澳洲大砍房產投資！房價要大幅下跌！墨爾本便宜房產已絕跡！

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墨爾本三十萬房產已絕跡 可負擔性已不意味都買得起

2004年，法魯賈和未婚妻丹妮爾買了第一套房，他們為Rowville的三臥房子支付了33.5萬元，而最初預算大約是26.5萬元。

現年44歲的法魯賈說，那已經是很大的跨越了，他們從35萬元開始談判壓價，120天后終于交割，當時他才22歲，剛完成工程學位一年。

去年10月，這對已婚并有十幾歲孩子的夫婦在Endeavour Hills買了新房，在等賣掉第一套期間一直處于過橋貸款狀態，而Rowville的房子最近估價至少是當初買入價的三倍。

2006年墨爾本中位房價略低于35.6萬元，而到了2021年，根據Cotality數據，沒有一套房子能以這個價格買到。

Cotality研究主管勞利斯表示，極低利率使得低于2006年中位價的房產比例不到20年內降到零。更令人擔憂的是房價和工資的偏離：過去20年工資上漲79%，住房價值上漲167%。

這意味著到2026年，償還抵押貸款的成本給可負擔選項設了上限。

2006年處于房屋前25%的家庭住宅價格為487,189元，現在只有0.1%的房子低于這個標價，只有1.8%的公寓低于2006年房屋中位價。

PRD房地產首席經濟學家馬爾迪亞斯莫表示，「可負擔性」概念已變化，十年前說「可負擔」意思是便宜人人買得起，而現在更像是在談論對誰可負擔，在什么價格區間內。

法魯賈的經紀、Loan Market Rowville的威克斯表示，很多首次購房者拼盡全力進市場，即使最大借貸能力也已經不夠，「父母銀行」正在發揮更大作用。

這也讓法魯賈很擔心自己的孩子的購房未來。

他說，他覺得自己很幸運，有足夠的凈值在16歲女兒和12歲兒子長大需要更多空間時升級，但他知道輪到孩子買房時不會這么容易，等他們把自己的房子安排好，盡量能夠支持孩子會是他們的下一步計劃，孩子依靠自己可能已經很難買房。

馬爾迪亞斯莫表示，年輕的準房主已經在看替代方案，從微型住宅、祖母套房、共享居住到干脆放棄買房，他們也已經越來越不喜歡可能被30年債務束縛的預期。

勞利斯認為市場不太可能再經歷過去20年那樣的房價飆升，現在房價與收入比率已高得多，貸款機構和監管機構在可負擔性上會更謹慎，另外他也不認為市場還能受益于長期利率下降趨勢。

02

澳洲大砍房產投資稅務紅利！房價或跌2%，無房族的春天來了？

2026年聯邦預算案在長達一年的改革預期積蓄后正式出臺。

這份預期的形成，部分源于去年的經濟改革圓桌會議。會議突顯了Productivity Commission梳理的一系列“監管亂象”，以及通過扶持新興產業和技術來提振低迷生產率的契機。

加之政府坐擁穩定的多數席位，外界普遍預期其有能力作出前幾屆政府一直回避的稅收與支出抉擇。

這進一步抬高了改革預期。

這也為稅制改革打開了大門——現行系統在效率、公平性和可持續性上均存在明顯短板。

昨晚，政府遞交了一份覆蓋面廣、雄心勃勃的預算案。

它在切實推進既定議程，旨在激活澳洲經濟、增強韌性，同時直面最嚴峻的支出壓力，并堵上稅制漏洞。

預算之夜前，多項措施已陸續披露，包括增加國防開支、約束National Disability Insurance Scheme（NDIS），以及針對中東戰爭引發的全球供應沖擊應對燃油安全問題。

剩下的懸念集中在稅制改革，以及這些措施合力將如何重塑澳洲長期的預算走向。

預算案將焦點對準了澳洲失衡的個人所得稅系統。

這一系統讓工資稅承擔了大頭，卻對財富所得給予慷慨優惠。

這種失衡不僅沖擊了稅制的“橫向公平”——收入相近的納稅人往往面臨截然不同的稅單——也波及住房市場。

多年來，事實已十分清楚：資本利得稅折扣加上房產持有者可將租賃虧損從工資中扣除的“負扣稅”機制，讓高杠桿投資客在房市中占盡優勢。

昨晚，財政部又拿出了更多佐證。

稅務數據分析顯示，收入最高的1%人群（年收入約80萬澳元）自2000年以來，在其工作生涯中平均獲益超過70萬澳元。

而年收入約6.2萬澳元的普通工薪族，所獲收益僅為12,400澳元。

政府此次改革直指這些代價高昂的優惠。

值得關注的是，未來的資本利得和信托分配（農民等少數情況除外）將適用30%的最低稅率，封堵了許多富裕納稅人慣用的避稅通道。

對年輕澳洲人而言，這意味著預算之夜后，拍賣會上的投資客身影或將減少。

值得注意的是，資本利得稅改革雖要到2027年才落地，但屆時將覆蓋所有收益，意味著現有投資并未完全受“祖父條款”保護。

這一安排既能增加財政收入，也避免了不公平地鎖定現有投資者的稅收利益。

至于現有負扣稅投資雖然完全受“祖父條款”保護，但資本利得折扣的改革仍可能削弱持有虧損房產的吸引力。

這些政策初期帶來的收入有限，但據估計，十年內每年將減少赤字超過200億澳元。

相比之下，對房價的沖擊則較為溫和。

財政部估計房價將比不改革情形低2%。

原因在于，投資客需求的回落將被自住買家的入市所抵消——本質上是房產所有權結構的重塑。

不過，這份預算案在住房領域的真正遺產，將取決于它能否切實提振住房供應。

財政部預計，上述稅改將導致未來十年少建35,000套住房。

但這一缺口有望被新設立的20億澳元地方基礎設施基金（Local Infrastructure Fund）所抵消。

該基金將撥付各州，用于松綁限制性規劃法律、提升建筑業生產率。

這一點至關重要。

Grattan Institute此前的研究表明，通過規劃改革釋放更多區位優越的住宅地塊，有望每年新增超過60,000套住房，同時讓城市更有活力，支撐更具動能的經濟。

與稅改的大刀闊斧相比，預算案的支出端則顯得格外克制。

鑒于社會服務需求持續攀升，加之燃油價格推高今年通脹預期至5%，控制支出已迫在眉睫。

政府在多個領域削減開支：從改革后的電動汽車稅收折扣，到調降私人健康保險（Private health insurance）返還，再到收回清潔產業預留稅收抵免中未動用的資金。

預算案中最大的節流舉措，是將National Disability Insurance Scheme未來四年的增長率削減至年均2%。

這項措施在此期間將節省超過360億澳元，足以覆蓋并超過預算赤字整體改善的260億澳元。

預計節省規模還將持續擴大，到2035年將達到GDP的0.5%左右。

財政部預測，僅這一項就足以讓預算在2030年代中期重回盈余，較去年12月期中報告所預測的十年赤字大幅改善。

03

澳房東遭欠租$7200求助無門，吁將長期欠租定為犯罪

一位被租客拖欠7200澳元租金的墨爾本房東，正要求維州政府對租賃法規作出重大改革。

這位墨爾本房東呼吁，應對連續數月不交租金的租客施以更嚴厲的處罰。

Vikas Sharma于2026年1月將其唯一的投資房產——位于Sunshine West的一棟住宅——租給了一對夫婦。

然而，租客此后已連續四個月未交租金，也未完成繳納水費所需的相關文件。

Sharma表示，他依照州法規定，向Victorian Civil and Administrative Tribunal（VCAT）申請舉行聽證會，希望獲準向租客發出搬離通知。

然而，VCAT卻以技術原因駁回了他的申請——理由是申請“未提供充分依據，沒有列出相關法案條款以確立房東有權向租客發出搬離通知的法律依據”。

事實上，Sharma在申請中已詳細說明了租客欠租的時間、金額，并明確援引了《住宅租賃法》中關于未付租金的相關條款。

Vikas Sharma擔心，為了收回房產，他最終將花費數千澳元的法律費用。

Sharma隨后尋求法律援助，但律師告知他，走完VCAT全部程序、最終成功驅逐租客可能需耗時數月。

身為兩個孩子的父親，他目前需同時償還兩份房貸——自住房和Sunshine West投資房——再加上市政費和其他開銷，連支付女兒學費等日常生活支出都已捉襟見肘。

這讓他感到“無望且無助，因為我無能為力”。

“我一直處于悲傷和焦慮之中，擔心未來會發生什么，”Sharma說。

“我總是半夜驚醒，想著接下來會發生什么，還得付給律師團隊多少錢。”

為了尋求幫助，Sharma聯系了Consumer Affairs Victoria、住房與建筑廳長Harriet Shing辦公室，以及Rental Dispute Resolution Victoria等多個機構，卻均無下文。

律師警告Vikas Sharma，等VCAT流程結束，可能需要數月時間才能讓租客離開。

他甚至選擇報警，但警方表示無法介入，因為拖欠租金屬民事糾紛，并非刑事案件。

Sharma希望維州政府能精簡VCAT流程、提高辦事效率，同時通過立法將拖欠租金兩到三個月的行為定為刑事犯罪，加快房東收回房產的速度。

他坦言，在遇到這對租客之前，他和妻子原本還在考慮再購置一處投資房產，但如今的態度只剩一句：“這輩子再也不買了。”

Vikas Sharma表示，連續數月不交房租的行為應該被定為刑事犯罪。

Sharma并非個例，維州還有不少房東因租客欠租損失數千甚至數萬澳元。

Dan Yeats就損失了超過6.5萬澳元。

他的前租客不僅數月未付房租，還把他位于South Morang的聯排別墅糟蹋得“不衛生、不安全、根本無法居住”——屋內堆滿生蛆的垃圾袋，墻上甚至抹著貓糞。

護士Mikaela Cowan在Mill Park的房產則被拖欠了8000澳元租金。

此外，一對分別為67歲和84歲的老夫婦，也被曾租住其位于墨爾本內北區祖母房的租客拖欠了1萬澳元租金。

04

荒廢2年半，悉尼“半成品”房產遭23人瘋搶！250人圍觀拍賣，最終賣出$329.5萬

悉尼北部一處廢棄的雙拼住宅工地被閑置、停工長達兩年，終于在上周末的拍賣會上成功售出。

這場位于North Ryde區50 Twin Rd的拍賣會吸引了多達23名建筑商和開發商登記參加，且全員下場出價。

此次拍賣由已接管該房產的抵押銀行委托進行。房產為一棟僅建成框架的雙拼住宅，現場堆滿建材，并被破舊的防水布覆蓋。

當天有超過250人到場圍觀拍賣。

“我們不得不封鎖兩條道路。”Agency 1 Real Estate的代理人Alen Galeb表示。

“到場的人數實在太夸張，附近房主跑來找我抱怨車輛堵住了他們的車道，但同時也希望這處房產快點賣掉，好讓工程能繼續完成。”

根據Domain 3月的房價報告，該房產最終以329.5萬澳元成交，遠超275萬澳元的底價，也高于當地265萬澳元的房屋中位價。

“結果遠超我們的預期，”Alen Galeb坦言。

該房產位于公園對面，周邊交通、購物及學校設施完善，環境成熟且適合家庭居住，此次拍賣“按現狀”出售。

物業最初于2月掛牌，后應銀行要求推遲拍賣，并開啟了為期四周的新一輪推廣。

Alen Galeb表示，延期反而助推了投資者的熱情——共發出132份合約，僅有7份提出修改。

“建筑商和開發商們一直在那等著它重新回到市場，該地塊已獲得市政批準，買家無需再經歷需耗時數月的手續，能夠立即開工。”

“很多開發商只希望員工有活可干，一旦發現具備現成審批的地塊，他們會立刻行動。”

據透露，買家計劃在建成后的其中一套住宅內自住，之后再考慮是否出售。

鄰居們也在經歷兩年等待后感到如釋重負。

“街上有一個長期未完工的建筑工地，對居民來說確實不太好。”Galeb說。

“不過現在買家可以立即動工，希望很快能完工。”

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