城投，不再積極拿地

眾所周知，自2021年下半年以來(lái)，城投扮演托底的角色下場(chǎng)拿地，很快就成為了土拍市場(chǎng)的主力軍。

CRIC的數(shù)據(jù)顯示，2022-2024年，城投拿地的建筑面積占比一直保持在50%以上，2024年一度高達(dá)60%以上。

然而，2025年以來(lái)，城投開始在土拍市場(chǎng)撤退，今年以來(lái)更是開啟加速撤退模式——今年一季度，新增土儲(chǔ)TOP10還有2個(gè)城投的身影，到了4月，城投已經(jīng)徹底消失。拿地金額TOP20也呈現(xiàn)相似的景象。傳遞出來(lái)的信號(hào)耐人尋味。

過(guò)去幾年，城投拿地很兇猛，然而，由于是帶著托底任務(wù)下場(chǎng)，很多城投并不具備房地產(chǎn)開發(fā)的能力。

由于開發(fā)能力不足，城投拿地之后的開工率長(zhǎng)期處于低位——

CRIC的數(shù)據(jù)顯示，2021年是城投拿地開工率的高點(diǎn)，但也不足50%，當(dāng)時(shí)雖然一些巨頭開始出現(xiàn)商票等違約，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)顯露出沖頂回落的跡象，但市場(chǎng)總體行還處于相對(duì)亢奮的階段，同期國(guó)央企拿地開工率普遍在90%左右。

彼時(shí)，「雙集中」供地導(dǎo)致部分民企要么高價(jià)拿地，要么謹(jǐn)慎拿地面臨無(wú)米下鍋的困境。所以，民企紛紛開啟代建業(yè)務(wù)，與手里有土地的城投合作。有段時(shí)間，各代建公司為了爭(zhēng)奪項(xiàng)目，還打起了慘烈的價(jià)格戰(zhàn)。

由于這些開展代建業(yè)務(wù)的民企，本身產(chǎn)品力比較抗打、成本控制的精細(xì)化程度遠(yuǎn)高于城投平臺(tái)，進(jìn)入到一些相對(duì)低能級(jí)的城市操盤，簡(jiǎn)直就是降維打擊，所以，初期的市場(chǎng)反饋不錯(cuò)。點(diǎn)擊了解，嚴(yán)控建造成本

可是，隨著行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，城投手里的土地區(qū)位弱、開發(fā)難度大、去化難的缺點(diǎn)被迅速放大，這種模式很快就玩不下去了。

某民營(yíng)代建企業(yè)的老總告訴小明，隨著市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，2023年以來(lái)，我們和城投合作的幾個(gè)項(xiàng)目面臨巨大去化壓力，不僅代建費(fèi)用難回收，部分前期墊資回收也遙遙無(wú)期，對(duì)我們的影響很大，現(xiàn)在接新項(xiàng)目特別謹(jǐn)慎。

CRIC的數(shù)據(jù)顯示，2022年，城投的拿地開工率就降至40.8%，2023年進(jìn)一步降至26.5%，2024年則降至驚人的8.5%。

根據(jù)CRIC測(cè)算，2021年至2025年3月，全國(guó)各地城投拿地未開工的地塊超過(guò)4200宗，未開工建筑面積約3.6億平方米。

拿得多，開發(fā)少。不僅沒(méi)法變現(xiàn)，價(jià)值還隨著行業(yè)的調(diào)整在縮水。這給城投帶來(lái)了巨大的壓力，即便想繼續(xù)拿地，也心有余而力不足了……幫您管好每一個(gè)工程項(xiàng)目，點(diǎn)擊了解

近幾年，地方政府通過(guò)發(fā)行專項(xiàng)債，不斷收購(gòu)城投手里的閑置土地。比如，2025年2月惠州市自然資源局公示一批擬收購(gòu)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)名單，8宗土地全部來(lái)自城投平臺(tái)公司，總金額超過(guò)40億元。另有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2024年底到2026年初，地方發(fā)行專項(xiàng)債計(jì)劃/公示收儲(chǔ)的存量土地達(dá)7500億元左右，其中大部分是城投或地方市場(chǎng)化國(guó)企的土地……

由于賣地收入是地方財(cái)政的重要來(lái)源。事實(shí)上，自2022年賣地收入開始下滑，城投的償債壓力就在加大……

收入少了，還要下場(chǎng)托底拿地，簡(jiǎn)直雪上加霜。因此，個(gè)別城市甚至出現(xiàn)了非標(biāo)債務(wù)逾期、展期等情況，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注……

為了防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，2024年底，中央一反之前「誰(shuí)家的孩子誰(shuí)抱」的基調(diào)，推出了12萬(wàn)億的化債「組合拳」。

隨之而來(lái)的是，中央加大了對(duì)地方隱性債務(wù)的問(wèn)責(zé)力度，高層反復(fù)強(qiáng)調(diào)，將不新增隱性債務(wù)作為「鐵的紀(jì)律」，對(duì)新增隱性債務(wù)發(fā)現(xiàn)一起、查處一起、問(wèn)責(zé)一起。

去年底，更是設(shè)立了財(cái)政部債務(wù)管理司，債務(wù)司下設(shè)六個(gè)處，地方債務(wù)就占了兩個(gè)，還有一個(gè)監(jiān)測(cè)管理處，說(shuō)明監(jiān)控地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是該機(jī)構(gòu)的重中之重。

與此同時(shí)，政策要求，地方投融資平臺(tái)（也就是大家所說(shuō)的城投）要在2027年6月30日之前完成退平臺(tái)。

所以，城投陸續(xù)向多元化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型，最常見的是轉(zhuǎn)向保障房、人才公寓的開發(fā)、收購(gòu)和運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域，諸如保障性租賃住房的籌集等，既是地方政府必須完成的任務(wù)，也是城投比較好承接的業(yè)務(wù)。

近幾年，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)高效的城投系產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房REITs先后上市，為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的投資、盤活、運(yùn)營(yíng)和退出提供了全新思路。

即便規(guī)模和收益率達(dá)不到發(fā)行REITs的水平，只要有持續(xù)的現(xiàn)金流，就可以以這些運(yùn)營(yíng)類資產(chǎn)從金融機(jī)構(gòu)獲得10-15年的長(zhǎng)期低息貸款，大大緩解了城投短期償債壓力，為自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型爭(zhēng)取到了更多時(shí)間和空間。

此前，不少地方對(duì)此并不太積極，但隨著時(shí)間推移，看到了這里面的甜頭，近兩年，越來(lái)越多的地方開始加大力度盤活存量資產(chǎn)。部分地方，甚至專門成立市場(chǎng)化的平臺(tái)，除了一把手之外，其他絕大部分員工，都是通過(guò)市場(chǎng)化招聘引進(jìn)，激勵(lì)機(jī)制也是市場(chǎng)化的。先進(jìn)的數(shù)字化系統(tǒng)，取代了原來(lái)的手工作業(yè)。為的就是提高效率，將原來(lái)閑置、低效的資產(chǎn)高效運(yùn)營(yíng)起來(lái)。

核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)加速筑底，甚至開始出現(xiàn)回暖的跡象，也是城投拿地占比減少的重要原因之一。

根據(jù)CRIC報(bào)告，2025年，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的100家房地產(chǎn)企業(yè)中，14家央企拿地金額占比達(dá)到50%，同比增加20個(gè)百分點(diǎn)；41家城投公司拿地金額占比僅15%，同比下降5個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)入2026年，核心城市的回暖跡象越發(fā)明顯。

4月10日，高盛發(fā)布報(bào)告表示，上海和深圳可能引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，這兩座城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃?026年底觸底，復(fù)蘇時(shí)間較其他一線和二線城市提前6至24個(gè)月。

高盛在報(bào)告中表示，根據(jù)它們的模型當(dāng)前預(yù)計(jì)，上海和深圳的房?jī)r(jià)將在2025年底至2028年底期間上漲15%。

其還特別點(diǎn)名，目前，中國(guó)海外發(fā)展和招商蛇口在上海和深圳的利潤(rùn)占比居前，未來(lái)值得期待！

5月7日匯豐發(fā)布了題為《中國(guó)房地產(chǎn)：反彈尚在早期》的研究報(bào)告，看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。同一天，摩根大通也發(fā)布了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告，作者為分析師Karl Chan團(tuán)隊(duì)，報(bào)告認(rèn)為，這一輪上漲并沒(méi)有明顯的驅(qū)動(dòng)因素，更多的是房?jī)r(jià)經(jīng)歷30%-40%的下跌，回到2015年水平之后的自然尋底，這種有機(jī)復(fù)蘇比政策刺激更有價(jià)值。匯豐也指出，目前還處于反彈的早期階段，現(xiàn)在建倉(cāng)并不晚。

在此大背景下，地產(chǎn)國(guó)央企開始加快獲取核心城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，一些民營(yíng)房企也開始重回土拍市場(chǎng)。

即便是一些能級(jí)相對(duì)較低的城市，由于地方政府有意識(shí)地減少土地供應(yīng)規(guī)模，并優(yōu)先出讓優(yōu)質(zhì)地塊，也增大的市場(chǎng)化的地產(chǎn)國(guó)央企甚至民營(yíng)房企拿地的熱情，城投自然不用托底拿地了。

總的來(lái)說(shuō)，城投拿地退潮，其實(shí)是好事，這將加速土地市場(chǎng)的理性化進(jìn)程，市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)機(jī)制逐步恢復(fù)說(shuō)明市場(chǎng)確實(shí)在加速筑底、回暖。

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