房子是用來“炒”的，不是用來住的

本文是圓方的第1521篇原創(chuàng)

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首先疊個甲。

圓方非常認(rèn)可“房住不炒”這個原則。也沒有任何，想要跟這個目標(biāo)對著干的想法。

只不過很多小伙伴對于如何買房這件事情，一直有一些很大的思維誤區(qū)。

今天就簡單借著“房住不炒”和“房炒不住”的思維框架，和大家一起聊聊。

大家好，我是圓方，今天我們一起聊聊：

房子是用來炒的，不是用來住的

02

最近一段時間，特別是進入四月，北上深杭的房地產(chǎn)市場似乎有了一些回暖

四月份：

北京新房成交6290套； （環(huán)比+77.1%，同比+84.1%）；面積69.3萬㎡（環(huán)比+60.2%） 上海新房成交約12739套，熱度高位維持。 二手網(wǎng)簽28742套（環(huán)比-8%，同比+22.3%）；均價51300元/㎡（環(huán)比-0.5%，連續(xù)兩月環(huán)比微漲）。“金三銀四”累計5.92萬套，近五年最佳；剛需托底、 深圳新房成交3400套； （環(huán)比+20.3%）；面積35.6萬㎡；均價54925元/㎡（環(huán)比+5%） 杭州新房成交4237套； 面積57.88萬㎡（環(huán)比+15.94%，同比+0.58%）；均價36315元/㎡（環(huán)比+6.05%）。

看到這些相對回暖的數(shù)據(jù)，許多小伙伴蠢蠢欲動，內(nèi)心又壓抑不住了。后臺有不少小伙伴問圓方，又到了該買房的時候了嗎？

03

其實關(guān)于是否該買房的節(jié)點，去年圓方就做過精準(zhǔn)的預(yù)言了。

去年8月，圓方寫的這篇里面就給了精準(zhǔn)的時間表，文章中圓方說：

就以北京住宅為例 2025年四季度，我們可能依然會從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中看到房地產(chǎn)繼續(xù)下跌，但實際可以撿漏（超跌，法拍等）的資產(chǎn)，應(yīng)該會快速減少，也就是表面價格在跌，實際價格在穩(wěn)。 2026年一季度，統(tǒng)計數(shù)據(jù)企穩(wěn)，出現(xiàn)環(huán)比穩(wěn)定。 2026年二季度，統(tǒng)計數(shù)據(jù)回升，出現(xiàn)環(huán)比上升。 2026年三季度，會看到北京出現(xiàn)地王的消息。 2026年四季度，北京的房價數(shù)據(jù)會追平今年的高點(2025年的高點)

時隔9個月，我們來看看這個猜測是否準(zhǔn)確，從國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以看到。

1月

新房：環(huán)比 -0.3%｜同比 -2.4%

二手：環(huán)比 -0.2%｜同比 -8.7%

2月

新房：環(huán)比 +0.2%｜同比 -2.3%

二手：環(huán)比 +0.3%｜同比 -8.4%

3月

新房：環(huán)比 0.0%（持平）｜同比 -2.1%

二手：環(huán)比 +0.6%｜同比 -8.3%

4月

新房：環(huán)比 +0.2%｜同比 +2.26%

二手：環(huán)比 +0.59%｜同比 -1.93%

所以，大家可以看看圓方的推測到底準(zhǔn)不準(zhǔn)。

是不是在一季度完成了環(huán)比持平的工作

是不是在二季度看到了環(huán)比上升的結(jié)果

我們再等幾個月，就可以可以驗證，北京是否會出現(xiàn)地王這個論斷。

04

許多人啊，之所以在買房子這件事情上會虧錢(無論是過去、現(xiàn)在還是未來），是他們弄錯了“炒”和“住”這兩者之間的區(qū)別。

具體來說，炒的基礎(chǔ)背后是其金融屬性

反過來看，住的基礎(chǔ)背后是其居住屬性

那么問題來了

大家猜猜，到底

是金融屬性的想象空間高呢

還是居住屬性的想象空間高

想聽聽小伙伴們的意見。

其實吧，可能和許多小伙伴選的不太一樣。

整體這些年看下來

其實是

居住屬性的估價高

因為我們每一個人

對于自己美好生活的想象的估值

是可以無窮高的

只有這樣才能解釋：

為什么許多人花了那么高的價格

到那些鳥不拉屎

氣候也沒有那么好的地方

買了那么貴的所謂的

度假房和養(yǎng)老房

又或者為了某些可能會獲得某種身份的房子

比如環(huán)京的房子

比如某些地方的學(xué)區(qū)房

去支付那么高的溢價

這背后本質(zhì)上都是對于美好生活的想象

具體來說就是對于“居住屬性”的想象空間

而金融屬性就不一樣了

金融屬性的邏輯其實很簡單

就是其現(xiàn)金流折現(xiàn)。

或者更具體來說

就是其租售比

所以你的房子價格

長期看一般會等于

你的房子的凈租金收益

除以

銀行的基準(zhǔn)利率+1%～2%

05

所以如果是真正炒房的人(這里說的是那些真正長期投資房地產(chǎn)）的人和機構(gòu)。

一定是用金融邏輯來看房子的內(nèi)在價值。

而只有那些不去算數(shù)

只為了自己對于“居住想象”而買房的

大概率會買到一個“天價”房

所以從這個角度來看

如果你跟著炒房的角度去買房子，反而不太可能會虧到錢。

如果你跟著純居住想象的方式去買房，那就很容易陷進去。

所以這就是圓方所想要表達的

房子是用來炒的，不是用來住的

那北京

在未來的一段時間

是否真的值得投資買房呢？

這可能需要單開一篇文章來系統(tǒng)的論述了。

最后嘮兩句：

最近平臺推送機制變化挺大，不星標(biāo)關(guān)注的話，下次圓方的文章可能就刷不到了。

如果覺得圓方的分析還有點意思，還請各位順手轉(zhuǎn)發(fā)到朋友圈，讓更多在房子這件事上犯迷糊的朋友看看——

畢竟這年頭，能看清"炒"和"住"區(qū)別的人，會少踩不少坑。

預(yù)判的事情，后面北京到底值不值得買，下一篇見。