廣東
打開朋友圈，是不是覺得全佛山的人都在搶房？
看到那些鋪天蓋地“佛山二手迎來最猛漲價潮”、“房東連夜漲價”的新聞，我只想狠狠啐一口——呸！全是鬼扯！
你們說的漲價，漲在哪兒了？漲在中介的朋友圈里？漲在自媒體的標題里？還是漲在自己的夢里？
我自己的房子，掛了大半年了，調了三次價，一次比一次低。來看房的倒是不少，可個個都想來“撿漏”，開口就是砍價10萬、15萬。
上周有個買家看完挺滿意，結果轉頭就發來一個比掛牌價低12萬的報價，還附了一句：“現在行情就這樣，您考慮考慮。”
考慮？考慮個錘子！
再看看身邊的朋友，也是各有各的慘。
城市廣場板塊的萬科金御華府，一套165㎡中樓層4房，掛牌一年多，降價100萬終于賣出去了！
千燈湖的東海花園，一套87.76㎡三房兩衛的房源，掛牌1376天，掛牌價從300萬價降到119萬，現在還沒賣出去呢！
你們管這叫漲價？！
那些所謂的漲價房源，不過是房東掛了一個高價試試水，掛一個月無人問津后，自己又悄悄降回來。
所以，別再跟我們說佛山二手房漲價了！
PART 01
慘！佛山二手量價同比齊跌
來，我們直接上數據——
今年3月份，佛山二手房成交5297套，環比2月的確大漲99.51%。
乍一看這個數據，確實振奮人心。
但別急著喊“要爆了”。看看去年3月，佛山二手房成交5381套。
今年同比去年下降1.49%，雖然數量不大，但真有那么點尷尬了。
更扎心的是價格。
今年3月成交均價7730元/㎡，環比上升有什么用，同比下降太狠了，跌幅11.25%！
這樣一對比，今年佛山二手房成交量相比去年還是有一個不小的差距。
其實說白了，2月份有春節假期，本就是樓市淡季，3月份佛山樓市數據好于2月份，是消耗春節以來積壓的需求，環比大漲本就是理所應當的事情。
再加上，“學位房”這一剛性需求。
順德、三水、南海多個鎮街發布2026年學位預警，3月份距離今年入學報名僅剩一個多月，時間緊迫，學位緊缺。家長們得在3/4月搞定房產。
傳統學籍鎖定月，刺激剛需客群紛紛出動，今年也不例外。
據中介透露，雖然改善型需求一直不低，但成交最快最多的還是剛需產品。
所以說二手房成交回歸常態，這是事實。但要說二手房漲價，則是言過其實。
當然，從大的方向上看，樓市確實也有向好方向發展的信號。
佛山房價，正在走出一條前所未有的“k型”分化線。
PART 02
“以價換量”基調仍在延續
講真的，佛山3月二手成交量沖高，這一“量”的背后，是房東不斷下調掛牌價，買方議價空間擴大所驅動的“以價換量”。
現在的房東們，早就認清了一個現實，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。
他們從過去的“死扛不降”到用真金白銀的讓利，換來了市場的短暫回暖。
比如桂城的江南名居，一套165平的三房，業主早期掛牌268萬，期間無人文津，業主連續三次調價。最終以216萬成交，總降幅達52萬，相當于打了8折。
越秀星匯云錦，一套40㎡一室一廳的房源，掛牌價60萬，最后還是得調價兩次52.6萬成交。
中介告訴我們：這類型的房源只要一降價，看房人數開始增多。要是價格大降，成交周期就會縮短。
這種“割肉”確實換來了成交量。
陳村這邊，早期我們就已經說跌無可跌，目前不少二手房還是可以砍價。
時代星英御島一套146平5房戶型，2021年那會業主或許是為了試探市場，豪橫掛牌450萬。2022年，還漲價到466萬。
后面一直降，到了2026年，業主直接調價至230萬。
你以為這就結束了，還沒呢！業主買入時還砍價44萬！
中介和我們吐槽：現在買家一上來就砍價。小區同款戶型成交價160萬，他要155萬，房東讓到153萬，他還想150萬，簡直在搞心態。
這些是調價可以成交的，有些是已經大幅調價但還得等有緣人。
大瀝的恒大悅府，105.52平三房戶型，2024年開始掛牌，至今調價降至134萬，處于乏人問津狀態。
不僅是剛需盤河老舊小區，高端盤也是如此。
中海千燈湖一號，一套291.5平5房戶型，近半年調價4次了，關注房源人數只有13人。
小區建面約136.8平房源，近半年調價至368萬了，目前還在掛牌榜上。
寫在最后：
很明顯，佛山二手房還是處于“以價換量”的時代，也就是說成交量上升本質上是因為房子更便宜了。
冷靜下來想想，這當然是好事情，對于剛需者來說用更少的錢買到房子。
只要不是炒房，自住永遠是早買早享受。
但我們需要注意的是，與價格形成鮮明對比的是，房東們的心理預期正在發生微妙而重要的轉變，溢價空間開始鎖緊。
優質學區房議價空間已經從去年的8%-12%收窄至3%-5%。
核心板塊有房源率先回暖，千燈湖保利花園二期一套43平的戶型，對比去年成交價漲了13.5萬。
雖說是個例，但我們要明白，前期的“筍盤”基本消化完畢，剩余業主多是非急售型，不再愿意進一步讓利了。
所以，現在的撿漏時機，我們不要錯過！
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