河南
去年十一月的時候，高盛發了篇報告，總結核心觀點：銀行系統非常牢固，即使房價再下跌20%，發生系統性的金融風險，很小。
報告中說了兩個大的底層邏輯：
第一個，房價還有10%到20%的跌幅空間，2026年年底到2027年左右才能真正的觸底；
第二個，即使房價再下跌10%到20%，銀行系統也能扛得住，不會重現2008美國次貸危機中銀行暴雷和崩盤的局面。
有問題嗎？看起來沒問題，實際上有問題。
美國的個人破產制度本質是“信用破產”，拋開信用破產直接進入“斬殺線”這個事實，個人破產后，銀行以房產為最終追索權，錨定物是房子而不是人，至少不再追著業主討要房貸了；
在美國，很多人買房子都是0首付甚至很低的首付，如果那一天房子的價值低于房貸的價值，銀行是需要擔責的，對客戶的信用能力調查承擔風險；
在2008年次貸危機中，先倒下去的是雷曼，然后是把各類貸款打包成資產的金融大鱷；美帝解決次貸危機的方案是國家出面收下“兩房”，不良資產等時間去化解；
所以2008年的次貸危機；銀行比業主的下場更悲催——銀行家們爆倉之后；普通買房人的債務出清；隨著美國的經濟刺激政策的出臺和天量放水的配合；經濟迅速開啟復蘇；2012年之后，房價開始慢慢走牛；2015年左右，房價又回到了08年的水平。
我們的個人破產制度還沒形成之前，銀行對于房貸持有人的追索權設定為“人”，而不是房子，錨定物是現在還在換的房貸。
所以，即便還不上房貸了，銀行也不會因此少要一分錢的房貸本金和利息；即便你賣出去不要了，欠銀行的錢也必須得還。
任何的資產暴雷，最后一定要有人來買單。無論是買家、債務人，還是接受抵押的出資人。扎心的事實是，資產的暴雷，受傷最終的往往是弱者。
國內沒有房地產物業債務人破產和出清的相關機制，首付虧完貸款還貸，欠銀行的錢也必須得還。這就導致了很多以投資為目的的普通人投資大量失敗，需要用未來的收入來慢慢償還債務，大量個人的債務無法得到快速的出清；經濟持續疲軟、預期持續變低、消費持續乏力——由此，惡性循環。
一個樸素的經濟學原理——一個人的支出是另外一個人的收入。
當大量的人都在用未來的收入持續的慢慢還債，那么整個全民的收入增長就會持續承壓，消費就會進一步被遏制，這也是為什么這幾年CPI持續的在0%附近徘徊的核心原因，說實話就是比“通脹”更為毒瘤的“通縮”。
經濟和社會發展兩個內驅力，一個是債務驅動，一個是生產力驅動，顯然，房地產是靠債務驅動的，房價的內核是“提前透支收入”的債務。
房價想要真正的起來，僅靠降息、放開限購、市中心的豪宅是遠遠不夠的，這些措施只能治標不能治本。
房價的真正上漲一定來自于更深層次的方向——財富分配的結構性改革、財富差距的結構性改革、社會保障體系的結構性改革，唯此，收入和信心才能穩步提升。
最后再說一個扎心的事實——再強大的個體在宏觀面前，仍弱小如螻蟻。
所以，微觀上的價值要保值增值，需要宏觀上的改善或者改變。前幾年的城市中心的項目，與近遠郊項目最大的區別是“跌的少”，而不是“還在漲”；之前豪宅們所依賴的“學區、商業、配套、交通、公園”等等只是加分項，而不是價值核心。
能左右價值的，而被稱為長期資產的，只有依靠于宏觀經濟的全面改善，且持久發展。
時代的潮涌奔流不息滾滾向前，它既會帶來前所未有的風景，也會帶來前所未有的顛覆。看不清時代趨勢和方向的人，注定會成為被“韭菜”的對象。
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