突發(fā)！上海資產(chǎn)7折賤賣沒人要，大股東正在清盤

正榮地產(chǎn)（06158.HK）的債權(quán)人要跪了！壞消息一個(gè)接著一個(gè)。

昨天，正榮地產(chǎn)掛到阿里法拍平臺(tái)上拍賣的上海青浦正榮中心，就算是在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打了七折，也沒人報(bào)名競(jìng)拍，就這么流拍了。

行情不是一般的差。

8月6日，正榮地產(chǎn)剛剛發(fā)布2025年7月未經(jīng)審核經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)：7月份，公司實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約3.36億元。今年1-7月，公司累計(jì)合約銷售金額約27.01億元，7個(gè)月的銷售金額，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如上海一個(gè)熱銷項(xiàng)目單月的銷售額。

2020年，他們的銷售額是1419.01億元，是現(xiàn)在的30倍吧。

誰(shuí)也沒想過正榮有這么差的時(shí)候：老板失蹤、銷售暴跌。

距離正榮地產(chǎn)公告公司實(shí)控人、正榮集團(tuán)創(chuàng)始人歐宗榮因涉嫌違法犯罪被依法采取強(qiáng)制措施過去半年了，沒有任何消息傳來，沒有好的，也沒有壞的。

8月6日，正榮地產(chǎn)發(fā)布今年7月未經(jīng)審核經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)和補(bǔ)充公告，補(bǔ)充公告里隱藏了一條非常重要的信息。

正榮地產(chǎn)在補(bǔ)充公告里表示，鑒于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)疲弱，且集團(tuán)控股股東正進(jìn)行清盤，正榮地產(chǎn)管理層現(xiàn)正考慮該公司于2025年6月30日所公布經(jīng)修訂重組計(jì)劃的各項(xiàng)方案。

正榮集團(tuán)在進(jìn)行清盤，現(xiàn)在是要徹底躺平放棄的節(jié)奏啊！

公司清盤，簡(jiǎn)單來說，就是公司停止運(yùn)營(yíng)，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行全面清理和處置，然后按先后次序償還未付的債務(wù)，之后按照法律程序，宣布公司解散的過程。

如果控股股東都清盤了，正榮地產(chǎn)該何去何從？！

這大概能理解為什么，上海青浦正榮中心會(huì)在爛尾4年后被拿出來拍賣，大概率也與正榮不斷下行有關(guān)系。

這還是正榮內(nèi)部當(dāng)時(shí)比較出名的項(xiàng)目，第一距離他們的上?？偛勘容^近，第二，算是正榮在上海質(zhì)地不錯(cuò)的項(xiàng)目。

這塊地是正榮集團(tuán)在2014年2月14日以25.6億元的總價(jià)，和旁邊的住宅項(xiàng)目虹橋正榮府一起拿下的，樓面價(jià)為15786元/平米，溢價(jià)59.4%。

阿里法拍平臺(tái)公布的信息顯示，上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)聯(lián)民村（20/10丘）“上海青浦正榮中心”在建工程及相應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)，于2025年8月4日至8月7日進(jìn)行拍賣。

項(xiàng)目土地用途為餐飲旅館業(yè)及商業(yè)用地，使用權(quán)面積24039平方米，總建筑面積106111平方米，其中地上建筑面積63331平方米，地下建筑面積42780平方米。

被拍標(biāo)的物評(píng)估價(jià)為93180萬元，其中分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值61997萬元，在建工程價(jià)值31183萬元。

土地值6個(gè)多億，建造成本3個(gè)億。

拍賣直接打回原形，標(biāo)的物本次起拍價(jià)為65226萬元，與評(píng)估價(jià)相比，本次拍賣相當(dāng)于打了近七折，折合樓面價(jià)約為10853元/平方米。

差不多只賣出了土地的價(jià)格。

拍賣競(jìng)價(jià)周期為3天，但截至昨天上午10時(shí)，由于無人報(bào)名，本次拍賣流拍。

很大一部分原因是貴，十年前拿的地，放到今天看也不算便宜。

15786元/平米，如果是按當(dāng)時(shí)周邊的住宅價(jià)格和還在爆火的虹橋概念進(jìn)行評(píng)估，這個(gè)樓面價(jià)不算貴，但是，這個(gè)樓面價(jià)要放到商業(yè)項(xiàng)目上，而且還是一個(gè)郊區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，地價(jià)成本堪稱“天價(jià)”！

尤其是對(duì)于正榮這樣一家典型的依靠“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式來推動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的福建房企，用這么高的地價(jià)成本，來開發(fā)一個(gè)要求“所有商業(yè)部分由開發(fā)商永久性持有”的商業(yè)項(xiàng)目，由此帶來的資金沉淀成本，隨時(shí)都有可能壓垮正榮脆弱的資金鏈。

這也是為什么正榮在2014年初就拿了這塊地，但在把虹橋正榮府賣掉數(shù)年之后，才在2019年5月舉行了青浦正榮中心的奠基動(dòng)工儀式。

項(xiàng)目其實(shí)不錯(cuò)的，除了地太貴。

這塊地緊鄰遠(yuǎn)大健康城，計(jì)劃引進(jìn)購(gòu)物、娛樂、兒童、休閑、影視、餐飲、酒店等業(yè)態(tài)，打造一站式社區(qū)商業(yè)中心。除按規(guī)定移交屬地政府的配套設(shè)施之外，所有商業(yè)部分由開發(fā)商永久性持有。

然后，沒趕上好時(shí)候，項(xiàng)目動(dòng)工不到三年，2022年左右，也就是正榮地產(chǎn)爆雷前后，周邊居民就發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目工地上沒有人施工了。

青浦正榮中心

公司沒錢繼續(xù)開發(fā)了，這也是爆雷企業(yè)這幾年的常態(tài)，保交樓排第一，這種要花錢，回收又慢的項(xiàng)目就不動(dòng)了。

青浦正榮中心后續(xù)還需要投入不少資金才能完成項(xiàng)目建設(shè)。

高歌猛進(jìn)時(shí)候看不見的問題現(xiàn)在都爆發(fā)了，雖然位于曾經(jīng)爆火的大虹橋青浦徐涇板塊，但并不靠近地鐵，周邊3公里范圍內(nèi)還有蟠龍?zhí)斓亍⑻炜杖f科廣場(chǎng)等成熟的商業(yè)項(xiàng)目，就算項(xiàng)目建成，后續(xù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)也難度不小。

這些，都是精打細(xì)算的時(shí)候才能看到的。

有錢的時(shí)候大家都在畫餅，看不見這些“窮”的問題，當(dāng)開發(fā)商一半都兌現(xiàn)不了的時(shí)候，那么，交通是不是方便，引進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)行不行，都很關(guān)鍵。

可是正榮沒機(jī)會(huì)了。

青浦正榮中心評(píng)估價(jià)七折都沒人要，這個(gè)信號(hào)代表著，至少要腰斬，可能情況更差。

青浦正榮中心的興衰，正是正榮集團(tuán)命運(yùn)的縮影。2014年，正榮集團(tuán)加速全國(guó)化布局，重金豪賭長(zhǎng)三角，上海、南京、合肥等城市都有過正榮集團(tuán)大手筆拿地的傳奇故事。

短短五年，正榮集團(tuán)以福建房企“愛拼才會(huì)贏”的大膽和激進(jìn)，完成了年銷售額從百億到千億的跨越。這一年，是2018年。同年，正榮集團(tuán)分拆正榮地產(chǎn)在香港上市。

正榮的蒙眼狂奔在2020年戛然而止。

2020年8月，正榮地產(chǎn)資金鏈開始出現(xiàn)問題。2022年，隨著2億美元永續(xù)債違約，正榮地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)。今年初實(shí)際控制人歐宗榮被采取強(qiáng)制措施，成為壓垮市場(chǎng)信心的"最后一根稻草"。

不只是上海青浦正榮中心，正榮旗下那些沒能在2020年之前建成開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，大多爛尾了。

因?yàn)榍捌谀玫爻杀具^高、開發(fā)周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)難度大，在正榮地產(chǎn)資金鏈斷裂后，南京、合肥的正榮中心也成了"燙手山芋"，現(xiàn)在都深陷停工泥潭，前途未卜。

南京正榮中心位于河西南部，原定2022年三季度開業(yè)，因?yàn)橘Y金問題一直停工。目前項(xiàng)目公司已被申請(qǐng)破產(chǎn)重整并進(jìn)入預(yù)重整階段。

位于合肥新站區(qū)的合肥正榮中心，曾是正榮有意打造的全國(guó)第七座正榮中心，體量約13萬平方米。項(xiàng)目自2022年春節(jié)后一直停工，正榮地產(chǎn)明確表示“無法獨(dú)自開發(fā)”。

他們也想過要掙扎一下，在合肥新站區(qū)2025年的重點(diǎn)發(fā)展工作計(jì)劃中，“加快盤活存量商業(yè)”一項(xiàng)明確提到了推進(jìn)正榮商業(yè)體等項(xiàng)目重整、復(fù)工及運(yùn)營(yíng)，希望又很渺茫。

更大的一顆雷是，創(chuàng)始人歐宗榮什么時(shí)候能出來？公司還有斗志走下去，處理今天的一堆爛攤子嗎？