【澤達說法】抵押權預告登記后設立的租賃權，能否排除執行？

案情回顧

2010年3月，王某因購買商品房所需，向某銀行申請個人住房抵押貸款，貸款金額為50萬元。雙方簽訂了《個人住房抵押貸款合同》，約定以王某所購房屋作為抵押物，為該筆借款提供擔保。2010年5月，王某與銀行共同辦理了《預購商品房抵押權預告登記》，銀行被登記為預告登記權利人。

2012年6月，王某與李某簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定將案涉房屋出租給李某，租賃期限為20年，自2012年6月至2032年6月，總租金為20萬元，押金2萬元，租金及押金在合同簽訂當日一次性付清。李某于簽約當日向王某銀行賬戶轉賬22萬元。2014年9月，案涉房屋辦理了正式的房屋他項權證，銀行成為房屋他項權利人。

因王某自2015年起未能按約償還貸款，銀行將其訴至法院。法院生效判決認定王某應承擔還款責任，同時確認銀行對案涉房屋的折價、拍賣或變賣所得價款享有優先受償權。判決生效后，王某未主動履行義務，銀行遂向法院申請強制執行。

執行過程中，法院裁定拍賣王某名下的案涉房屋。此時，李某以房屋承租人身份提出執行異議，主張其與王某之間存在合法有效的租賃關系，要求法院在拍賣房屋時“帶租拍賣”，即維持租賃關系進行處置。李某提交了前述《房屋租賃合同》及轉賬憑證作為證據。

另查明，經法院辦案系統檢索，李某與王某之間還存在多起借貸糾紛案件，雙方在其他法院亦有訴訟和執行記錄。

案件結果

執行法院經審查認為，李某提出的“帶租拍賣”請求不能成立，依法裁定駁回其異議請求。裁定作出后，各方當事人均未就此提起異議之訴或復議申請。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、抵押權預告登記具有排他效力，可對抗在后設立的租賃權

《中華人民共和國民法典》第二百二十一條第一款明確規定：“當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”這一規定賦予了預告登記以排他性效力，即預告登記權利人可以對抗登記之后發生的、未經其同意的任何不動產處分行為。

抵押權預告登記是在正式抵押登記無法即時辦理的情況下，為保障抵押權人將來取得正式抵押權的臨時性登記措施。其核心功能在于鎖定不動產物權變動的順位，確保預告登記權利人在條件成就時能夠順利取得正式抵押權，且其優先順位溯及至預告登記之日。就本案而言，銀行于2010年5月辦理了抵押權預告登記，而李某與王某簽訂租賃合同的時間為2012年6月，發生在預告登記之后。根據上述法律規定，王某在未經預告登記權利人即銀行同意的情況下，擅自將房屋出租給李某，該處分行為依法不發生物權效力。因此，李某所主張的租賃權不能對抗銀行已經辦理預告登記的抵押權。

二、租賃關系存在明顯不合理之處，不具備“帶租拍賣”的正當性

即便不考慮預告登記的排他效力，僅從租賃關系本身的合理性角度分析，李某的租賃主張也難以成立。首先，租賃合同約定的租期為20年，雖然未超過《民法典》第七百零五條規定的20年上限，但租金采取一次性付清的方式支付，共計20萬元。這種支付方式在長期租賃中并不常見，客觀上削弱了租賃關系的真實性。其次，李某與王某之間除本案租賃關系外，還存在多起借貸糾紛，雙方另有資金往來。在此背景下，一次性支付大額租金的行為，更容易讓人懷疑其真實目的是為了幫助王某轉移財產或虛構債務以阻礙法院執行，而非真實的居住或經營需求。

執行法院在審查此類異議時，有權對租賃關系的真實性、合理性進行必要的形式審查。對于租金支付方式異常、租期過長、承租人未實際占有使用房屋，或者承租人與被執行人存在其他密切經濟往來等情形，法院可以綜合判斷租賃關系是否存在惡意串通、虛構租賃以規避執行的可能。本案中，李某主張的租賃關系明顯缺乏合理性，若允許其“帶租拍賣”，將嚴重貶損案涉房屋的市場價值，增加拍賣成交難度，進而直接影響銀行抵押權的實現。因此，法院不予支持其帶租拍賣請求，具有充分的事實和法律依據。

三、執行程序中應類推適用預告登記效力規則，保護在先權利人的順位利益

實踐中，抵押權預告登記與正式抵押登記之間往往存在一定的時間間隔。在此期間，抵押財產可能被被執行人擅自出租、轉讓或設定其他權利負擔。若機械地以正式抵押登記時間作為判斷權利順位的標準，將導致預告登記制度的功能落空，損害預告登記權利人的合理預期。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第五十二條第一款規定，在具備辦理抵押登記條件且預告登記未失效的情況下，人民法院應當認定抵押權自預告登記之日起設立。這意味著，法律明確承認抵押權預告登記的效力溯及既往，即正式抵押權的優先順位可以回溯至預告登記之日。這一規則雖然主要針對抵押權設立的時間認定問題，但其蘊含的法理完全可以類推適用于抵押權與租賃權的沖突解決場景——只要租賃權的設立發生在抵押權預告登記之后，無論正式抵押登記何時完成，該租賃權均不得對抗預告登記權利人的抵押權。

律師寄語

“帶租拍賣”的法律規則旨在維護交易穩定和保護善意承租人的合法權益，但這一規則并非絕對，其適用前提是租賃權的設立必須合法、真實、合理，且設立時間早于抵押權。若租賃權設立在抵押權預告登記之后，或者租賃關系本身存在明顯不合理之處，則承租人的權利將無法對抗抵押權人的優先受償權。

對于金融機構等抵押權人而言，在辦理預購商品房抵押貸款時，應及時辦理抵押權預告登記，并在條件成就后盡快轉為正式抵押登記，以鎖定權利順位，防范被執行人在此期間惡意設立租賃等權利負擔。對于善意承租人而言，在簽訂長期租賃合同前，應當查詢不動產登記信息，確認房屋是否存在預告登記或抵押登記，避免因租賃權無法對抗在先權利而蒙受損失。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好地維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所朱現領