廣州樓市起飛了，廣州房東惜售了，廣州黃埔區(qū)房?jī)r(jià)維持在1.8萬

黃埔區(qū)東城國(guó)際公寓的掛牌價(jià)，在2026年5月依然顯示為18026元/平方米。 同一板塊的萬科金色悅府，價(jià)格也停留在17370元/平方米。 從年初到現(xiàn)在，這個(gè)數(shù)字幾乎沒有變動(dòng)。

這種紋絲不動(dòng)的狀態(tài)，和過去幾年每隔幾個(gè)月就下調(diào)一次報(bào)價(jià)的節(jié)奏完全不同。 它像一個(gè)坐標(biāo)，標(biāo)記著廣州樓市情緒變化的臨界點(diǎn)。

變化是從今年3月開始的。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，3月份廣州的新房和二手房?jī)r(jià)格，在經(jīng)歷了近三年的連續(xù)環(huán)比下跌后，首次雙雙轉(zhuǎn)正。 到了4月，這個(gè)趨勢(shì)得到了確認(rèn)，一二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)環(huán)比微漲。

政策是扭轉(zhuǎn)預(yù)期的直接推手。 4月30日，“穗八條”正式落地。 其中最核心的兩條是，公積金貸款額度大幅提升，單人最高可貸100萬元，多人最高200萬元，符合條件的家庭甚至能達(dá)到360萬元。 同時(shí)，政策明確鼓勵(lì)“賣舊買新”，在2026年底前完成一賣一買，最高能拿到3萬元的專項(xiàng)補(bǔ)貼。

這些條款精準(zhǔn)地指向了改善型需求。 過去阻礙換房鏈條的，往往是舊房子賣不掉，或者賣不上價(jià)，導(dǎo)致首付資金無法到位。 現(xiàn)在，補(bǔ)貼降低了交易成本，而國(guó)企可能入場(chǎng)收購(gòu)二手房作保障房的預(yù)期，則給賣家多了一個(gè)潛在的退出渠道。

市場(chǎng)的反應(yīng)比預(yù)想中更快。 五一假期，廣州新房市場(chǎng)日均到訪量和認(rèn)購(gòu)量同比分別增長(zhǎng)了30.8%和50.1%。 海珠區(qū)的保利海韻項(xiàng)目，300多套房源在兩分半鐘內(nèi)售罄。 一些核心區(qū)的高端項(xiàng)目，如保利天奕，新推房源的價(jià)格甚至出現(xiàn)了1%到2%的上調(diào)。

但市場(chǎng)的另一邊，呈現(xiàn)出另一種景象。 二手房新增掛牌量沒有因?yàn)檎叽碳ざぴ觯炊诔掷m(xù)減少。 貝殼平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，廣州二手房掛牌總量已從2024年9月高峰時(shí)的超過15萬套，降至2026年5月中旬的12.75萬套左右，創(chuàng)下近三年新低。

那些曾經(jīng)最焦慮的賣家，似乎已經(jīng)離場(chǎng)。 在過去兩三年的陰跌中，扛不住杠桿壓力、急需現(xiàn)金的業(yè)主，大多已經(jīng)完成了“割肉”。 現(xiàn)在還留在牌桌上的，是那些“不急賣”的人。 他們的心態(tài)從“再不賣就砸手里了”，轉(zhuǎn)變成了“賣不到心理價(jià)位，我寧可放著”。

珠江新城的中介透露，一些核心地段的房源掛牌量減少了60%到80%，業(yè)主普遍產(chǎn)生了惜售心態(tài)。 中心區(qū)超過八成的熱門小區(qū)，掛牌量減少了10%到40%。 市場(chǎng)不再由恐慌性拋售主導(dǎo)，買賣雙方進(jìn)入了一種新的僵持。

這種僵持，在黃埔區(qū)這樣的板塊體現(xiàn)得最為典型。 價(jià)格停在1.8萬/平方米上下，既沒有跟隨核心區(qū)出現(xiàn)上漲苗頭，也不再像前兩年那樣無底線下滑。 它成了一個(gè)觀察市場(chǎng)分化的樣本。

分化是當(dāng)前最清晰的主線。 天河、海珠的核心地段，看房量和成交熱度明顯回升，價(jià)格率先企穩(wěn)甚至微漲。 而增城、南沙等外圍區(qū)域，庫(kù)存壓力依然明顯，價(jià)格還處在緩慢的調(diào)整階段。

新房市場(chǎng)的熱度也并非均勻分布。 5月前半個(gè)月，全市新房網(wǎng)簽量環(huán)比4月同期下降了16.8%。 這意味著，假期集中爆發(fā)的購(gòu)買力，可能更多地流向了少數(shù)有話題、有地段優(yōu)勢(shì)的明星樓盤。 大部分項(xiàng)目依然在平穩(wěn)去化。

整個(gè)市場(chǎng)的庫(kù)存水位在緩慢下降。 截至5月中旬，廣州新房庫(kù)存量從2024年的12.5萬套左右，下降到了約11.7萬套。 庫(kù)存的減少為價(jià)格提供了一層支撐，但遠(yuǎn)未到緊張的程度。

政策釋放的紅利，像一劑強(qiáng)心針，迅速拉起了市場(chǎng)的成交量，也穩(wěn)住了最核心資產(chǎn)的價(jià)格。 但它并沒有改變所有板塊的底層邏輯。 那些產(chǎn)業(yè)支撐相對(duì)薄弱、前期供應(yīng)量大的區(qū)域，房?jī)r(jià)的橫盤，更像是一場(chǎng)以時(shí)間換空間的漫長(zhǎng)等待。

業(yè)主不再砸盤，買家也不再盲目追漲。 雙方都在重新評(píng)估手中的籌碼和未來的預(yù)期。