化辦學(xué)不斷深化，校際差距將逐步縮小，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)差將持續(xù)收窄。

對(duì)家長(zhǎng)而言，新政降低了教育置業(yè)門檻，無(wú)需再為學(xué)位 “提前囤房、高價(jià)接盤”，可結(jié)合自住需求與教育規(guī)劃理性決策；對(duì)行業(yè)而言，學(xué)區(qū)房邏輯重構(gòu)倒逼市場(chǎng)回歸 “居住本質(zhì)”，品質(zhì)、物業(yè)、配套將成為房產(chǎn)價(jià)值的核心支撐，推動(dòng)南京樓市從 “學(xué)區(qū)驅(qū)動(dòng)” 向 “品質(zhì)驅(qū)動(dòng)” 轉(zhuǎn)型。

星星蘇訊綜合自南京晨報(bào)、光明網(wǎng)、365淘房；數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客、鏈家等平臺(tái)