樓市真的要回暖了嗎？我們普通人該不該趁機(jī)上車(chē)？

樓市真的要回暖了嗎？我們普通人該不該趁機(jī)上車(chē)？最近幾個(gè)月，相信大家都聽(tīng)到了風(fēng)聲，說(shuō)房?jī)r(jià)有可能有回彈的跡象。比如3月份相關(guān)房管機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上海的二手房網(wǎng)簽數(shù)量直接突破了31000套，一舉創(chuàng)下了近五年來(lái)的單月最高記錄。到了4月份，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市里面，更有23個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了環(huán)比上漲，比如上海漲了0.85%，青島漲了1.01%。

看到這些數(shù)字一連串出爐，很多專(zhuān)家和機(jī)構(gòu)激動(dòng)壞了，拍著大腿說(shuō)“歷史性的拐點(diǎn)已經(jīng)到了”，房?jī)r(jià)馬上就要開(kāi)啟新一輪的飆升模式，現(xiàn)在再不上車(chē)，以后就再也買(mǎi)不起了。那么事實(shí)的真相真的是這樣嗎？樓市真的回暖了嗎？我們普通人該如何判斷房?jī)r(jià)的漲跌？

首先，判斷一個(gè)國(guó)家的整體房?jī)r(jià)到底是漲還是跌，最核心的指標(biāo)絕對(duì)不是什么帶看量或者表面的網(wǎng)簽數(shù)量，而是要看這個(gè)市場(chǎng)里面到底有沒(méi)有源源不斷的錢(qián)砸進(jìn)來(lái)。這個(gè)指標(biāo)叫做“居民中長(zhǎng)期貸款新增額”，或者更直接一點(diǎn)叫做“個(gè)人按揭貸款”。大家想，房子這個(gè)玩意兒動(dòng)輒幾百萬(wàn)上千萬(wàn)，絕大多數(shù)普通老百姓是不可能拿著全款去買(mǎi)房的，基本上都得找銀行去辦按揭借錢(qián)。

所以，只要盯準(zhǔn)了銀行這個(gè)月放出去多少真實(shí)的房貸，就能夠精準(zhǔn)測(cè)算出到底有多少真正的新買(mǎi)家?guī)е軛U資金進(jìn)場(chǎng)了。至于這一波“房?jī)r(jià)上漲”，大家別看表面上的繁榮，但實(shí)際上今年1月份到3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿到的個(gè)人按揭貸款僅僅只有2204億元，跟去年同期相比，直接斷崖式暴跌了34.6%。整個(gè)一季度的居民中長(zhǎng)期貸款新增額也僅僅只有4607億元，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都創(chuàng)下了近十年來(lái)的歷史最低點(diǎn)。

這時(shí)候你肯定會(huì)覺(jué)得腦子有點(diǎn)轉(zhuǎn)不過(guò)彎來(lái)了：既然上海和北京一個(gè)月能夠輕輕松松賣(mài)出去好幾萬(wàn)套房子，為什么全國(guó)銀行借出去的買(mǎi)房錢(qián)反而縮水了超過(guò)三成？這里面其實(shí)藏著一個(gè)隱蔽的門(mén)道。你去仔細(xì)扒一扒上海和北京這一波成交量大爆發(fā)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上賣(mài)得最火的就是那種總價(jià)偏低、面積偏小的小戶型或者老破小。

比如上海成交的房子里面，總價(jià)在300萬(wàn)以下的老房子居然占了整整72%。這清晰地說(shuō)明，現(xiàn)在瘋狂拉高成交量的根本不是什么帶著資金來(lái)抄底的投資客，而是一大批正在搞存量置換的普通剛需大軍。

用大白話解釋就是：一個(gè)中年人把自己手里兩三百萬(wàn)的老破小賣(mài)給了一個(gè)剛剛湊齊首付的剛需小青年，這個(gè)中年人拿到全款之后，再稍微添一點(diǎn)自己的積蓄，轉(zhuǎn)身全款（或者用極低的貸款額度）去換了一套稍微大一點(diǎn)、地段好一點(diǎn)的房子。

在這個(gè)倒騰的過(guò)程當(dāng)中，房子在統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)里就被算作賣(mài)了一次又買(mǎi)了一次，成交量瞬間翻倍。但實(shí)際上，這只不過(guò)是原有的存量資金在不同階層的群體之間左手倒右手而已。老百姓從骨子里已經(jīng)不再愿意去向銀行申請(qǐng)貸款買(mǎi)房了。而如果一個(gè)資金盤(pán)子里沒(méi)有外部新增資金瘋狂涌入托底，單靠老百姓手里這點(diǎn)存量資金不斷倒騰，根本就撐不起房?jī)r(jià)全面反彈拉升的野心。

不僅如此，深入分析來(lái)看，我們國(guó)家的房?jī)r(jià)跟隔壁日本在底層邏輯的演變軌跡簡(jiǎn)直就是一模一樣。我們要明白，決定一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)到底能不能觸底反彈的力量，從來(lái)就不是專(zhuān)家的呼吁，而是最基礎(chǔ)的人口結(jié)構(gòu)和真實(shí)的居住需求。

日本在1990年樓市泡沫達(dá)到頂峰即將破裂的前夕，他們整個(gè)國(guó)家的住房總市值跟GDP的比值是391%。而咱們中國(guó)在2021年全國(guó)房?jī)r(jià)處于最高巔峰點(diǎn)的時(shí)候，這個(gè)關(guān)鍵的比值已經(jīng)狂飆到了414%，當(dāng)年咱們的泡沫膨脹程度甚至比日本還要高出去一截。更讓人揪心的是背后的人口斷層數(shù)據(jù)。

日本泡沫全面破裂的時(shí)候，他們國(guó)內(nèi)65歲以上的老人占比僅僅只有11.9%左右。而咱們現(xiàn)在面臨的局面是，60歲以上的老年人口已經(jīng)超過(guò)了3.2億，龐大基數(shù)占比高達(dá)23%。咱們的出生人口更是連續(xù)下跌，2025年全國(guó)的新生兒僅僅只有792萬(wàn)人，年輕的購(gòu)房主力軍規(guī)模正在大幅縮水。當(dāng)城鎮(zhèn)化建設(shè)速度放緩、社會(huì)老齡化程度加劇、新生兒數(shù)量減少這三座大山同時(shí)壓過(guò)來(lái)的時(shí)候，你告訴我，未來(lái)二三十年那些天量的鋼筋水泥盒子到底賣(mài)給誰(shuí)？

當(dāng)年日本政府為了挽救崩潰的樓市，手段用得可謂是極其決絕，不僅瘋狂下調(diào)利率，還在財(cái)政上搞瘋狂的大放水。可是最終的結(jié)果是，日本的房?jī)r(jià)硬生生順著周期的慣性跌了整整20年時(shí)間，直到2012年前后才勉勉強(qiáng)強(qiáng)在東京、大阪這些核心大城市真正完成了觸底回穩(wěn)。現(xiàn)在咱們國(guó)內(nèi)正在走的這條路，其實(shí)就在重演日本當(dāng)年走過(guò)的那條結(jié)構(gòu)性分化之路：一二線城市和偏遠(yuǎn)縣城的房?jī)r(jià)差距會(huì)越來(lái)越大。

當(dāng)然，大家也千萬(wàn)不要把這種轉(zhuǎn)變看作是什么壞事。相反，你往深了想，這其實(shí)是咱們國(guó)家走向更高質(zhì)量發(fā)展的一件好事。過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，大家習(xí)慣了買(mǎi)房就能夠閉眼賺錢(qián)，這就導(dǎo)致了全社會(huì)大量的財(cái)富都被鎖死在了鋼筋混凝土里面。而咱們國(guó)家現(xiàn)在痛下決心，不再依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就是要從根本上扭轉(zhuǎn)這種畸形的局面。

目前樓市上出現(xiàn)的分化走勢(shì)，就是這套大戰(zhàn)略落地后的健康表現(xiàn)。在一線和強(qiáng)二線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，因?yàn)橛姓鎸?shí)的改善需求，它的價(jià)格自然能夠穩(wěn)住，甚至有回暖的跡象。而對(duì)于那些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、或者全靠盲目炒作拉高價(jià)格的三四線城市或偏遠(yuǎn)郊區(qū)，它們的房?jī)r(jià)正在逐步退去泡沫，慢慢回到普通老百姓能夠承受的合理范圍之間。這個(gè)擠泡沫的過(guò)程，其實(shí)就是房子在剝離金融屬性，回歸到“用來(lái)住人”這個(gè)最本質(zhì)的屬性之上。

咱們現(xiàn)在正處在一個(gè)宏大的時(shí)代轉(zhuǎn)型期，國(guó)家正集中全社會(huì)的力量，把原本沉浸在房地產(chǎn)里的海量資金、資源引導(dǎo)到新能源、人工智能這些真正能夠提升國(guó)家硬實(shí)力的核心制造業(yè)。這許是一場(chǎng)必須打贏的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)戰(zhàn)。在這個(gè)偉大的跨越期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)降溫，其實(shí)是在為咱們整個(gè)國(guó)家的未來(lái)夯實(shí)地基。

所以對(duì)于咱們廣大老百姓來(lái)說(shuō)，眼下的思路也必須要轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)了。如果你現(xiàn)在手里剛好攥著辛苦攢下來(lái)的大筆存款，恰好面臨著結(jié)婚、生孩子必須有一個(gè)自己的窩，那趁著目前貸款利率處于歷史低谷，多去二手房市場(chǎng)上溜達(dá)著轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的入手時(shí)機(jī)。但如果你依然心存幻想，想要買(mǎi)幾套老破小或者郊區(qū)大餅房存在手里，等過(guò)幾年房?jī)r(jià)翻倍從而實(shí)現(xiàn)階級(jí)跨越，那我勸你趁早打消這個(gè)危險(xiǎn)的念頭。

給國(guó)家一點(diǎn)時(shí)間，給產(chǎn)業(yè)升級(jí)一點(diǎn)耐心。等到春暖花開(kāi)的那一天，咱們這片土地上的每一個(gè)人，自然能夠迎來(lái)真正的安居樂(lè)業(yè)。