普陀區，開始翻身了？

十四五期間，普陀區打了一個漂亮的翻身仗。

經濟上升一個位次，超過郊區黑馬奉賢。

經濟增速57.5%，排名第五。

前面幾個多少都開掛了，不然普陀應該更高。

徐匯外掛徐匯濱江，踩中了一江一河、人工智能風口。

長寧外掛拼多多，閔行趕上大虹橋。

青浦華為一來，軟件信息服務業增速超過30%。

普陀沒有太多風口，踏踏實實的建設真如、桃浦，也取得了不俗成績。

是不是可以去普陀買房了？

畢竟經濟健康是樓市健康的基礎。

大家之前不愿意去普陀買房，主要有兩個原因。

第一是覺得普陀發展慢。

經濟不活躍、城市開發慢、配套更新慢，甚至路都修的慢。

武寧路、真南路不知道修了多少年，一直叮叮當當。

第二就是普陀房價漲得慢。

2019年中海臻如府開盤就9.5萬，現在掛牌不到10萬，要賣掉還得降降。

其他更慘，品尊國際萬年不漲，天元府剛交房基本都虧150萬以上。

這在市區很少見。

發展慢、房價不漲反跌，樓市中口碑就很差。

這兩個問題，多了解了解就發現背后另有隱情。

環二說過很多次，普陀發展并不慢。

大家覺得普陀發展不好，只是因為它現狀讓人不滿意。

現狀不滿意的標準是，它不如其他市區。

不如黃浦、靜安、長寧、徐匯。

這個標準對普陀很不公平，普陀起點就比他們低很多。

只是普陀位置好，一直被視作浦西七區，大家放一起討論。

就跟射雕英雄傳里江南七怪一樣，都覺得他們很菜。

跟他們同臺的都是絕頂高手，放一起肯定不夠看。

其實七怪在江南地區也是數一數二的組合。

普陀的很多土地都是合并的寶山、嘉定，跟寶山比比，普陀發展好像就不慢了。

修路時間長都有特殊原因，浦東大道修的也慢，卻沒人說浦東發展慢。

都是先有第一印象，后面什么帽子都給你扣上。

看看經濟增速，普陀一直不是最差的那批。

當然第二點，房價漲幅慢沒辦法洗，數據擺在這。

其實有段時間普陀也還可以，2014年中海紫御豪庭才4.6萬，現在10萬左右，漲幅也不低。

普陀起點低，那段時間拉漲幅就還好。

現在普陀頻繁跑輸，是因為房價邏輯變了。

決定房價潛力的，更多的看供應量。

新增購房需求少了，供應量一大，大家都繃不住。

普陀犯的最大錯誤就是，房產供應量太大。

普陀合并了寶山、嘉定的土地，核心就在做一件事：建房子。

80年代上海的居住條件依舊很差，每人居住面積為4.3平方米，開發浦東一定程度是要解決居住問題。

普陀也承擔了不少。

1995年普陀規劃了高等級居住區萬里，后來內環大拆遷，長壽路街道全部拆光建住宅。

2010年后開發長風，2017年后再次開發真如，2021年后桃浦新房來了。

最瘋狂的還是1998-2008年，那幾年普陀僅內環就建了130個小區。

普陀、楊浦、徐匯面積、人口差距不大，10-20年房齡的房子普陀多很多。

鏈家上展示出來的普陀有848套，楊浦690套，徐匯541套。

經濟總量普陀連徐匯一半都不到，10-20年的房子數量是徐匯的157%，普陀房價肯定漲不動。

2018年，普陀區房地產業在區級稅收中占比約50%。

上海土地依賴度不高，普陀例外。

這個情況近期有了變化。

普陀在努力，經濟增速快了，經濟結構變了。

2025年普陀區房地產業區級稅收占比降為 35.2%，四大重點培育產業（智能軟件、研發服務、科技金融、生命健康）占比提升至 43.64%，成為新的稅收支撐。

真如肉眼可見的來了一批企業。

普陀動遷也提速了，2026年拆遷甘泉宜川一帶，動遷預算提高近五倍。

據說有些居民動遷款拿了超千萬，動遷戶會成為樓市托底力量之一。

大家都不想搬太遠，在家門口買房的居多。

普陀進步了，其他區域樓市卻惡化了。

楊浦、徐匯、黃浦的供需也不健康了，都面臨供應過量問題。

徐匯廣義庫存58.5萬方，去化周期50個月。

黃浦廣義庫存72.52萬方，去化周期47個月。

楊浦廣義庫存90.23萬方，去化周期51個月。

學霸考砸了，學渣心里舒服多了。

說白了大家房價都漲不動，你也別嫌普陀不漲了。

當然這里不是吹捧普陀，讓大家都去普陀買房。

只是想說普陀沒那么差，沒必要非得避開了。

過去想買房賺大錢，普陀供需結構不好，肯定不能入。

現在大家預期降低了，回歸自住的話，如果普陀真的適合你，可以對比著看看。

普陀比較適合這么幾類人。

一類是市區上班，在意通勤的。

普陀最大優勢是，離市區近，長壽路跟老靜安無縫銜接。

上班去靜安寺、南京西路非常方便。

而且普陀地鐵發達，每個板塊都不缺地鐵。

13號線串起長征、長風、曹楊，14號線真光、真如，11號線桃浦、真如，7號線輻射光新一帶，15號線串聯上面各條線路。

內環內更發達，除了15號線其他都必經內環。

唯獨甘泉、宜川是空白，有點不方便。

1000萬以內買房自住，普陀進出市區便利度最高。

另外一類適合買普陀的，是嘉定、寶山置換。

要共享市區資源，預算又有限，普陀是最優解。

普陀不僅去市區方便，自身資源也比寶山、嘉定強一些。

尤其是教育資源，普陀碾壓各個郊區。

都知道上海各區中考不公平，上海出現了很多“中考移民”，幼升小、小升初換到資源發達的區域更是常見。

寶山、嘉定居民換到寶山，教育上不吃虧，不當分母。

有可能同樣的學生，郊區上不了高中，市區能上了。

對于郊區居民而言，普陀學區還有一個優勢：便宜，溢價低。

市區居民沒人炒作普陀，普陀學區就一直不貴。

新普陀小學、梅隴中學放在全市都是最好的組合之一，后者市重率50%，700分以上比例10%以上，標準全市一梯隊水平。

300萬以下就能買到兩房，60多平，勉強能自住那種。

在徐匯、黃浦、浦東，這個價格買不到的。

不建議買在普陀的主要是兩類。

一類是2000萬以上的。

普陀目前沒有規模化富人區，高總價房產流動性一般，不管是中鷹黑森林還是品尊國際大戶型，都不太好賣。

中海紫御豪庭也只是上周期不錯，起價低，表現好點，現在高總價也不好賣。

另一類是非常在意保值的。

普陀、寶山一帶的根本問題還是沒解決，供大于求長期存在，短期尋求保值還是有風險。

普陀選房思路也很清晰。

黃浦、靜安外溢過來的中產客戶，要三房自住首選內環三大金剛——長壽路、武寧、中遠兩灣城。

1000萬以上要居住品質只有長風。1000萬左右要好房子就去真如。

低一級預算的，要好房子就去中產三寶——萬里、長征、桃浦。

預算再低還有六大老破小：曹楊、梅川、光新、甘泉宜川、真光、桃浦新村。

普陀好在各個片區特點鮮明，大家很容易找到適合自己的房子。

普陀不好的地方是，區域太大，各個地方保值性、流通性差很多。

具體普陀是不是適合大家、該在普陀選哪些小區，歡迎大家添加微信詳細交流。