房東們惜售了！什么情況？

今年春節(jié)之后，很多城市的二手房的交易量出現(xiàn)了明顯的增長，部分城市甚至說是暴增。

那么說二手房的掛牌量，也就是二手房的庫存，出現(xiàn)什么樣的運行態(tài)勢呢？

今天我們就分享一下這方面的數(shù)據(jù)。

我先說說一般規(guī)律：在樓市繁榮期的時候，隨著二手房交易量的增長，庫存基本平穩(wěn)，或者是庫存是下降的。

因為二手房賣得快，但是業(yè)主比較惜售。

而在樓市低迷期的時候，部分時段，尤其是 3 月份、4 月份二手房交易量出現(xiàn)回升，但二手房掛牌量也是同步上升的，一般是 3 月份的增速非常高。

這也就意味著市場的需求和供應(yīng)雙向都比較活躍，但是供求關(guān)系可能沒有出現(xiàn)大幅的改善。

那么說房價也就很難止跌，而且小陽春過后量能就會回落。

3 月份快過完了，我預(yù)計今年的 3 月全月，全國主要城市的二手房的交易量會大幅的增長。

但是截止到目前，二手房的掛牌量相比 2 月份只是微幅的增長。

我們看一下圖吧。

這個紅柱是過去的 3 年，每年的 3 月份的成交量，今年 3 月份環(huán)比 2 月份微增了 1.6%。

但是 2025 年和 2024 年 3 月份相比，2 月份都大增了 4%，也就是單看二手房的掛牌量的增長，

今年要好于 2025 年和 2024 年 3 月份。

相較而言，今年小陽春，部分城市的業(yè)主，出現(xiàn)了一定程度的惜售心態(tài)！這在過去三四年是比較少見的。

我們從這張圖也發(fā)現(xiàn)過去的 3 年，全國 50 個重點城市的二手房的掛牌量是震蕩往上走的。

也就是二手房市場拋壓是增長的。

比如，今年 3 月份同比去年 3 月份增了 4%。

不過，今年的總體拋壓，估計要小于去年。

比較一下全國主要城市的不同情況。

今年 3 月份的二手房的掛牌量，同比去年的 3 月份的同比增速。

同比增速最高的深圳，增了 55%。

深圳樓市活躍是從 2024 年 9 月 26 號新政之后，二手房的交易量大增，但是掛牌量也同步大增。

另外，還有幾個城市同比增幅較大：

蘭州增長 22%，沈陽增長 18%，貴陽增長 16%。

這幾個城市都是中西部、東北地區(qū)的二線城市，庫存壓力明顯增大，二手房供求關(guān)系較差。

同比去年的 3 月份出現(xiàn)下降的，也就是勢頭轉(zhuǎn)好的幾個城市：

合肥同比下降 11%，北京同比下降 9%，南京、蘇州、鄭州同比下降 8%；

廈門、天津、哈爾濱、大連、長沙、廣州等小降，而上海基本持平。

接下來我們再來看三個城市的掛牌量的走勢。

首先看一下北京。

北京今年 3 月份的掛牌量相比 2 月份基本上持平，但是相比去年的 3 月份大降了 9%，而且相比 2024 年 3 月份降幅更大，所以北京的掛牌量的走勢是比較好看的。

這就說明，北京市的二手房的供求關(guān)系在改善，部分房東產(chǎn)生了惜售心理。

按目前這樣一個供求關(guān)系，北京的二手房價，尤其是中心區(qū)，應(yīng)該能夠基本企穩(wěn)。

再看一下長三角的蘇州。

蘇州今年 3 月份的二手房掛牌量，相比 2 月份小降，相比去年的 3 月份同比降了 8%，同時也低于 2024 年的 3 月份。

總體來看，蘇州的情況呢要弱于北京，但強于多數(shù)二三線城市。

最后看看西部大城市成都。

成都 3 月份的掛牌量，相比 2 月份基本上持平，

但是相比去年 3 月份大增了 10%，也明顯高于 2024 年的 3 月份，這就意味著成都的二手房的庫存量是在震蕩往上走的。

這個也符合去年的 4 月份之后，成都的樓市出現(xiàn)了一個明顯的降溫，我稱它為是一個補跌。

就二手房的庫存量來看，目前成都的補跌進程還沒有結(jié)束。

拿每個月的二手房的掛牌量，除以過去幾個月平均的二手房的交易量，可以得出去化周期。

去化周期能夠比較好的衡量一個城市二手房的庫存、供求關(guān)系的變化。

當前50城總體的二手房掛牌量數(shù)據(jù)有了。

這里我們就推測一下，今年 3 月份我估計二手房的交易量相比 2 月份會明顯增長。

據(jù)此推算出今年3月50城二手房去化周期。

由圖可知， 2023 年的 3、4 月份的時候去化周期呢只有 13 個月左右，處于相對比較低的水平，

那個時候，房價是漲的。

2023 年下半年一直到 2024 年的上半年，基本上處于一個橫盤震蕩的區(qū)間，在 18 個月到 22 個月之間。

但是 2025 年的 4 月份之后去化周期持續(xù)增長，一直到今年的 2 月份，最高達到 23 個月。

按照今年 3 月份的掛牌量和成交量推算，今年 3 月份的去化周期可能會明顯降低到 19 個月。

也就是相比過去 1 年出現(xiàn)了明顯改善，但是依然高于 2024 年的 3 月份、4 月份只有 17.6 個月的水平。

經(jīng)過上述數(shù)據(jù)分析，基本上可以得出結(jié)論：

今年 3 月份的成交量大幅的增長，去化周期大幅的回落，市場供求關(guān)系改善了。

但就 50 城總體來看，目前的房價還在跌，因為去化周期還沒有降到讓房價能夠止跌的那個位置。

所以在目前這個情況之下，政策面最近比較淡定。

估計相關(guān)部門看到小陽春成色還不錯，暫時覺得沒必要出新政了。

但老楊的建議是，相關(guān)部門一定要知道，小陽春過后樓市會回落；如果不能及時的出臺更有利的政策，那么最近及未來幾個月，想實現(xiàn)房價止跌困難還是比較大的。

不過，城市分化比較嚴重，少數(shù)城市的房價今年應(yīng)該會實現(xiàn)止跌。

所以不同地區(qū)的朋友們，要密切關(guān)注自己所在城市的二手房的銷量、庫存及去化周期走勢。