上海的老破小，被買空了？

誰(shuí)也沒(méi)想到，2026年開(kāi)春上海的老破小更火了。

有的中介門店現(xiàn)在的體感就是一房難求。

你打開(kāi)社交媒體，上面全是關(guān)于買老破小的討論。

有想買的，有已經(jīng)買了曬成果的，還有賣老破小也很快賣的。

一夜之間似乎上海樓市全在搶購(gòu)老破小。

搶起來(lái)了

這絕不是我們?cè)谶^(guò)分夸大。

有人會(huì)覺(jué)得又開(kāi)始鼓吹樓市了，但是現(xiàn)在市區(qū)老破小好不好賣，有多少人想買，你去小區(qū)附近的中介了解一下就清楚了。

我們看到的情況已經(jīng)不僅僅是買老破小了。

很多博主曬帖子，自己買了好多套老破小。

過(guò)去幾年，買房的人就少，更別說(shuō)還敢一下買好幾套的。

最多的我們看到一個(gè)人一次性買了5套，還等升值。

相當(dāng)于把800多萬(wàn)放樓市收租理財(cái)。

可以說(shuō)是相當(dāng)看好老破小的后市表現(xiàn)。

有人看上的房子，立馬被別的買家搶走。

這種下單速度，難怪有些買家越看房越慌。

但凡出一套有性價(jià)比的房子，一定有人競(jìng)爭(zhēng)。

我想說(shuō)這樣的熱度，似乎在上海樓市很久沒(méi)有出現(xiàn)了。

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誰(shuí)在點(diǎn)燃這把火？

這一波“老破小”行情，肯定不是憑空冒出來(lái)的，其實(shí)是三股力量撞在了一起。

首先是政策的“精準(zhǔn)爆破”。

2月初，浦東、靜安、徐匯三區(qū)正式官宣，由各區(qū)公租房公司作為主體，批量收購(gòu)居民手中的二手房，用作保障性租賃住房。

據(jù)說(shuō)今年要收1萬(wàn)多套。

這是有史以來(lái)第一次，上海官方直接下場(chǎng)收二手房。

相當(dāng)于等于給市場(chǎng)立了一個(gè)“價(jià)格錨”。

2月25日，上海搶在小陽(yáng)春之前再次加碼新政：

非滬籍買外環(huán)內(nèi)，社保從3年改成1年；居住證滿5年的，直接不用社保就能買房；公積金家庭貸款最高提到了324萬(wàn)。

這是什么概念？

一套總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)的老破小，完全可以實(shí)現(xiàn)“純公積金貸款”。

就算沒(méi)有補(bǔ)充公積金，沒(méi)有多孩，保底家庭2個(gè)人也是200萬(wàn)的額度。

關(guān)鍵利息還低，相當(dāng)于變相降息。

其次是升學(xué)季的季節(jié)性刺激。

3月是傳統(tǒng)的升學(xué)季前置期，雖然現(xiàn)在學(xué)區(qū)概念在淡化，但核心地段的“老破小”多少還沾點(diǎn)學(xué)區(qū)的光。

有孩子的家庭為了穩(wěn)妥起見(jiàn)，還是會(huì)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)下手。

最關(guān)鍵的是——市場(chǎng)上能挑的房子變少了。

數(shù)據(jù)顯示，頭部中介的二手房掛牌量已經(jīng)到了13萬(wàn)+套，比之前的高點(diǎn)降了不少。

尤其是低總價(jià)房源下降的數(shù)量最大。

魔都財(cái)觀制圖

掛牌量連續(xù)下降，意味著庫(kù)存正在被消化。

賣家看到看房的人多了，開(kāi)始“捂盤”或者轉(zhuǎn)售為租，導(dǎo)致想買的人突然發(fā)現(xiàn)——能選的不多了。

這種供需關(guān)系的微妙變化，讓買家的緊迫感上來(lái)了。

跌出來(lái)的性價(jià)比

說(shuō)了這么多政策因素，其實(shí)最核心的就一句話：價(jià)格是真的到位了。

拿幾個(gè)例子來(lái)說(shuō)。

普陀區(qū)的曹楊六村（蘭溪園），現(xiàn)在的價(jià)格4萬(wàn)-4.5萬(wàn)，但是小區(qū)最高峰的時(shí)候單價(jià)要7.7萬(wàn)/平。

對(duì)比下來(lái)，比最高峰要下來(lái)40%多。

甘泉一村，2022年賣到過(guò)接近6.2萬(wàn)/平的價(jià)格，現(xiàn)在單價(jià)也就3.8萬(wàn)/平。

價(jià)格降幅有也是接近40%。

而且很多的小戶型1房也就100萬(wàn)左右的水平。

北蔡的天池一村，從7.1萬(wàn)的價(jià)格，一路降到3.9萬(wàn)。

這個(gè)降幅已經(jīng)45%了。

浦東金橋新村四街坊，是浦東一所二梯隊(duì)初中致遠(yuǎn)中學(xué)對(duì)口小區(qū)。

2房的高樓層單價(jià)從接近7.6萬(wàn)/平，一路降到現(xiàn)在3.5萬(wàn)/平。

已經(jīng)是超過(guò)50%的下降了。

這些老破小的價(jià)格普遍回到了2016年初的價(jià)格。

當(dāng)房?jī)r(jià)回到十年前的水平，總價(jià)掉到“百萬(wàn)級(jí)”，首付只要幾十萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)的時(shí)候。

對(duì)于手里有筆小積蓄的“打工人”或者新上海人來(lái)說(shuō)，買房這件事突然變得夠得著了。

根據(jù)網(wǎng)上的調(diào)研數(shù)據(jù)，購(gòu)房者更愿意在工作城市看房了。

以前價(jià)格高的時(shí)候，還要在家鄉(xiāng)和工作地，亦或是便宜點(diǎn)的都市圈城市之間搖擺。

到底是拔高預(yù)算在工作地買，還是買在更便宜預(yù)算寬松的地方。

現(xiàn)在這個(gè)問(wèn)題得到了極大的緩解。

而大家看房買房的決策因素中，價(jià)格便宜悄悄成為了主要因素。

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租售比超過(guò)貸款利率

更讓人動(dòng)心的是租售比。

現(xiàn)在上海很多“老破小”的租金回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到3%甚至4%、5%。

比如普陀長(zhǎng)壽路的圣天地服務(wù)式公寓32平1房，之前成交160萬(wàn)，租金能到4200元/平。

租售比3.15%。

現(xiàn)在的銀行利息2%都很難，公積金貸款利率只有2.6%。

3%-4%的租金回報(bào)率，已經(jīng)是遠(yuǎn)超貸款利率了。

對(duì)于很多年青人來(lái)說(shuō)：一套150萬(wàn)的房子，月租金可能4000塊，如果貸款買，貸款金額不超過(guò)100萬(wàn)，月供也就不超過(guò)4000塊。

等于用租金抵了月供。

某種程度上，“租不如買”正在影響市場(chǎng)里的年輕人。

春天來(lái)了？

市場(chǎng)上最焦慮的，不是已經(jīng)買了的人，也不是堅(jiān)決不買的人，而是那些站在邊上看、心里直打鼓的人。

“現(xiàn)在不買，會(huì)不會(huì)踏空？”

這個(gè)問(wèn)題，我問(wèn)了好幾個(gè)看房的人。

一個(gè)在浦東看房的朋友說(shuō)，他本來(lái)想再等等，覺(jué)得房?jī)r(jià)還能跌，但看到身邊有人下手，加上政策暖風(fēng)頻吹，心里有點(diǎn)慌。

另一邊，房東的心態(tài)也在變。

有想抓緊賣的，也有覺(jué)得現(xiàn)在賣是最虧的。

我想說(shuō)點(diǎn)實(shí)在的：

當(dāng)前“老破小”的熱銷，本質(zhì)是什么？

是深度回調(diào)后的價(jià)值回歸，加上政策紅利下的流動(dòng)性釋放。

市場(chǎng)確實(shí)熱了，但這是基于“性價(jià)比”的理性修復(fù)，不是投機(jī)狂潮。

幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)要說(shuō)清楚：

第一，分化依然存在。不是所有老房子都值得買。

第二，未來(lái)還有拋壓。小陽(yáng)春可能是掛牌、成交都會(huì)增長(zhǎng)。

第三，房?jī)r(jià)短期普漲很難。樓市還在筑底階段，居民收入和就業(yè)預(yù)期的修復(fù)還需要時(shí)間。

對(duì)于真正有自住需求的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在確實(shí)可以進(jìn)場(chǎng)看一看了。

老破小回到十年前，租金能抵月供，買了不算虧。

2026年的春天，上海老破小又站在一個(gè)新的起點(diǎn)上。

這起點(diǎn)不高，但至少，不太會(huì)往下掉了。

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注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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