國內首批公募REITs指數基金上報：破局資產荒，引百億資金

REITs總市值達到2195億元。

作者 | 市值風云基金研究部

編輯 | 小白

國內首批REITs指數化產品揚帆起航

指數基金的底層品種又迎來新人。2026年5月18日，易方達、華夏、南方、中金在內的4家基金公司齊齊上報中證REITs全收益指數證券投資基金，即將成為國內公募基金領域首批REITs指數化產品。

追溯本輪創新的源頭，2025年12月底，中國證監會發布了《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》，明確提出要加快推進REITs市場體系建設，豐富覆蓋REITs的指數體系，支持基金管理人開發掛鉤相關指數的基金產品。

市場對此項政策的響應十分迅速，在不到半年的時間內，就完成了首批指數基金的管理人遴選與申報工作。據基金業內人士透露，最終進入首批名單的管理人，均需要在過往的REITs項目運營及公募基金管理上擁有較為優秀的表現。

首批上報的4只產品均為場外指數基金。相比于強調盤中交易和套利功能的場內ETF，普通的場外指數基金直接投資于指數成份證券，采用現金申贖模式。這種運作模式對市場短期波動的敏感度相對較低，更適合通過銀行、券商及第三方平臺等渠道進行廣泛銷售，能夠有效覆蓋更大范圍的個人投資者與追求穩健的機構投資者。

錨定全收益指數，一鍵布局全市場優質底層資產

首批公募REITs指數基金統一跟蹤的標的為中證REITs全收益指數（指數代碼：932047.CSI）。自2021年9月末開始運作，初始位置1000點，最新點位是1011.5點。

（來源：Choice數據）

在產品設計上，該指數有一個顯著的特征：將樣本券的分紅重新計入指數收益，從而能夠充分、真實地反映上市REITs在計入分紅后的實際收益表現。

回顧該指數的發展歷程，2024年6月21日，在中證REITs上市三周年之際，中證指數公司發布了修訂公告，并在之后正式推出了 實時 行情。

截至2026年5月18日，該指數共選取了53只滿足流動性及上市時間要求的已上市公募REITs作為樣本。按照2026年5月15日的對應市值計算，該指數樣本總市值約1695億元，分別覆蓋了全市場REITs數量的65.43%和總市值的77.23%。

從指數成份的集中度來看，截至2026年5月18日，該指數的前五大成份券分別為華夏華潤消費REIT（權重8.61%）、中信建投國家電投新能源REIT（權重6.11%）、華夏中國交建REIT（權重5.68%）、中金普洛斯REIT（權重5.02%）以及中金安徽交控REIT（權重3.63%）。

（來源：Choice數據）

擴容迫在眉睫，指數化運作化解市場三大痛點

從我國公募REITs的市場容量來看，截至2026年5月15日，全市場公募REITs首發上市數量已達81只，完成擴募9只，總市值達到2195億元，資產類別覆蓋了產業園、保租房、高速公路、商業不動產等八大板塊。

特別是在2026年初以來，商業不動產REITs迎來了快速申報期，新申報項目達20單，估值合計超過700億元。

在底層資產供給端大幅放量的背景下，市場在微觀層面卻面臨著三大痛點。

首先是投資者的投研效率與日益龐大的項目規模尚不匹配。公募REITs底層資產涵蓋的業態非常多元，運營業績表現各異，普通個人投資者甚至部分機構機構，往往難以逐一精確甄別現金流的穩定性。

其次是資產荒背景下，缺乏標準化的被動配置工具。在當前的低利率環境下，公募REITs憑借其強制分紅屬性，具備良好的大類資產配置價值，但此前由于缺乏工具，導致資金端配置需求未能完全釋放。

最后是二級市場的流動性水平以及投資人類型的單一，限制了部分大資金的配置規模。

公募REITs指數基金的推出正是解決上述痛點的應時之舉。參考美國等國際成熟市場的通行做法，在市場穩步擴容后發行REITs指數及指數基金，能實現從單一標的交易向指數化、規模化投資的全面升級。

指數基金相當于為投資者提供了一站式布局全市場優質公募REITs的便捷通道，不僅能有效分散單一產品運營帶來的非系統性風險，還能大幅降低投資者的管理成本與單券研究門檻。

引入長期穩定資金，平抑波動并完善定價機制

長期資金通常被視為REITs市場健康發展的壓艙石。從我國當前公募REITs的持倉結構來看，配置資金仍以券商自營和保險機構為主。根據2025年公募REITs年報數據，券商自營和保險機構資金合計持有的公募REITs流通盤市值占比已經過半，市場暫時缺乏多元化的流動性補充渠道。

首批公募REITs指數基金的落地，有望在供需兩側產生積極的政策協同效應。根據行業測算，此前2026年4月實施的債基新政已將公募REITs納入二級債基投資范圍，若今年新發可投REITs的二級債基累計規模達到1000億元，按照平均5%的倉位測算，可帶來約50億元的資金配置；若首批及后續共10家基金公司獲批REITs指數基金，單家發行規模按3億至5億元估算，則指數產品本身將直接貢獻30億至50億元的增量。

兩項渠道合計，有望在2026年年內為REITs市場引入近百億元的長期增量資金。

從短期來看，指數基金對二級市場的邊際影響主要體現在情緒修復與流動性激活上。由于2026年5月11日至5月15日期間中證REITs全收益指數下跌2.2%，下破1000點關口，錄得年內最大周跌幅，此時指數基金的上報具有較強的正面信號意義。

從中長期來看，指數基金持續、穩定的申贖與交易，能夠有效承接市場供給，激活套利機制，平抑個券非理性拋售造成的價格波動。通過資金圍繞指數成份的再平衡，將推動公募REITs市場價格更真實地反映底層資產的內在價值，助力我國公募REITs市場構建起一個更為理性、高效且成熟的定價機制。

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