300萬以下的二手房賣爆，多地業(yè)主提價

記者丨張敏

編輯丨吳抒穎 駱一帆

上個周末，位于北京朝陽區(qū)雙井區(qū)域的蘋果社區(qū)南區(qū)，以696萬元的價格成交了一套112平方米的兩居室房源，折合單價約6.2萬元。今年3月，同樓棟、同戶型的另一套房源，曾以681萬元的價格售出，折合單價不到6.1萬元。

雖然價格漲幅不大，但近期的市場表現(xiàn)，已經(jīng)讓該片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人小徐頗受鼓舞。小徐向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，往年過了“金三銀四”，市場會進(jìn)入“小淡季”，咨詢和帶看量會下降。但今年的情況不同，“雙井這一帶的好幾個小區(qū)，到了5月還是很火。”

這種情況并非孤例。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，20城二手住宅成交15.6萬套，環(huán)比增長5.4%，同比增長13.4%。5月1日—24日，20城二手住宅成交10.7萬套，同比增長19.5%，增幅較4月繼續(xù)擴大。

若剔除春節(jié)時點差異，今年春節(jié)后的13周，20城二手住宅成交套數(shù)比2025年同期增長12%。“本輪需求釋放力度強于往年。”前述機構(gòu)指出。

在成交量帶動下，二手房業(yè)主漲價的現(xiàn)象越來越多。為了以更高的價格賣房，部分業(yè)主甚至不惜毀約。

京滬領(lǐng)銜，剛需入場

今年以來，重點城市出現(xiàn)“小陽春”行情，其中北京、上海表現(xiàn)最為亮眼。官方數(shù)據(jù)顯示，今年4月，北京二手住宅成交1.8萬套，創(chuàng)近五年同期新高；上海二手商品房成交2.9萬套，處于近年同期高位。

進(jìn)入5月，這兩個城市繼續(xù)領(lǐng)跑。中指研究院指出，5月1日—24日，北京、上海二手房成交量同比分別增長15%、29%。其中，上海5月10日單日二手房網(wǎng)簽1664套，繼4月11日的1632套后，再次刷新近五年單日新高。

從全國范圍來看，京滬仍是體量最大的市場，人口、資源等優(yōu)勢賦予其較強的韌性。

廣深樓市的升溫，則主要源于政策驅(qū)動。4月29日，深圳放松部分核心區(qū)域限購，并提高公積金貸款額度。次日，廣州推出“穗八條”，涵蓋公積金提額、“賣舊買新”補貼等8項具體舉措。

受此影響，兩地均有亮眼表現(xiàn)。5月26日上午，廣州市人民政府新聞辦公室召開發(fā)布會指出，本月以來，廣州二手住宅周簽約量環(huán)比提高9.3%，新增掛牌量同比減少16.7%。

據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計，新政后第一階段（4月30日至5月10日），深圳成交二手房1882套，第二階段（5月11日至5月21日）成交3068套，環(huán)比增長63%。“這也直觀印證新政后續(xù)拉動效力強勁，市場走勢具備持續(xù)向好基礎(chǔ)。”

二線城市同樣表現(xiàn)不俗。“五一”假期出臺穩(wěn)樓市政策，后又繼續(xù)加碼的蘇州，本月（5月1日—24日）成交二手房4701套，同比增長25.7%。同期，成都、杭州、廈門成交二手房16157套、5296套、1735套，同比分別增長6.2%、14.2%、36.1%。

從成交結(jié)構(gòu)來看，入場者仍以剛需為主。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年以來，總價300萬元以下、面積70平方米以下的小戶型占比明顯提升。低總價、小戶型房源仍是本輪修復(fù)的核心支撐，反映出二手房性價比優(yōu)勢對剛需的吸引力。

業(yè)主漲價頻現(xiàn)

5月2日，位于北京市昌平區(qū)回龍觀的紫金書院項目，一套次頂層三居室以488萬元的“砸盤價”成交。該房源的建筑面積約111平方米，折合單價僅約4.4萬元/平方米，遠(yuǎn)低于小區(qū)同戶型的其他房源價格。

但僅僅三天后，業(yè)主便單方面提出解約。最終，賣方向買家支付了一筆違約金后，該房源以556萬元的價格重新上架，直漲近70萬元。

在該案例中，雖然房源的初始掛牌價過低，但多位中介人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，這種大幅上調(diào)報價的情況，近幾年已很少出現(xiàn)，業(yè)主為上調(diào)價格而不惜違約的情況，更是少之又少。

成交量的回升，使得二手房業(yè)主對價格的預(yù)期有所提升。近期，業(yè)主上調(diào)報價的案例時有發(fā)生。

今年5月12日起，寧波鄞州的多個二手房源上調(diào)報價，上調(diào)幅度從10萬元到40萬元不等。據(jù)本地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者介紹，這種情況與鄞州第二實驗中學(xué)招生政策調(diào)整有關(guān)，但近期樓市交易向好帶來的支撐，同樣不可忽略。

前述人士表示，還有不少業(yè)主將房源下架，先觀察一段時間，等有成交價后再做判斷。

深圳貝殼研究院也指出，新政落地后，深圳不少熱門片區(qū)的業(yè)主報價有小幅上調(diào)，帶動實際成交價格小幅回升。據(jù)該機構(gòu)監(jiān)測，今年5月1-24日，深圳二手房成交均價為51667元/平方米，環(huán)比上漲2.4%，創(chuàng)下年內(nèi)新高。

上調(diào)價格，下架房源，被認(rèn)為是業(yè)主預(yù)期改善的典型表現(xiàn)。北京某二手房業(yè)主向記者表示，一些不急于出手的業(yè)主，近期已經(jīng)撤下了房源。“大家在業(yè)主群里會互相通氣，一般不會再出現(xiàn)掛牌價格過低的情況。”

在本輪樓市升溫過程中，這種變化值得關(guān)注。

中指研究院指出，2025年二手房成交量雖總體不弱，但主要靠掛牌量激增驅(qū)動，價格持續(xù)承壓。今年則有所不同，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年4月末，重點25城二手房存量掛牌量較上年10月高點回落4.3%。價格方面，經(jīng)歷了去年四季度的調(diào)整后，今年不少核心城市的二手房價格已實現(xiàn)環(huán)比連漲。

“成交放量與掛牌趨穩(wěn)、價格企穩(wěn)同步出現(xiàn)，是本輪修復(fù)與去年‘以價換量’模式的重要區(qū)別，后續(xù)需關(guān)注這一態(tài)勢能否持續(xù)。”該機構(gòu)表示。

打通置換鏈條

在早早進(jìn)入存量時代的熱點一二線城市，二手房交易已經(jīng)被視為市場風(fēng)向標(biāo)。但在本輪市場升溫過程中，分化局面仍然明顯。一方面，低價位、小戶型二手房受到熱捧，中高端房源交易占比相對不高；另一方面，與二手房相比，新房交易整體相對冷淡。

多位市場人士指出，這說明改善性需求仍然有待釋放，背后則反映出置換鏈條尚未打通。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，雖然市場交易量有所回升，但彰顯市場企穩(wěn)的是內(nèi)生動力。未來需觀察3個關(guān)鍵指標(biāo)：二手房掛牌總量是否下降；二手房賣舊買新的置換鏈條是否打通；租金是否有企穩(wěn)跡象。

好消息在于，在打通置換鏈條方面，政策端已在持續(xù)發(fā)力。

5月26日，廣州安居集團(tuán)黨委副書記、總經(jīng)理錢喆表示，為支持居民改善住房條件，暢通一二手住房置換鏈條，廣州安居集團(tuán)將立即啟動支持居民“賣舊買新”專項試點工作，按照“政府引導(dǎo)、市場運作、自愿參與”的原則，以市場化方式收購二手住宅。

李宇嘉指出，廣州中心區(qū)存量房的老舊程度非常高，居民改善住房的愿望強烈，但由于舊房賣不出去，或賣舊的折損非常大、周期非常長，導(dǎo)致賣舊買新的愿望實現(xiàn)不了，整個市場置換鏈條受阻。政府的積極介入，有助于打通這一鏈條。

此前，廣州市南沙區(qū)曾發(fā)布過收購二手房進(jìn)行以舊換新的方案。市場熱度最高的上海，則于今年2月在徐匯、靜安、浦東新區(qū)啟動收購二手房試點，此后又將試點范圍擴大到中心城區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，各地已有超40條以舊換新相關(guān)政策落地。

中指研究院指出，整體來看，政府收購二手房的意義不僅在于快速籌措保租房，更在于以市場化收購形成價格錨點，穩(wěn)定老舊房屋的估值預(yù)期，對市場信心形成有效提振。

該機構(gòu)表示，短期看，隨著核心城市二手房成交持續(xù)放量，市場活躍度有望逐步向更大面積、更高總價段擴散，為后續(xù)市場穩(wěn)步修復(fù)積蓄動能。隨著以舊換新政策的擴大和落地，一二手房置換鏈條將進(jìn)一步打通，此舉有望加快市場企穩(wěn)過程。

SFC

出品丨21財經(jīng)客戶端 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

微信統(tǒng)籌丨黎雨桐 江佩霞 編輯丨張嘉鈺

21君薦讀