信達中心｜城市都心「新增長極」的氣魄與遠見

城市更新，是城市發展的必然產物。如果要給中國正式進入城市更新時代定義一個時間節點——2021年，“十四五”規劃建議明確提出實施城市更新行動，「城市更新」首次寫入政府工作報告……至此,城市更新被提升到前所未有的戰略高度，已迅速成為各大城市的主要開發模式。

從過去的「城市建設」到現在的「存量更新」，相比高度標準化、短平快的房地產開發快周轉模式，城市更新項目從規劃、實施到運營的難度都高出好幾個數量級。作為試點城市的廣州、深圳、上海已逐步探索出范本模式，與之對應的北方地區，作為國門與首都、建設國際消費中心城市代表的北京，這兩年暫未出現可參照的大體量項目。

不過這種局面正在被改變，近日一場主題為“新·東直門——北京信達中心商業共創沙龍”的活動，揭開了「解題者」的面紗——落位東城區絕版位置的北京市重點城市更新項目、京城近年少見的59萬方大體量交通樞紐城市綜合體——「信達中心」。活動現場，行業專家、學者及品牌代表共同圍繞「信達中心經濟功能區究竟如何助力區域高質量發展、推動商務配套升級」、「商業地產如何通過新生活方式，實現城市圈層的高效互動」的話題引發熱議。

萬商俱樂部認為，信達中心意義實際上遠超項目本身，其與廣深滬相呼應，將形成中國城市更新的南北參照，標志著中國城市更新的「北京范本」。

產業升級與消費激活大背景下的「應運而生」縱觀全球城市更新進程，無論是東京六本木新城、倫敦金絲雀碼頭或是紐約布魯克林海軍造船廠區域更新，越是高能級城市，其建筑與功能的更新落點越要與政策趨勢、產業發展相融合。城市更新不是表面的“留”“改”“拆”，內核是產業、商業、文旅的結構升級。

東城區作為老城區、建成區，區內形成新增長極的空間資源非常有限。東直門商圈當前僅有10萬方的優質商業存量，對比國貿、王府井、三里屯三大商圈超百萬方的體量，嚴重缺少輻射全域乃至京津冀的大體量商業供給。

信達中心由中國信達、佳源投資、益田集團三方強強聯合，信達中心綜合體的驚艷亮相，正是踩在了北京東城區產業發展步入快車道的節點上。自2022年以來，東城區圍繞產業發展做文章，通過多種方式加快“騰籠換鳥”“筑巢引鳳”，將重點空間資源與產業細分領域一體謀劃——信達中心經濟功能區作為東城區新規劃的八大產業空間組團之一，將在空間擴容、產業集聚等方面全方位發力，聚集新興金融和數字科技優質企業，為經濟高質量發展孕育新增長極。而在《東城區建設國際消費中心城市示范區2023年工作方案》中，“全力推進東直門交通樞紐信達中心項目”更是深化五大商圈改造提升行動的重點。可以說，信達中心從一出生就帶著「產業升級+消費激活」的雙重命題與雙倍期待，應運而生。

「世界級」的城市更新提案

如果把信達中心放諸全球視野中，萬商俱樂部其實在它身上看到了日本東京六本木新城（ROPPONGI HILLS）的氣質與迭代。行業周知，六本木新城是亞洲目前最成功的舊城改造典范，自2003年開放以來，每天約有2萬人在此工作，每年有超過4000萬人參觀，遠遠超過東京迪斯尼樂園。
同樣是國家首都核心功能區的城市更新，同樣毗鄰商務街區、高檔住宅、各國使館，信達中心與六本木新城有諸多不謀而合又迭代升級的相似建設路徑，我們總結出5個關鍵要點——「超級復合」「水平輻射」「垂直流動」「立體迴游」「國際視野」，或許能為更多城市更新項目提供來自中國的參考。

01

「超級復合」的“城中城”

存量城市更新，考驗的已不再是增量擴建的能力，而是要通過功能復合、立體開發去回應城市經濟需求、生活需求、生態需求，將原本低效率的空間資產、交通資源盤活。正如北京益信佳商業管理有限公司總經理王澤對東城區城市更新的解讀，“從商業邏輯角度來講，市場需求倒掛，意味著這里需要一個豐富的商業業態產品組合項目，通過其清晰的業態規劃表達，強化項目的商業調性反哺消費者的市場需求。”

東城區作為北京的功能核心區、形象展示區與歷史文化保護重點區，其城市更新項目對功能復合、業態組合的要求有多高，可想而之。于是我們看到了信達中心雄踞京城二環至高點的國際超甲級辦公雙塔（14萬方）、坐擁東二環城市核心資源配套的高端住宅（5萬方）、享譽國際的超高端商務酒店（5萬方）、TOD國際購物公園（17萬方）——整體定位為「城市高端商務綜合體」，但其功能復合程度，稱之為“城市中的城市”也不為過。

這座“城中城”集辦公、住宅、酒店、商業、城軌交通樞紐、藝術館乃至空中花園于一體，把“職、居、商、游、娛、休”多樣的城市功能立體復合，形成了「家庭體驗」「質感名品」「圈層社交」「美食集群」「藝術體驗」與「寵物友好」的超融合業態規劃，幾乎可以滿足都市人「生活提檔」的全維需求。

02

「水平輻射」的城市融合

如果將視野放大到項目與城市的關系，在地圖上以信達中心為「原點」，不難發現其水平影響范圍呈輻射狀逐級向外擴散。

北接香河園路、東靠東直門外斜街、西臨東二環主路、南至東直門外大街——這里環繞著使館壹號院、萬國城MOMA等高端住宅小區，是北京高端人群最為密集的區域之一，加上已經售罄的東外39號，5公里內輻射的高品質家庭人群超200萬。與此同時，背靠央企大道，周邊百余家甲級寫字樓，多數都是中國石油大廈、中國石化大廈、保利大廈這樣的央企總部，同樣5公里內，覆蓋高凈值商務人群達到278萬。

我們把視野再放大，這個位置還是2號、13號與首都機場快軌三線交匯處，從這里去北京站、北京西站、北京南站三大特等火車站時長不超過半小時，交通網絡完整全面，每日僅樞紐到訪客群126萬，每年過境游客更高達2.6億人次。信達中心特別把符合地鐵層、公交層便捷消費的品牌放在B1貫通層，承接無縫換乘的流動客群快速、便捷停留和轉化。

而坐落于首都機場快軌線之上的先天優勢，讓信達中心有了「城市航站樓」的跨區域水平輻射能力，未來乘客可直接在東直門站辦理行李托運，實現從地鐵站到機場登機口的無縫接駁，將機場商業的「Happy Hour」（機場最后一小時經濟），從傳統航站樓延伸至城市中心，讓旅客轉化為顧客，化「路過」為「買過」「玩過」。在京城一小時城市生活圈的基礎上，信達中心蘊藏著輻射京津冀的商業想象力。

可以預見，以信達中心為「原點」，一個真正成規模、成體量的東直門商圈正在誕生，其承載的不僅僅是東直門乃至東城區產業升級與消費激活，更有望與三里屯商圈、王府井商圈、國貿商圈連點成面，成為京城的又一地標。

03

「垂直流動」的空間哲學

全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平在活動中提到，“心價比”正在成為商業發展的新趨勢——商業地產要緊扣年輕活力的消費主體，無時無刻要與顧客發生聯系，就像“談戀愛的邏輯”，隨時隨地用心問候，與目標客群建立更多連結與互動。

這就要求商業打造不僅要具備水平延展的區位優勢，更要注重與客群的動態鏈接價值。要做到這一點，尤其是體量巨大、功能復合的商業，極其考驗空間流動性的設計。日本六本木新城通過「垂直流動線」思考建筑的構成，將「都市生活流動線」從橫向改為豎向，建設一個垂直的而不是水平的“城中城”，以改變人們的居住與生活行為模式，最大化發揮項目連接價值。

信達中心深諳垂直流動之道。東外39號高端住宅、東直門JW萬豪酒店縱深連接北分區·10萬方·「奢享靈感源」，從物理上縮短了品質家庭、商務精英與精奢品質消費間的距離，減少橫向零散分區帶來的交通耗時。

而從雙塔寫字樓向下，亦或是從B1層向上，再或是從空中花園、下沉廣場出發，人群的垂直流動，不僅能“觸碰”南分區·7萬方·「Life澎湃地」的活力潮流，更能感受南北分區不同的商業氛圍。信達中心內的空中花園、B1層通聯南北區，場景營造與品牌業態的無縫連接，讓客群橫向絲滑流動，“心價比”拉滿，形成相互激活的有機生態。

四通八達的步行網絡，人們可以在這里自由的穿梭而不受任何的限制，讓無論是日常通勤、親子家庭、圈層社交、樞紐到訪等客群，都能輕松找到滿足多元需求的棲息地，讓商業自身形成自循環的消費生態。

04

「立體迴游」的景觀延伸

景觀作為共享空間和城市生態環境的載體，不僅增加了辦公、居住的舒適性，同時還是衡量綜合體品質的重要指標。
在寸土寸金的北京核心地帶，信達中心用一座2萬方的空中共享花園「NO.39 SkyGarden」鏈接起了商業、辦公、居住、商旅等區域內幾乎所有的建筑。

除了城中稀缺的「綠色」，「超大體量」的向上延伸也讓「NO.39 SkyGarden」不止于景觀本身，它有著以體驗延伸消費的功能屬性——簡單舉幾個例子，在「青年人的Weekends」，用自帶的酒吧、餐飲業態治愈忙碌，為商務精英、樞紐商旅客群打造一處Brunch&微醺的社交空間、咖啡文化的理想空間；在「山野的Secret Camp」與小眾山系、戶外運動完美連接，瞬間變身充滿活力的運動生活圈層空間；在「無界與美學Imagine」與潮牌潮玩、個性買手的跨界，開啟品牌釋放、消費迭代的無界空間。

作為南北區的鏈接地帶，下沉廣場的「Wander留白區」通過繪畫領域的“留白”藝術表達，實現生活方式的「松弛感」敘事。從運營思路上看，信達中心將場景定義成「開放命題」，在藝術裝置打造上留出更多給到消費者觸達藝術的空間，同時開放探索場域的無限可能性——“留白”可以幻化成輻射周邊客群社交、休閑、閱讀、親子互動等多維需求的復合空間，顧客、品牌共創共探，消費者、社交者、體驗者、旅行者、途經者都能成為定義者。

從活動現場上亮相的品牌代表陣容來看，信達中心的品牌配置有著衍生城市級IP的內容潛力，比如國際級高質量的線下文化空間連鎖品牌「遇見博物館」，以文化交流形式維護與消費者互動活躍性的「前田咖啡」，年輕人差異化的電影消費方式、新的電影社交場景「三克映畫」、帶有博物館、零售、餐飲、體驗以及球場屬性的場景打造商兼IP運營商「曼聯夢劇場」等等，人文、社交加之藝術、留白，按品牌共創模式走出來，打造更具品質感和體驗感的定制化首店、會員店、旗艦店以及線下活動體驗店、輕奢品牌概念店等等，將會帶動整個城市IP的涌現效應。

想象這里開放后的情景，工作日的商務精英小憩，平時的品質家庭休閑、周末的社交搭子狂歡、親寵歡樂聚會，熱火朝天與一席難求估計會是常態。一片城市中的「綠色」與「留白」，有多少人會拒絕呢？

05

「國際視野」的設計源流

能夠稱得上世界級城市更新提案的項目，離不開全球多元融合的視野。除了業態規劃與場景打造可圈可點，信達中心的設計團隊每一個都是榜上有名。

整個建筑及室內設計，邀請了全球零售排名第一的CRTKL——比如前文沒有提到的北區大中庭，以藝術裝置與藝術館展品形成開放性的藝術展示空間，其本身強調“留白”與“虛實”共生的設計形態，就堪稱藝術本身；極具特色的南北分區大中庭，用現代美學的詮釋方式，未來將引入聯名pop up體驗店、品牌主題展、沉浸式快閃劇，從設計圖就足以讓人浮想聯翩。還有超大尺寸采光穹頂，將自然光線盡收眼底，有別于純工業的生冷感，時刻演繹著“有機更新”的精髓。

景觀設計則來自1953年創立于美國夏威夷、有超16000項目作品、數百國際獎項的BELTCOLLINS；泛光設計是國內屢獲大獎的光影照明設計公司EILD本至；機電顧問是有著澳大利亞悉尼歌劇院和香港國際機場案例的英國ARUP；交通顧問是國際上最大的鐵路及城市軌道交通設計、咨詢專業之一的法國SYSTRA……近年來真的很少在一個項目中看到這么多國際頂尖設計團隊扎堆，期待值直接拉滿。

結語

伴隨著“國內大循環”國家戰略、建設國際消費中心城市的倡導，數據顯示，我國未來每年將有8億平方米的存量需要更新，攜萬億級市場前景，邁進城市更新的「春天里」。

信達中心不僅代表著北方城市更新項目的標桿水準，也有望作為一種未來城市復興的方式、一個未來城市生活形態的范例乃至一份提升城市魅力的建設宣言，成為國內城市重建的典范與參照。

無疑，一座城市的地標級作品，往往都是公共建筑。而中心商業更是一座城市公共建筑的杠桿與靈魂。萬商俱樂部認為接下來的行業關注焦點將會聚集在這座TOD國際購物公園上。

信達中心將“古韻與今風同臺、國際與國粹共舞”的商業理念貫穿于項目的場景和空間中，適配北京的「城市更新」命題再恰當不過，讓人更加期待這份為北方乃至全國帶來驚喜的“答卷”。