浙江
01
甌柑樓市 OUGANLOUSHI
日前，溫州火車站有望在“十五五”期間啟動遷建的消息，引起不少市民關注。
很快，就有金溫鐵路沿線的在售新盤，蹭上了這個熱度，并稱“十五五計劃，火車站遷移”（規范表述應為“十五五規劃”）。
南塘云璽推廣內容
其實，該消息的原文表述是：溫州站“十五五”期間有望啟動遷建。
注意“有望”一詞，表示溫州站遷建這一事項，有關部門在努力推進，但不代表一定有結果。
而南塘云璽這樣的推廣，顯然是斷章取義，給自己臉上貼金。
根據此前原市網絡問政平臺上的信息稱，溫州站搬遷至溫州西站需要取得浙江金溫鐵道開發有限公司、省交投集團、上海鐵路局和國鐵集團等單位的同意。
顯然，這不是光溫州方面所能決定的，需要多個上級部門的同意，難度可想而知，存在不少變數是鐵定的。
來源：原市網絡問政平臺
當然，溫州火車站能外遷至溫州西站，拆除城區內的金溫鐵路，如果能按計劃推進，確實是好事。
但是，我們得知道，如果這件事容易成行，我們也不會拖了這么多年。可見，在這一切實現之前，尚不能將該信息用于購房的決策依據。
因此，有意向購買這一帶房子的購房者，還是要考慮到金溫鐵路所帶來的影響。
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甌柑樓市 OUGANLOUSHI
既然是還沒確定的事，為什么這個新盤急著蹭這個熱度？
因為這個新盤的銷售，受地段及周邊環境影響，實在太差了，壓力很大。有那么點看似利好的消息，就像抓住了救命稻草。
南塘云璽
別看推廣名叫南塘云璽，實際上位于溫州大道以南、龍霞路以東，與南面的南塘府一樣，蹭南塘的地段。
據公開信息顯示，該項目由11幢小高層組成，共739套房源，如今已基本建成，計劃今年9月交付。
去年12月，該盤推出首期195套房源，建筑面積約90-120㎡，均價約14900元/㎡。
今年春節前，該盤再次加推1幢房源，共96套，均價與首期房源差不多，面積段更還更小，僅有建筑面積約90㎡、約104㎡房源。
南塘云璽
開盤4個多月來，僅售出67套，去化率僅約23%。
而兩期房源的總量，僅占全盤約40%。換句話說，該盤如今的真實去化率，僅約9%。
作為真正的準現房，接下來，該盤還有672套房源可供選擇（以上數據來源市房地產市場信息網，截止4月3日，后續或有變化）。
或許備案數據有滯后，但滯后到如此地步，二期僅加推1幢房源，足以反映該盤的銷售情況。
銷售情況一覽（上下滑動查看更多）
雖說當前樓市尚未全面復蘇，但去年以來，核心城區新盤普遍銷售得不錯。
正如南塘云璽東南直線約1公里的璞拾云洲，如今已基本售罄。
顯然，這個項目的滯銷，不能完全歸結于市場原因。
更何況，該盤從2022年拿地到現在，已經過去了4年，直到快交付時才銷售，足以反映出現實的無奈。
可見，房開所稱的“主動現房”，只是挽尊而已。
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甌柑樓市 OUGANLOUSHI
事實上，看過南塘云璽的購房者不少，但他們最大的顧慮，就在于南側的金溫鐵路和軌道交通S1線所帶來的噪聲問題。
南塘云璽與S1線、金溫鐵路的距離
很多年前，軌道交通沿線的新盤，成為溫州的香餑餑，尤其受到剛需購房者的歡迎，幾乎開盤一個熱銷一個，哪怕遠在甌江口、潘橋。
自從2019年軌道交通S1線開通以來，其高架形式所帶來的噪聲問題，一直困擾著沿線居民。
盡管開發商稱，他們安裝了隔音玻璃，關上之后噪聲很輕。
但是，購房者買了這套房子，難道要時刻關緊窗戶嗎？
無論是民呼我為等官方平臺，還是小紅書等網絡平臺，都不斷有沿線小區業主，反映軌道交通S1線的噪聲問題。
網絡上關于S1線噪聲的吐槽、投訴。來源：小紅書、民呼我為（上下滑動查看更多）
而軌道交通S1線，大體上還借助金溫鐵路廊道建設，不少路段與金溫鐵路并行，形成雙重噪聲。
2020年下半年，溫州拆除了惠民路以東的金溫鐵路，沿線居民少了一個噪聲源。
然而，這個小區所在的新橋到惠民路段，軌道交通S1線依舊與金溫鐵路并行，目前同時存在兩個噪聲源。
而這樣的雙重噪聲，直接影響了沿線小區的房價和銷售。
比如，南塘云璽西南直線約300米的璞麗灣，一年多前45套房源被拍賣，成交價在9300-14500元/㎡之間，大多約13000元/㎡。
（相關內容：《房價比拿地價還低！今天，市區45套新房走出逆天行情！》，點擊左側鏈接查看）
如今，麓湖灣、璞麗灣的二手房價格，同樣在這個水平。
還有牛山一帶的甌玥名邸，二手房報價都僅10000元/㎡出頭，成交價更是跌進了10000元/㎡內。
甌玥名邸部分房源報價（上下滑動查看更多）
而這些小區，都在金溫鐵路、軌道交通S1線以南，甚至還隔了條馬路。其中麓湖灣、璞麗灣，南側還有河道。
而南塘云璽卻在金溫鐵路、軌道交通S1線以北，南向與金溫鐵路無縫銜接，東側距離塘河還隔了個地塊。
這么看來，這約14900元/㎡的均價，顯然是脫離了市場動態行情。
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曾經，溫州住房總量不足，剛需住房更是稀缺，再加上房價昂貴，不少剛需購房者為了盡快買房安家，不得不接受一些不利因素，以換取價格優惠。
然而如今，溫州市區住房總量可能過剩，剛需住房不再是稀缺事物。
南塘云璽周邊的安置房
其中，過去5年，溫州市區僅城中村改造的安置房，就建了約24萬套。再加上其他安置房，總量只會更多。
這些安置房品質普遍不差，甚至有些還不錯。
正如這個項目北側直線約350米的金韻華庭，近期二手房成交價僅約11000元/㎡，甚至有個別10000元/㎡內的。
南塘云璽西南直線約200米的澤霞雅苑，近期二手房成交價也僅約10000元/㎡出頭。
還有南麗灣、新塘東苑、濱月軒等一系列新建安置房，購房者選擇余地非常大。
可以說，南塘云璽是一個被安置房包圍的新盤。
南塘、梧田一帶部分二手安置房成交價。來源：冰山查成交（上下滑動查看更多）
盡管該盤是商品房，但面對金溫鐵路、軌道交通S1線兩大噪聲源，購房者很可能轉向安置房。
如果非要買商品房，放眼整個市區，約15000元/㎡的價格，同樣有機會買到蒲州、黃嶼、甌海中心區等板塊的二手商品房。
這些板塊的城市界面更好，生活配套更多，還與軌道交通保持恰當距離，在步行范圍內，卻基本不受噪聲影響。
南塘云璽
如今，市場上還有大量“四代宅”，從戶型到品質都已迭代。
相比較之下，南塘云璽已經是上一代產品。
當樓市尚未回暖，面對市場上天量一二手競品，品質不算突出，還有重大硬傷，自然被購房者拋棄。
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