兩年虧掉近兩百億，金地集團怎么了？

編輯 | 虞爾湖

出品 | 潮起網「于見專欄」

四月初，金地集團發布了2025年年報。這份財報堪稱一份”災難清單”。全年營收358.58億元，同比腰斬超過五成。歸母凈利潤虧損132.81億元，在去年已經虧損61.15億元的基礎上，虧損幅度翻了一倍多。兩年加起來，金地集團累計虧掉了193.96億元。

曾經在房地產行業風光無限的”招保萬金”四大金剛之一，如今正以一種近乎慘烈的方式，向市場展示著一個老牌房企在行業寒冬中的窘迫處境。財報數字冰冷刺骨，但比數字更令人擔憂的，是金地集團至今沒有找到一條清晰的脫困路徑。

財報數字里的殘酷真相

翻開金地集團這份年報，幾乎看不到什么好消息。最核心的房地產開發業務，全年實現營收238.9億元，同比下降幅度高達60.20%。曾經撐起金地千億規模的開發板塊，如今已經萎縮到不足巔峰時期的四分之一。毛利率更是跌至7.93%，比上年同期再降6.18個百分點。賣房子幾乎不賺錢了，這在金地的發展史上極為罕見。

金地方面解釋稱，巨額虧損主要是行業下行周期下的集中財務出清。公司基于謹慎性原則計提了存貨跌價準備和信用損失準備，合計金額達到90.51億元。

這種”一次性計提風險、修復資產負債表”的做法在行業內并不新鮮，但問題在于，計提了這么多減值之后，金地的資產質量就真的干凈了嗎？

從財報附注來看，情況并不樂觀。金地其他應收款高達765億元，其中按單項計提壞賬準備的比例高達33.4%，天津金地風華、廣州金振等多家子公司因經營成果低于預期而被大額計提。這意味著金地的項目層面虧損遠比報表上看到的更為嚴重。

2025年經營活動產生的現金流量凈額僅為1607.75萬元，較上年同期的136.2億元驟降99.88%。幾乎可以忽略不計的經營現金流，說明企業靠自身造血維持運轉的能力已經極度虛弱。

籌資活動現金凈流出近95億元，期末現金及現金等價物余額只剩下112.12億元，同比減少47.09%。賬面資金對短期債務的覆蓋能力明顯不足。

截至2025年末，金地貨幣資金126.73億元，而一年內到期的有息負債高達306.48億元，資金缺口約為183.9億元。

銷售端的表現更是慘淡。

2025年金地實現簽約金額300.2億元，同比下降56.18%，已經跌出行業前20名。要知道，金地集團在2021年的銷售額還高達2867億元，行業排名穩居前十。四年時間，銷售額縮水了近九成。

這種斷崖式的下滑，在行業頭部房企中極為罕見。即便是同樣身處困境的萬科、龍湖，銷售降幅也遠沒有金地這么夸張。

總資產和凈資產也在快速縮水。2025年末金地集團總資產2332億元，較上年末減少20.65%。歸母凈資產456.47億元，同比減少22.68%。

兩年時間里，金地集團的凈資產從650億元左右跌到了不足460億元，縮水幅度接近三成。按照這個速度，金地賬上的家底還能撐多久，恐怕要打上一個巨大的問號。

管理層換血下的戰略迷失

金地集團走到今天這一步，管理層面的動蕩難辭其咎。2023年10月16日，執掌金地長達25年的創始人凌克突然以身體原因辭職。

這個消息來得毫無征兆，市場一片嘩然。第二天金地集團就遭遇股債雙殺，股價盤中觸及跌停，多只債券因跌幅過大觸發臨停，半天時間市值蒸發超過25億元。

凌克的離去不僅僅是一位老帥退休那么簡單。他長期擔任金地的靈魂人物，在公司股權分散、沒有實際控制人的治理架構下，凌克實際上扮演著金地的定海神針角色。他的突然離開，瞬間暴露了金地治理結構的脆弱性。

接任者黃俊燦僅代理了五個月就被換下，隨后由原董秘徐家俊接棒。徐家俊在金地工作了20年，但長期分管資本運作，缺乏房地產開發業務的全鏈條操盤經驗。讓一個”管錢”的人去帶隊一個以房地產開發為核心業務的千億企業，這個安排在業內引發了不小的爭議。

董事會層面的權力重構同樣耐人尋味。

第十屆董事會中，第一大股東富德生命人壽占據了三個董事席位，大家保險則完全退出。金地這家曾經以職業經理人文化著稱的企業，正在險資股東的主導下經歷一場深刻的人事洗牌。2025年3月，凌克時期引入的高管張晉元也被免職，隨后跳槽去了沃爾瑪。金地”老凌克時代”的管理班底，正在加速消散。

管理層動蕩的直接后果就是戰略搖擺，2024年為了應對償債高峰，金地幾乎完全暫停了拿地，新開工面積縮減至59萬平方米，同比降低67%。

一整年只拿了一宗地，而且權益比例僅有30.61%。這種完全收縮的姿態雖然幫助金地保住了信用底線，卻也導致土地儲備大幅縮水。總土儲從2023年的約4100萬平方米降至2024年末的2916萬平方米，權益土儲更是減少了三成以上。

進入2025年，債務壓力有所緩解后，金地開始小步重啟拿地。年初在上海松江和杭州臨平各拿了一宗宅地，但權益拿地金額合計僅約1億元。

7月份又在武漢補了一宗地，三宗地塊累計權益土地金僅2.05億元。這種象征性的小股合作拿地，與其說是投資重啟，不如說是在向市場釋放一種”我還沒死”的信號。截至2025年末，金地總土儲進一步降至2472萬平方米。一個曾經的頭部房企，如今手上可供開發的土地資源已經嚴重不足。

2025年7月，金地還掀起了一場大規模的組織架構調整，核心策略是”弱化區域公司功能、與城市公司合并”，原先的三級管控體系被簡化為集團直接管理地區公司。

這場變革引發了大規模裁員，隨后就出現了華東區域員工實名舉報高管貪腐的事件。舉報內容涉及經濟問題、國有資產處置存疑以及”一言堂”式的人事決策。雖然金地方面表示已開展核查，但這起事件暴露出的內部管理混亂，顯然不是個案那么簡單。

償債清零背后的隱憂

金地集團在2025年財報發布后的一個重大動作，是完成了”21金地03”和”21金地04”兩筆公司債的兌付，合計金額約5.22億元。

至此，金地集團公開市場債務實現全部清零。在房地產行業雷聲不斷的大環境下，金地能夠守住”零違約”的底線，確實不容易。

但公開債清零不等于高枕無憂。仔細分析金地的債務結構就會發現，短期流動性壓力依然巨大。截至2025年末，公司有息負債余額約670億元，其中98.6%為銀行借款。銀行貸款雖然比公開債更容易協商展期，但龐大的體量意味著金地每年需要支付的利息就不是小數目。債務融資加權平均成本為3.92%，按670億元有息負債計算，每年的利息支出就超過26億元。以金地目前的盈利能力和現金流狀況，這筆錢從哪里來？

資產負債率指標看似穩定，2025年末為64.25%，凈負債率65.21%，在行業內處于中等水平。但問題是這些靜態指標掩蓋了動態的流動性風險。金地短期債務占全部有息負債的比重高達46%，而賬面貨幣資金僅126.73億元，遠遠覆蓋不了308.72億元的短期到期債務。

中銀證券在研報中也承認，金地短期整體處于筑底階段，提示了多項風險，包括銷售結算不及預期、拿地不及預期、毛利率下滑超出預期等。

金地目前押注的方向是代建和物業等輕資產業務。2025年代建新增簽約服務面積1531萬平方米，同比增長59%，累計簽約管理面積達5362萬平方米。物業管理收入80.6億元，同比增長3.23%，是唯一保持增長的板塊。

但這些輕資產業務的收入體量，根本不足以彌補房地產開發業務崩盤帶來的缺口。2025年金地房地產開發收入238.9億元，占總營收的約67%，物業和代建加起來也遠遠填補不了開發業務下滑的窟窿。

況且代建賽道如今早已從藍海變成紅海。綠城管理、龍湖龍智造、招商蛇口、中鐵建、旭輝建管等紛紛入局，競爭日趨激烈。代建業務的利潤率本身就遠低于房地產開發，在越來越多的分食者涌入之后，金地想靠這一塊業務養活整個集團，難度極大。

金地把未來的希望寄托在行業復蘇上。公司在經營計劃中表示，2026年計劃新開工面積46萬平方米，竣工面積171萬平方米。但對比2025年新開工52萬平方米、竣工397萬平方米的數據，新開工進一步收縮，竣工面積大幅縮減。這說明金地自己對明年的預期也極其謹慎。從開年銷售數據來看，2026年1月簽約金額12.2億元，同比下滑45.78%，銷售端尚未出現回暖跡象。

如果2026年銷售繼續下滑，金地就算公開債清零了，也難保不會面臨新的流動性危機。

金地集團的困境，某種程度上是中國房地產行業從黃金時代跌落的一個縮影。曾經的”招保萬金”，如今早已不是同一條起跑線上。保利發展穩居行業頭部，招商蛇口背靠央企大樹從容不迫，萬科雖然困難但至少還有規模優勢。金地集團呢？

兩年虧掉近兩百億，銷售額跌出前二十，股價從歷史高點17.77元跌至2塊多，市值蒸發超過八成。

徐家俊掌舵下的金地集團，正在小心翼翼地維持著一種脆弱的平衡。公開債清零守住了市場信用，但主營業務持續失血，土地儲備嚴重不足，管理層仍在磨合動蕩之中。代建和物業這些輕資產故事聽起來美好，短期卻撐不起整艘船。

房地產行業深度調整還在繼續。對金地而言，最危險的時刻或許不是已經過去的償債高峰，而是接下來如何在一個持續萎縮的市場里找到活下去的底氣。當一家房企連新開工都要計劃縮減到46萬平方米的時候，所謂的”重回正軌”還有多遠，恐怕只有時間能給出答案。

【天眼查顯示】金地 (集團) 股份有限公司是一家專注于房地產開發經營的上市企業。公司主營業務涵蓋住宅開發與銷售、商用地產開發及運營管理，業務網絡覆蓋中國多個主要城市。作為行業內的綜合性開發商，金地集團通過多元化的業務布局和穩健的經營策略，在房地產市場保持一定影響力。公司已建立廣泛的子公司體系，強化區域市場滲透能力，并持續優化品牌建設與技術創新。憑借上市平臺優勢，金地集團在行業調整期注重業務可持續發展，為客戶提供多樣化的居住和商業空間解決方案。