數據干貨丨一文看懂南通創新區樓市現狀

今天上午，創新區成功出讓一宗住宅地塊。南通盛強置業（江蘇盛和房地產100%控股）斥資99240萬元底價摘牌，成交地價約18587元/㎡，樓面價約11277元/㎡。

地塊編號R25028，位于勝利路東、科第路南、崇州大道西、科甲路北，土地面積約53393㎡，建筑面積≤88000㎡，容積率1.01-1.65，限高60米。

根據規劃，未來住宅形態為多層、小高層、高層，另須配建不小于2600㎡公共綠地、體育活動場地、不少于3個健身項目等公共配套。

就區位而言，該地塊身處成熟住區環抱之中——北側為紫瑯天城，西側為萬科方圓，東側為仁恒紫瑯世紀，約1公里范圍內密集分布著10個新房及次新房。

紅色標注為已出讓未入市地塊

與該地塊一路之隔的即創新區地王R23006地塊，其樓面價高達18805元/㎡。相比之下，本宗地塊樓面價下降超7500元/㎡。

價差背后，除市場從高熱回歸平穩外，與兩宗地塊容積率設定直接相關——地王容積率為1.1–1.21，預計打造為以別墅為主的低密高端項目；本地塊容積率為1.01–1.65，產品組合可能性更大。

此外，目前創新區北區尚未推出四代宅，新地塊是否會打造融合四代宅理念的大平層和洋房？我們持續關注。

創新區一直是南通改善客群的核心選擇，也是品牌房企展示產品力的重要舞臺。

據「新知南通研究院」不完全統計，2024年全年，板塊新房合計備案約780套，月均備案約65套，在南通市區各細分板塊中位列第四。

今年1-11月，新房合計備案約826套，月均備案約75套，排名升至并列第一。

可見隨著板塊內多項配套相繼落實、優質產品相繼涌現，創新區對于改善客群的吸引力正在提升。

但，庫存壓力依然不容小覷。

截至11月末，創新區狹義庫存（在售項目已獲銷許未備案）仍超1500套，按照近一年月均流速估算，去化周期約20個月。

若將各項目未獲銷許部分也納入統計，廣義庫存將升至近4000套，對應去化周期將升至約51個月。

并且，板塊內已出讓未入市地塊累計已有11宗（合計土地面積約69萬㎡，建筑面積約99萬㎡），若將這部分潛在供應也納入統計，去化周期將進一步延長。

紅色標注為已出讓未入市地塊

紅色標注為已出讓未入市地塊

與此同時，市場分化愈發顯著。

高端項目走出獨立行情——和園，規劃150套純別墅，今年3月首次取證，不到5個月近乎清盤；紫園，規劃120余套雙拼＋洋房，上月末剛剛取證，首開去化超9成破5億。

同質項目陷入滯銷困局——金鷹世界尚府，近一年僅備案6套，目前庫存仍超700套；紫瑯吾島，去年6月入市，至今整盤去化率僅約11%。

這種分化說明，在整體供應過剩的背景下，僅憑板塊熱度已無法保證去化，產品力、服務力、品牌力，才是關鍵。

總結而言，創新區憑借高規格規劃與持續落位的配套，仍是南通改善市場的核心承載區。然而，高庫存、強分化與潛在供應壓力，正倒逼房企從“依靠板塊增值”轉向“依靠產品與服務創造價值”。

未來，如何在激烈競爭中實現突圍，不僅考驗開發企業的戰略定力與產品能力，也將深刻影響整個創新區樓市的結構與健康。