九龍湖、百家湖、文德路！南京再添一批優質低密宅地！

加快“好房子”建設，南京繼續釋放壓箱底的好地！

最近，江寧九龍湖、百家湖、濱江，江北文德路等板塊，陸續曝光優質住宅用地：

江寧九龍湖克莉絲汀甜蜜城堡已被拆除，連同南側地塊，騰挪出3幅二類居住用地，容積率最低僅1.2；

江寧百家湖中銳星湖名邸西側，1幅科研設計用地變更為二類居住用地，容積率1.8；

江北文德路，近地鐵10號線文德路站，新增1幅二類居住用地，容積率1.3……

更多詳情，接著往下看。

江寧九龍湖，新增3幅宅地

南京市規劃和自然資源局發布的《南京市江寧區九龍湖片區控制性詳細規劃》NJNBd070—03規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）顯示，九龍湖將新增3幅低密宅地。

擬修改地塊，東至蘇源大道、西北至清水亭西路、南至芳園南路，用地面積約26.54公頃，現狀主要為工業企業和空地。

拉開地圖，不難發現芳園北路以北地塊，即原克莉絲汀甜蜜城堡所在地。

根據規劃，擬修改地塊原先為多幅科研設計用地，局部邊界為街旁綠地。

規劃變更后，3幅低密宅地上新：

03-04地塊，用地性質為二類居住用地，用地面積約3.7公頃，容積率≤1.2，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，綠地率≥30%；

03-05地塊，用地性質為二類居住用地，用地面積約3.85公頃，容積率≤1.2，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，綠地率≥30%；

03-32地塊，用地性質為二類居住用地，用地面積約6.22公頃，容積率≤1.5，建筑密度≤30%，建筑高度≤35米，綠地率≥30%。

這3幅低密宅地所在的地段，可謂得天獨厚。與九龍湖、公園的親密值足夠高，加上牛首山河等，自然資源難以復制。

產業和配套上，九龍湖國際企業總部園、秣陵中心，九龍湖濱天地、地鐵3號線、同仁醫院、百家湖商業天團等，足夠豐盈。

當然，這幾塊低密地塊一旦掛牌出讓、進入開發周期，江寧正核的新房市場會更卷。

地塊斜對面，是在售的江寧金茂府。這是南京首座低密四代宅金茂府，定位為純粹高端改善，主力戶型建面約140-220㎡。

百家湖、小龍灣、三山一帶，純新盤嘉宏萬流江寧、嘉宏G71、朗翌置業G50，以及在售的樾滿云川、仁恒龍灣等，整體庫存不少。

江寧百家湖，新增1幅宅地

無獨有偶，官方同時期發布的《南京江寧百家湖（中心片區）控制性詳細規劃》NJNBd040—39規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢），釋放了百家湖的1幅宅地。

擬修改地塊東至天元二路、南至高龍路、西至太平十字溝、北至天元西路街旁綠地，用地面積約1.99公頃，現狀西側為空地，東側為住宅和商業。

根據規劃，39-13地塊原先為科研設計用地，用地面積約0.86公頃，容積率≤4.0。

用地性質變更后，該地塊為二類居住用地，用地面積約0.87公頃，容積率≤1.8，建筑密度≤25%，建筑高度≤60米，綠地率≥30%。

這塊地的東側，是已交付多年的中銳星湖名邸，隔一條天元西路即達景楓中心，與地鐵3號線天元西路站的直線距離也不到700米，無論地段配套還是城市界面都很能打。

美中不足的是，地塊體量迷你，預計出讓面積不到9000㎡，與周邊出讓面積達32876.84㎡的嘉宏G71比，產品騰挪空間受限不少。

江寧濱江，上新2幅低密純宅地

江寧濱江，也在積極適應市場變化，加快高品質好房子的建設。

官方發布的《南京市江寧區濱江新城江寧組團控制性詳細規劃》NJNBf010—10規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）顯示，大華錦繡前程附近的2幅商住混合用地，將調整為純粹的二類居住用地。

擬修改地塊東至景明大街、西至中元北路、南至太白路、北至青蓮路，用地面積約5.83公頃，現狀主要為空地。

注意看，在建的地鐵S2號線江寧濱江開發區站，距離地塊不遠。

根據規劃，10-25地塊、10-26地塊原先為商住混合用地，容積率≤2.5。

調整后：

10-25地塊為二類居住用地，用地面積約2.92公頃，容積率≤1.5，建筑密度≤25%，建筑高度≤60米，綠地率≥30%；

10-26地塊為二類居住用地，用地面積約2.91公頃，容積率≤1.5，建筑密度≤25%，建筑高度≤60米，綠地率≥30%。

我們知道，藍光在江寧濱江的地王項目擱置許久，很長時間以來，板塊內的新房以新城云漾濱江、大華錦繡前程等為主力。

10-25地塊、10-26地塊的用地性質、容積率等指標優化，是否意味著板塊將迎來低密四代宅？不妨拭目以待。

江北文德路，新增1幅宅地

昨天，南京市規劃和自然資源局浦口分局發布了《南京江北新區控制性詳細規劃》NJJBd020—20、27規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢），江北文德路一帶，將新增1幅二類居住用地。

擬修改地塊東至中圣南街、西至雙橋路、北至文德路，總面積約6.23公頃，現狀為商住混合、二類住宅、商業建筑和空地。

根據規劃，部分路網、商住混合用地等優化調整后，區域內將新增1幅二類居住用地，地塊編號為27-08，用地面積約1.8公頃，容積率≤1.3，建筑密度≤30%，建筑高度≤24米，綠地率≥30%。

這塊地緊挨著規劃地鐵13號線文德路站，與既有地鐵10號線文德路站也相距不遠。

與地塊隔一條雙橋路的G88，于2024年12月底被南京寧浦房地產開發有限責任公司以2.19億總價拿下，地價9632元/㎡。

項目容積率1.25，建筑高度≤60米，地上建筑面積約2.32萬方。根據規劃，將建設6棟7-17層四代住宅。

與地塊隔一條中圣南街的G59，于2023年10月被南京長橋房地產開發有限公司拿下，成交總價1.3億元，地價12544元/㎡。

項目容積率1.4，規劃打造3棟7層全洋房四代宅，其中2棟為首層架空，戶戶帶露臺。

值得一提的是，G88和G59地塊，都將由藍風負責全案營銷操盤，預計今年入市（具體以開發商官宣為準）。可以預見，老江浦文德路一帶，也要開啟內卷模式了。

今年以來，南京繼續拿出壓箱底的好地，此前銳評君也一一進行了匯總整理。

這其中，不少由存量土地盤活而來，體現南京堅持推進城市更新、供應迭代好房子的決心。

對于供給端開發商而言，市場上的優質地塊增加，內卷難免，持續激發其升級產品硬件、提升軟性服務的動力。

而對于需求端的買房人而言，低密度的迭代好房子在南京遍地開花，選擇面實打實變多。疊加友好的金融政策、購房優惠、政府補貼等，接下來的幾年不失為改善居住品質的好時機。