王利明：聚焦物業(yè)服務(wù)中的司法難點(diǎn)問題

來源 | 人民法院報(bào)

本文原載于《調(diào)解研究》2025年第2輯

作者 | 王利明，中國人民大學(xué)法學(xué)院教授

物業(yè)服務(wù)關(guān)乎千家萬戶的切身利益，是基層社會治理體系與民生法治保障機(jī)制的重要組成部分。實(shí)踐中，前期物業(yè)服務(wù)未依法履行招投標(biāo)程序所引發(fā)的合同效力認(rèn)定等問題，以及小區(qū)公共收益被擅自占用、挪用甚至侵吞所導(dǎo)致的業(yè)主權(quán)利救濟(jì)困境，已成為當(dāng)前司法審判中的高頻爭議焦點(diǎn)。為準(zhǔn)確貫徹民法典、刑法、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的立法精神與規(guī)范要求，統(tǒng)一裁判規(guī)則，明晰法律適用邊界，切實(shí)提升司法公信力與治理效能，本刊特邀我國著名民法學(xué)專家、中國人民大學(xué)王利明教授，就前期物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)法定招投標(biāo)程序的效力認(rèn)定等關(guān)鍵問題開展深度訪談。同時，組織多位長期從事物業(yè)糾紛審判工作的資深法官，圍繞公共收益的權(quán)屬界定、侵權(quán)行為的構(gòu)成要件與責(zé)任承擔(dān)等核心議題展開專題探析。旨在為全國法院審理此類案件提供理論支撐與實(shí)務(wù)參考，亦可為立法完善與行業(yè)治理提供有益借鑒。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)法定招投標(biāo)程序選聘及擅自轉(zhuǎn)包的法律后果分析

——專訪中國人民大學(xué)法學(xué)院王利明教授

記者：近期，物業(yè)糾紛問題引發(fā)社會廣泛關(guān)注，特此誠邀您就司法實(shí)踐中亟待統(tǒng)一的法律適用難點(diǎn)等問題作以解析，旨在為全國法院審理此類案件提供理論參考與實(shí)務(wù)指引。

王利明：好的，物業(yè)糾紛問題關(guān)乎重大民生問題，涉及廣大業(yè)主合法權(quán)益的維護(hù)，的確應(yīng)該引起各界重視。

記者：開發(fā)商未依法履行招投標(biāo)程序，直接指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，將產(chǎn)生哪些法律后果？

王利明：根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，住宅物業(yè)建設(shè)單位未通過公開、公平、公正的招投標(biāo)程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同原則上應(yīng)被認(rèn)定為無效。

根據(jù)民法典第一百四十三條第三項(xiàng)規(guī)定，民事法律行為有效須以“不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗”為前提；《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款規(guī)定：“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”該條款屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。其立法目的不僅在于規(guī)范選聘程序，更在于防范建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間可能發(fā)生的利益輸送，切實(shí)保障業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)與選擇權(quán)；而規(guī)避招投標(biāo)的行為實(shí)質(zhì)上損害了市場競爭的公平性，違反了效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該行為無效。事實(shí)上，司法實(shí)踐亦持相同立場。例如，山東省高級人民法院在（2020）魯民申5097號民事裁定書（濟(jì)南萬佳物業(yè)管理有限公司與王立志物業(yè)服務(wù)合同糾紛案）中認(rèn)定，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款系效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反該條款所訂立的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)屬無效。該案具有較強(qiáng)的類案參考價(jià)值。

記者：前期物業(yè)服務(wù)合同被確認(rèn)無效后，將引發(fā)哪些具體法律后果？其法律依據(jù)是什么？

王利明：合同無效將引發(fā)一系列法定后果，主要包括財(cái)產(chǎn)返還、過錯賠償及實(shí)際服務(wù)費(fèi)用的合理結(jié)算。具體而言，民法典第一百五十七條規(guī)定：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！睋?jù)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已收取的費(fèi)用若無合法依據(jù)，原則上應(yīng)予返還；對于已提供且不可返還的服務(wù)，可參照市場價(jià)格折價(jià)補(bǔ)償。同時，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)如存在過錯（如惡意串通、規(guī)避監(jiān)管等），應(yīng)就對方因此遭受的損失承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

記者：關(guān)于“住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的強(qiáng)制性規(guī)定，是否存在法定例外情形？

王利明：是的，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款規(guī)定：“投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！痹摾鈼l款系對程序剛性要求的必要調(diào)適。法律要求采用招投標(biāo)方式訂約，是為了從程序上實(shí)行公平競爭，保障合同條款的公平合理。當(dāng)然，從根本上說，也是為了維護(hù)業(yè)主利益。但在投標(biāo)人少于3個、住宅規(guī)模也較小的情形下，不僅無法形成有效的競爭，反而可能增加訂約成本，影響訂約效率。此時，通過協(xié)議方式訂立物業(yè)服務(wù)合同，在效率和成本方面更有優(yōu)勢。同時，此種情形下物業(yè)服務(wù)合同的訂立也需要物業(yè)主管部門的批準(zhǔn)，這可以防止暗箱操作，保障業(yè)主合法權(quán)益。

記者：“住宅規(guī)模較小”在實(shí)務(wù)中如何界定？

王利明：國家層面未作統(tǒng)一量化標(biāo)準(zhǔn)，授權(quán)地方根據(jù)實(shí)際情況細(xì)化。例如，《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施細(xì)則明確，“住宅規(guī)模較小”一般指總建筑面積不超過五萬平方米；《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施指引則結(jié)合戶數(shù)（如少于200戶）與面積雙重標(biāo)準(zhǔn)予以認(rèn)定。各地具體適用均須以省級或設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)布的規(guī)范性文件為準(zhǔn)，并報(bào)上級主管部門備案。

記者：物業(yè)服務(wù)合同被確認(rèn)無效后，如何準(zhǔn)確適用財(cái)產(chǎn)返還與折價(jià)補(bǔ)償規(guī)則？

王利明：物業(yè)服務(wù)合同無效后的財(cái)產(chǎn)處理，須嚴(yán)格遵循民法典第一百五十七條確立的“恢復(fù)原狀—折價(jià)補(bǔ)償—過錯賠償”三項(xiàng)規(guī)則。具體適用應(yīng)結(jié)合服務(wù)行為的持續(xù)性、不可返還性及實(shí)際履行情況綜合判斷：第一，已提供服務(wù)的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)結(jié)算。物業(yè)服務(wù)具有持續(xù)性、勞務(wù)性與結(jié)果非有形性特征。合同無效后，已實(shí)際履行的服務(wù)內(nèi)容無法實(shí)際返還。如業(yè)主應(yīng)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)已提供的保潔、安保、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)等實(shí)質(zhì)性服務(wù)，不能像物品那樣返還，但應(yīng)當(dāng)參照服務(wù)市場的價(jià)格支付合理對價(jià)，這就是說，要參照市場價(jià)格折價(jià)補(bǔ)償。法院在確定折價(jià)補(bǔ)償金額時，需要綜合考量同類區(qū)域物業(yè)服務(wù)的市場價(jià)格水平、服務(wù)頻次與質(zhì)量、業(yè)主實(shí)際受益程度及履約期間等因素，確定較為客觀、公平、合理的補(bǔ)償數(shù)額。第二，業(yè)主預(yù)付費(fèi)用應(yīng)當(dāng)返還。若業(yè)主已提前支付全部或部分服務(wù)費(fèi)用，但物業(yè)服務(wù)合同被確認(rèn)無效時服務(wù)尚未完成，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如無合法依據(jù)，則應(yīng)退還尚未對應(yīng)實(shí)際服務(wù)的剩余款項(xiàng)；當(dāng)然，在具體結(jié)算時，業(yè)主可主張就已發(fā)生之合理服務(wù)成本予以結(jié)算，超出該合理范圍的預(yù)付款項(xiàng)，其也有權(quán)主張返還。第三，共有收益也應(yīng)當(dāng)返還。物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用小區(qū)共有部分從事經(jīng)營活動（如出租地面停車位、利用公共墻面作廣告等）所獲收益，依法屬于全體業(yè)主共有而非由物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。合同無效后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)繼續(xù)占有、使用該收益，相關(guān)收益應(yīng)全額返還全體業(yè)主，或依《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條之規(guī)定，優(yōu)先用于共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)；結(jié)余部分須經(jīng)業(yè)主大會決定如何利用。

記者：物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他主體？

王利明：在合同被認(rèn)定無效以前，法律嚴(yán)格禁止將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他主體。民法典第九百四十一條第二款明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條進(jìn)一步設(shè)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的行政責(zé)任。在合同被宣告無效以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間已經(jīng)不存在任何合同關(guān)系，更沒有管理權(quán)限，因此，其沒有權(quán)利將全部物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)委托給他人。在此情形下，即便發(fā)生了轉(zhuǎn)委托，也是無效的。

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責(zé)任編輯 | 郭晴晴

審核人員 | 張文碩

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