房企負(fù)債降8900億，萬億壓降再現(xiàn)，利息支出降2億

2025 年上市房企負(fù)債總額有望連續(xù)第二年實現(xiàn)萬億級壓減，隨著出險房企大面積完成債務(wù)重組，行業(yè)整體債務(wù)結(jié)構(gòu)由 “短債高息” 向 “長債低息” 優(yōu)化。

當(dāng)前房地產(chǎn)化債已步入下半場，壓降金融機構(gòu)有息債務(wù)成為核心任務(wù)，房企需依托優(yōu)質(zhì)項目實現(xiàn)資金回流，完成從風(fēng)險 “止血” 到經(jīng)營 “造血” 的轉(zhuǎn)變，行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化仍任重道遠(yuǎn)。

債務(wù)規(guī)模持續(xù)下行，萬億壓降有望兌現(xiàn)

截至目前，34 家 AH 兩地上市內(nèi)地房企已披露財報，Wind 數(shù)據(jù)顯示，2025 年末這些企業(yè)負(fù)債總額降至 6.47 萬億元，較上年減少約 8900 億元。隨著更多年報出爐，業(yè)內(nèi)判斷 2025 年上市房企有望再度實現(xiàn)萬億級負(fù)債壓降，延續(xù) 2024 年的化債勢頭。

財務(wù)安全成為房企核心議題，多家企業(yè)主動推進債務(wù)調(diào)整。

龍湖集團近三年半壓降有息負(fù)債 600 億元，將業(yè)務(wù)調(diào)整與債務(wù)優(yōu)化深度綁定；行業(yè)化債成效顯著，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至 2025 年底，21 家出險房企債務(wù)重組、重整獲批，化債總規(guī)模約 1.2 萬億元，現(xiàn)金要約收購、以資抵債、債轉(zhuǎn)股等成為主流化債手段。

其中金科股份作為大型上市房企重整典型，入選最高法 2025 年度民商事典型案例。

賬面盈利多為重組收益，債務(wù)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化

債務(wù)重組推動部分出險房企 2025 年實現(xiàn)高額凈利潤，佳兆業(yè)以 523 億元凈利潤領(lǐng)跑上市房企，金科股份預(yù)計凈利潤 300 億 - 350 億元，但這一盈利多為會計層面調(diào)整。

剔除債務(wù)重組收益等非經(jīng)常性損益后，兩家企業(yè)分別虧損 290 億 - 350 億元、328 億元，行業(yè)經(jīng)營基本面尚未根本改善。

不過房企債務(wù)核心指標(biāo)持續(xù)好轉(zhuǎn)，“短債高息” 格局徹底扭轉(zhuǎn)：34 家房企利息支出中位數(shù)從近 8 億元降至約 6 億元；碧桂園完成重組后加權(quán)平均借貸成本 3.76%，同比下降 141BP；招商蛇口綜合資金成本僅 2.74%，再降 25BP。即便 “三道紅線” 停止定期填報，招商蛇口等央企仍將其作為財務(wù)穩(wěn)健運營的基本準(zhǔn)則。

杠桿壓降難度仍存，金融機構(gòu)債務(wù)成新焦點

盡管負(fù)債規(guī)模下降，房企資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整仍受行業(yè)銷售疲軟制約。34 家房企資產(chǎn)負(fù)債率中位數(shù)小幅降至 69.5%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項核心指標(biāo)與上年基本持平。銷售回款不足、資產(chǎn)減值壓力，讓房企繼續(xù)去杠桿面臨較大阻力。

當(dāng)前化債重心已從公募債券轉(zhuǎn)向金融機構(gòu)有息債務(wù)，該類債務(wù)在百強房企總負(fù)債中占比提升，成為化債下半場的主線任務(wù)。

即便完成公開債務(wù)重組，部分房企仍新增逾期，旭輝集團 2026 年 3 月披露銀行項目貸款逾期 34.97 億元，折射出金融機構(gòu)債務(wù)化解的復(fù)雜性。這類債務(wù)主要對應(yīng)商業(yè)銀行、信托、AMC 等債權(quán)人，具備抵押物充足、受償優(yōu)先級高的特點，協(xié)商難度顯著高于公開債。

同時房企信用修復(fù)滯后，完成重組的企業(yè)仍難以恢復(fù)公開信用債、銀行綜合授信等傳統(tǒng)融資渠道，行業(yè) “以債養(yǎng)債” 模式基本失效。

新城控股雖實現(xiàn)民營房企純信用境外債破冰，但其美元債詢價區(qū)間下限超 10%，投資者對民營房企仍要求高風(fēng)險溢價。

聚焦優(yōu)質(zhì)項目造血，項目公司制構(gòu)建新發(fā)展模式

化債上半場以壓降公開債務(wù)、保障資產(chǎn)負(fù)債表安全為核心，下半場則轉(zhuǎn)向優(yōu)化現(xiàn)金流量表、提升房企 “造血” 能力。

針對金融機構(gòu)有息債務(wù)，房企化債思路呈現(xiàn)三大特征：以經(jīng)營性現(xiàn)金流逐年還本付息、用低成本長債置換高成本短債、剝離不良資產(chǎn)及對應(yīng)債務(wù)給 AMC 實現(xiàn)出表。

為創(chuàng)造持續(xù)現(xiàn)金流，房企轉(zhuǎn)變開發(fā)邏輯，從集團總部融資轉(zhuǎn)向項目層面融資能力建設(shè)，通過盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲取地方政府與合作方支持。

“十五五” 規(guī)劃綱要提出推行房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制，白名單、存量房收購等政策也聚焦項目端，成為房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要制度基礎(chǔ)。

該模式徹底顛覆傳統(tǒng)融資邏輯，從重集團資質(zhì)轉(zhuǎn)向重項目區(qū)位、產(chǎn)品力與去化能力，實施資金封閉管理、專款專用，杜絕總部抽挪資金。

這既為房企合理融資提供支撐，也倒逼房企提升全周期現(xiàn)金流操盤、成本管控與合規(guī)運營能力，從根源規(guī)避舊模式下資金挪用、違規(guī)擔(dān)保等風(fēng)險，推動行業(yè)從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量可持續(xù)經(jīng)營。