連拿6地、出清貝殼、政府力挺，萬科穩了嗎？

來源 | 鳳凰網風財訊fengcaixun

作者 | 王婷婷W=T=T

11月25日，武漢市東湖高新區P(2025)134號地塊，由武漢宜居萬耀置業有限公司(萬科和湖北科投的合資公司)以底價3.935億元競得，成交樓面價6400元/㎡。

同樣是11月25日，在杭州，萬科攜手安居集團以底價拿地拍得城北第一宗公交上蓋住宅地塊，樓面14931元/㎡，比隔壁中天海威璟逸拿地價便宜了近8000元/㎡。

這已經是近一個多月來，萬科在全國拿下的第6宗土地了。

11月7日，萬科在重慶渝北區拿下的一塊地，成交總價3.2億元，單價8000元/平方米底價成交，而這距離萬科上一次在重慶拿地，已經過去了2年多。

10月23日，萬科在成都郫都區犀浦街道，拿下兩宗相鄰地塊，樓面價分別為4550元/平方米和4570元/平方米。這兩宗地由萬科與菁弘投資(郫都區國資平臺)聯合開發，萬科持股51%，地方國資占49%。

10月22日，萬科在徐州市銅山區拿下地鐵1號線銅山路站附近地塊，總建面5.33萬平方米，成交總價2.13億元，樓面價僅4000元/平方米。

“在債務壓力尚未完全緩解的背景下，萬科拿地幾乎都在二線城市核心區域，并且多用合作開發模式分攤資金壓力。”資深地產人張宏偉表示。

值得一提的是，萬科拿的這一批土地中，很多地塊存在歷史遺留問題，所以幾乎不產生溢價，但這對萬科自身的盤活和處理能力要求很高。目前萬科仍屬于“審慎補倉”的狀態。

出清貝殼股票

萬科賺到錢了

相較拿地，市場也很關心，萬科哪里來的錢？

正當市場熱議萬科的資金來源時，11月24日，萬科A在投資者互動平臺回答稱，公司持有貝殼的股票已經全部出售。

資料顯示，萬科曾在2017年4月19日與鏈家集團簽訂增資協議，萬科通過增資事項以30億元獲得鏈家集團股權，其中26億元入股鏈家地產，另外4億元入股鏈家系的另外一個公司。(貝殼上市時，萬科在鏈家的股份通過協議鏡像平移到了貝殼找房)

萬科始終沒有公開其在貝殼的詳細股權比例。但同在2017年，融創也花了26億元入股鏈家，持股比例6.25%。若按此估算，萬科持股比例與融創相當。

2021年起，由于債務危機，融創中國持續減持貝殼股票，累計減持金額約70億。期間萬科并未公告是否減持貝殼股票，若減持，萬科的股票收益不會低于融創。

如果在近年減持，按照2025年三季度貝殼情況來看(營收231億元，凈利潤降至7.47億元，股東回報率維持在6%-7%的低位，股價較歷史高點已腰斬)，回報率會大幅降低，不過依然是賺錢的投資。

政府向深鐵注資“救萬科”

“新當家”上任即力挺

實際上，萬科的“資金來源”并不少，大股東“深鐵”本身就是一個非常靠譜的金主。

11月20日，萬科召開2025年第一次臨時股東會，新任董事長黃力平首次公開亮相。甫一亮相，黃力平就直言“作為大股東，深鐵集團將與各方一起，不懈努力，幫助萬科有序化解風險，擺脫困境，繼續按照市場化、法治化的原則，支持萬科健康發展”

這句話，無疑打消了市場“深鐵管理層變化是否改變對萬科支持”的疑慮，也給萬科未來的大股東援弛奠定了信心。

更值得注意的是，深鐵支持萬科資金主要來自深圳政府部門。YY Odin評級數據顯示，截至2025年9月，深鐵資產負債表中“資本公積”科目賬面價值與“債權投資”科目變動接近，并且“資本公積”科目變動值明顯超出以往年度，驗證“因萬科需要，政府向深鐵注資”的邏輯。

上述分析也說明，深鐵代表深圳政府意志，支持萬科債券剛兌。

瘋狂直播賣房、賣資產

萬科真的穩了嗎？

有背書、有投資流，萬科真的穩了嗎？

從債務數據來看，截至目前，今年內深鐵已累計向萬科提供了308億元的股東借款，且利率均為2.34%，低于市場慣例水平。

按照萬科今年全部到期公開債約360億元計算，還需40多億元資金應對。

40多億，問題說大不大、說小不小。所以除了金主支持、出清股票，可以看到萬科也一直在通過出售各類資產來回籠資金。

數據顯示，萬科上半年通過存量盤活優化和新增產能近百億，盤活回款近60億，2023年以來已盤活貨值約785億，累計實現新增銷售超200億。存量變現預計將是萬科未來較長一段時間的重點之一。

此外，萬科也持續在精簡組織架構，例如今年9月中旬的新一輪方案展示，萬科由總部直管16個城市公司，且撤銷了所有區域公司，形成了“集團總部、地區公司、事業部”的新格局。

與此同時鳳凰網房產風財訊注意到，萬科也在大幅縮減“渠道營銷費用”，大力發展自營渠道，尤其是數字營銷。

據萬科內部人士透露，萬科某大區的項目通過“視頻和直播賣房”獲取的銷量，已經占到區域總銷量的10%，優質城市的這部分銷量更占到14%，而且這是真實有效的數據。

當前的萬科，可謂不遺余力、各出奇招在“自救”。重新拿地，一定程度上是萬科自救成果的階段性體現，但也是進一步觀察“萬科是否徹底復活”的重要視角。

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主編 | 王婷婷

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