北京
五年時間，美國有房者的凈資產平均漲了142%——這不是股票收益，是房子帶來的。房價飆升讓很多人的"沉睡資產"變成了真金白銀，但問題是：這筆錢能不能直接拿來買第二套房？
答案是能，但門道不少。用房屋凈值貸款（home equity loan）或房屋凈值信用額度（HELOC）來支付第二套房的首付、過戶費甚至全款，已經是成熟路徑。2025年第四季度，美國重復購房者的首付中位數高達95,427美元，占房價中位數（414,900美元）的23%。對很多房主來說，與其從零開始攢這筆錢，不如盤活現有資產。
但 lenders 不是慈善機構。InterLinc Mortgage首席戰略增長官Matt Dunbar指出，關鍵門檻在于債務收入比（DTI）。如果你一邊申請新房貸，一邊動用HELOC或凈值貸款，銀行必須把所有新增債務算進你的還款能力評估。這不是行業硬性禁令，而是風控常識——你的月供能力得經得住雙重考驗。
實操層面有個細節：部分貸款機構禁止借款人將凈值資金用于新房首付。Dunbar的建議是，如果合同允許，務必提前提取并"沉淀"這筆資金。讓錢在賬戶里待夠時間，既滿足資金溯源要求，也讓信用報告完整反映你的負債狀況，避免臨門一腳被卡住。
資格門檻本身就不低。除了足夠的凈值——通常要求保留15%到20%的安全墊——你還需要680分以上的信用評分、穩定收入、可控的現有債務，以及支撐兩處房產的現金儲備。這不是"有房子就能貸"的生意，銀行要確認你能同時扛住兩套房的持有成本。
風險層面，最殘酷的真相是：你的自住房成了抵押品。還不上錢，第一套先丟。這與其說是"能不能"的問題，不如說是"扛不扛得住"的問題——月供壓力、利率成本、長期現金流，每一項都要自己掂量。房價漲了142%是事實，但杠桿從來都是雙刃劍，用別人的錢買自己的房，前提是你睡得安穩。
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