營收增38.85%VS虧94.96億！華發(fā)高管降薪67%渡轉(zhuǎn)型關(guān)

珠海華發(fā)股份2025年報顯示，營收逆勢增長38.85%的同時，出現(xiàn)上市22年來首次年度虧損，全員降薪與戰(zhàn)略調(diào)整并行，地方國企房企轉(zhuǎn)型進程中，韌性與挑戰(zhàn)同步顯現(xiàn)。

圖源：華發(fā)股份2025年年度報告

作為珠海國有控股房企龍頭，珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司2025年年度報告正式出爐。這份年報完整呈現(xiàn)了公司在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的經(jīng)營實績，既彰顯了地方國企房企的經(jīng)營韌性，也客觀反映了行業(yè)轉(zhuǎn)型階段企業(yè)面臨的普遍挑戰(zhàn)，為觀察地方國有控股房企轉(zhuǎn)型路徑提供了清晰樣本。

營收增38.85%至834億，凈利潤卻虧94.96億？業(yè)績兩極分化藏真相

2025年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)筑底，新建商品房銷售面積、銷售額仍處下行區(qū)間，多數(shù)房企陷入經(jīng)營困境。在此背景下，華發(fā)股份逆勢突圍，實現(xiàn)營業(yè)收入834.26億元，同比2024年增長38.85%，增速遠超行業(yè)平均。核心支撐來自核心城市項目：第四季度營收316.76億元，占全年37%以上，一線、重點二線城市及珠海貢獻81%銷售額，印證“聚焦核心”布局的有效性。

圖源：東方財富數(shù)據(jù)

與營收高增長形成鮮明反差的是，公司盈利端遭遇上市以來最嚴峻的承壓：2025年華發(fā)股份歸屬于上市公司股東的凈利潤為-94.96億元，同比2024年的9.54億元由盈轉(zhuǎn)虧，這是公司2004年上市以來首次年度虧損；扣非歸母凈利潤為-83.44億元，同比降幅同樣顯著，基本每股收益從2024年的0.35元/股降至-3.48元/股，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率降至-64.48%，盈利指標全面承壓。

圖源：華發(fā)股份2025年年度報告

對于此次虧損，公司管理層在年報中作出明確解釋，強調(diào)這并非經(jīng)營失速所致，而是行業(yè)轉(zhuǎn)折關(guān)鍵期的主動戰(zhàn)略選擇——一方面主動盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；另一方面嚴格按照會計準則計提減值準備，為長期發(fā)展“輕裝上陣”。具體拆解虧損構(gòu)成可發(fā)現(xiàn)三大核心因素：一是存貨跌價損失高達57.30億元，同比激增268.56%，主要源于行業(yè)下行期部分項目去化放緩、估值下調(diào)，屬于行業(yè)共性現(xiàn)象；二是投資性房地產(chǎn)公允價值下跌損失11.41億元，受商業(yè)地產(chǎn)租賃市場整體疲軟影響；三是聯(lián)營企業(yè)投資收益虧損3.76億元，關(guān)聯(lián)項目盈利不及預期。疊加行業(yè)下行導致房地產(chǎn)板塊結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率下滑，多重因素疊加下，盈利端短期承壓。

值得注意的是，業(yè)績兩極分化的背后，是公司現(xiàn)金流管理的穩(wěn)健發(fā)力，這也成為支撐企業(yè)穿越行業(yè)寒冬的核心底氣。2025年，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達198.89億元，同比2024年增長25.04%，連續(xù)兩年保持正向流入；2024、2025年當期銷售回款率均超100%，資金回籠效率穩(wěn)居行業(yè)前列，遠優(yōu)于多數(shù)同行。此外，公司通過用地收儲、調(diào)規(guī)變性等創(chuàng)新方式，成功盤活4個存量資產(chǎn)，累計回籠資金57億元，進一步增厚現(xiàn)金流安全墊，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展預留了充足空間。

圖源：華發(fā)股份2025年年度報告

負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化同樣是2025年的亮點之一。2025年末，公司剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為64.54%，較2024年有所下降；綜合融資成本降至4.88%，創(chuàng)近五年新低，彰顯國企背景帶來的融資優(yōu)勢——全年先后獲取100億元中期票據(jù)、78.2億元公司債等大額融資批文，定向可轉(zhuǎn)債更是以2.70%的下限利率發(fā)行，獲得資本市場高度認可。從行業(yè)發(fā)展來看，華發(fā)股份的負債優(yōu)化，既契合監(jiān)管層“降杠桿、穩(wěn)負債”的政策導向，也為同類國有控股房企提供了可參考的負債管理思路。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向質(zhì)量優(yōu)先：569萬㎡在建土儲筑基，多元業(yè)態(tài)開辟新增長極

面對行業(yè)深度調(diào)整，華發(fā)股份管理層主動摒棄過去“規(guī)模擴張”的發(fā)展思路，轉(zhuǎn)向“質(zhì)量提升”的核心賽道，聚焦“好房子”建設(shè)與多元業(yè)態(tài)布局，推動企業(yè)從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)向“開發(fā)+經(jīng)營+服務(wù)”的綜合型企業(yè)轉(zhuǎn)型，這一戰(zhàn)略調(diào)整也成為2025年公司發(fā)展的核心主線。

在核心業(yè)務(wù)端，土儲結(jié)構(gòu)優(yōu)化成為戰(zhàn)略調(diào)整的重中之重。2025年，公司新增土儲全面聚焦成都、杭州、武漢等高能級核心城市核心板塊，截至年末在建面積569.55萬平方米。與2024年相比，土儲質(zhì)量實現(xiàn)質(zhì)的提升——容積率2.0以下的優(yōu)質(zhì)宅地占比顯著增加，契合“好房子”建設(shè)的政策導向，也更貼合當下市場對高品質(zhì)住宅的需求。這種“棄規(guī)模、重質(zhì)量”的土儲策略，有效降低了項目去化風險，為后續(xù)盈利穩(wěn)定提供了保障；同時，目前拿地渠道仍以核心城市招拍掛為主，城市更新、舊改等多元化拿地占比偏低，長期土地供給的穩(wěn)定性仍有提升空間，這也是行業(yè)內(nèi)多數(shù)房企面臨的共性問題。

產(chǎn)品創(chuàng)新上，公司深化“科技+”好房子產(chǎn)品體系，相較于2024年的概念布局，2025年實現(xiàn)實質(zhì)性落地、規(guī)模化推廣。其中，珠海灣項目打造全球首個無人機配送社區(qū)，聯(lián)合華為研發(fā)全屋智能體系，落地具身機器人應(yīng)用場景，相關(guān)項目不僅斬獲廣東省科學技術(shù)獎、美國LEED社區(qū)金級預認證等行業(yè)權(quán)威榮譽，更成為當?shù)馗咂焚|(zhì)住宅的標桿；成都錦宸院、上海時代之城等核心項目，也憑借產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢獲得行業(yè)權(quán)威認可，產(chǎn)品差異化競爭力逐步凸顯，為銷售端提供了有力支撐。

多元業(yè)態(tài)布局成為公司突破地產(chǎn)主業(yè)瓶頸的關(guān)鍵抓手，“地產(chǎn)+商業(yè)+物業(yè)”三駕馬車格局加速成型。2025年，商業(yè)板塊實現(xiàn)租金收入8.78億元（同比+11.9%），在管面積約201萬平方米，客流量同比增長24%；物業(yè)板塊營收19.32億元（同比+15.4%），在管面積超5948萬平方米，中標海南省博物館等標桿項目，外拓能力持續(xù)提升，逐步降低對地產(chǎn)主業(yè)的依賴，這一多元布局思路也貼合行業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢，為華發(fā)穿越周期提供支撐。

值得重點關(guān)注的是，深圳前海華發(fā)冰雪世界于2025年9月底正式啟幕，作為全球規(guī)模最大的室內(nèi)滑雪場，該項目開業(yè)僅3個月營收就突破1.6億元，截至2026年4月中旬總?cè)肆髁客黄?05萬人次，九度獲央視報道，成為大灣區(qū)文旅新坐標。該項目構(gòu)建的“冰雪+旅游+商業(yè)”復合模式，不僅開辟了新的盈利賽道，更實現(xiàn)了“地產(chǎn)+文旅”的跨界融合，未來有望成為公司現(xiàn)金流與利潤的新增長極，也為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了可借鑒的路徑。

高管降薪67%、人均薪酬跌44.5%，華發(fā)股份精簡提效渡寒冬

行業(yè)深度調(diào)整期，成本管控成為房企穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵，華發(fā)股份結(jié)合自身經(jīng)營情況，推進一系列組織變革與成本管控措施，全員降薪是其中重要舉措，而“高管降得比中基層多”的調(diào)整原則，既體現(xiàn)了國企“責任共擔”的擔當，也彰顯了公司共渡行業(yè)調(diào)整期的決心，符合行業(yè)普遍的成本管控邏輯。

薪酬調(diào)整的力度與層次清晰可見，核心高管成為降薪主力。根據(jù)公司公告，2025年董事、董事兼高級管理人員平均薪酬同比2024年降幅達63.39%，非董事高級管理人員平均薪酬降幅更是高達67.56%，高管薪酬總額從2024年的3255.28萬元降至2025年的1443.42萬元，減少55.66%，降薪幅度遠超行業(yè)平均水平。具體到核心高管，原董事局主席李光寧薪酬從683.4萬元降至289.05萬元，凈降394.35萬元；總裁陳茵從549.0萬元降至259.14萬元，凈降289.86萬元；董事長郭凌勇2025年薪酬進一步降至129.76萬元，張延、俞衛(wèi)國、張馳等核心高管降薪幅度均超54%，高管團隊以實際行動踐行“共渡難關(guān)”的承諾。

普通員工薪酬同樣呈現(xiàn)持續(xù)調(diào)整態(tài)勢，與行業(yè)發(fā)展節(jié)奏基本同步。截至2025年末，公司員工總數(shù)為16003人，人均薪酬21.23萬元/年，較2021年的38.21萬元/年下降約44.5%，薪酬調(diào)整與行業(yè)整體盈利水平變化相適配。從年度變化軌跡來看，2021年至2025年人均薪酬逐年微調(diào)，分別為38.21萬元、37.89萬元、32.82萬元、23.39萬元、21.23萬元，其中2024年調(diào)整幅度相對明顯，與行業(yè)下行節(jié)奏高度同步。人均薪酬的變化趨勢與人均效益變化基本匹配，2025年公司人均凈利潤轉(zhuǎn)為-59.34萬元/人，進一步強化了薪酬與業(yè)績的綁定效應(yīng)，這也是企業(yè)市場化經(jīng)營的正常體現(xiàn)。

除薪酬調(diào)整外，公司還推進多項組織優(yōu)化措施，倒逼管理效率提升。2025年，公司完成董事會換屆，董事人數(shù)從14人精簡至9人，實現(xiàn)董事會年輕化、專業(yè)化，決策效率顯著提升；同步推進總部“大部制”改革與“并區(qū)并城”，撤銷大區(qū)管理建制，打造七大片區(qū)公司，大幅縮短管理半徑，減少管理層級，實現(xiàn)“瘦身健體”。一系列舉措成效顯著，管理費用率從2024年的2.2%降至1.46%，營銷費用率從3.0%降至2.02%，實現(xiàn)連續(xù)三年費用下降，成本管控能力持續(xù)增強。

薪酬調(diào)整與組織變革相伴而生的，是公司正常的人事優(yōu)化。2025年，原董事局主席李光寧因工作調(diào)整辭任，郭凌勇接任董事長，張延、俞衛(wèi)國、張馳、羅彬等核心高管職務(wù)變動，屬于企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過程中的正常人事調(diào)整，為公司戰(zhàn)略落地注入了新的活力。此外，公司結(jié)合現(xiàn)金流管理情況，對2024年年終獎發(fā)放時間進行了調(diào)整，部分員工根據(jù)自身情況調(diào)整開支計劃，屬于行業(yè)調(diào)整期企業(yè)與員工的共同適應(yīng)；三四萬華發(fā)員工作為珠海本地消費群體的重要組成部分，薪酬調(diào)整對當?shù)叵M市場產(chǎn)生的輕微影響，屬于行業(yè)調(diào)整帶來的正常社會傳導效應(yīng)。

不止華發(fā)！58%房企高管降薪，行業(yè)薪酬體系迎深度重塑

華發(fā)股份的薪酬調(diào)整，是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期企業(yè)優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)的正常舉措，并非個例。2024年A股上市房企中，58.43%的核心高管存在薪酬調(diào)整情況，部分頭部房企調(diào)整幅度相對明顯。華發(fā)股份的相關(guān)舉措，既是自身成本管控、適配行業(yè)發(fā)展的選擇，也是國企薪酬改革、強化業(yè)績綁定的具體體現(xiàn)，為同類企業(yè)提供了可參考的實踐思路。

當前，房地產(chǎn)行業(yè)薪酬體系正經(jīng)歷市場化重塑，調(diào)薪邏輯從“普調(diào)”轉(zhuǎn)向“績效導向”，這一趨勢在華發(fā)股份的薪酬調(diào)整中體現(xiàn)得尤為明顯。前程無憂數(shù)據(jù)顯示，2025年行業(yè)整體調(diào)薪幅度降至2.9%，2026年預計進一步降至2.8%；韋萊韜悅數(shù)據(jù)顯示，僅8%企業(yè)選擇普調(diào)，36%企業(yè)聚焦晉升調(diào)薪。華發(fā)的薪酬調(diào)整，既契合行業(yè)這一核心趨勢，也是自身精細化管理、強化成本管控的必然選擇，更體現(xiàn)國企薪酬與業(yè)績深度綁定的改革要求，為同類國有控股房企提供了實踐樣本。

從行業(yè)趨勢來看，2025年作為“十四五”規(guī)劃收官之年，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、持續(xù)筑底，“好房子”建設(shè)成為貫穿全年的核心主線，城市更新、資產(chǎn)盤活、輕資產(chǎn)運營成為行業(yè)新增長點。華發(fā)股份的一系列戰(zhàn)略調(diào)整，契合行業(yè)發(fā)展趨勢——主動計提資產(chǎn)減值是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、實現(xiàn)長期輕裝上陣，優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)是為了聚焦優(yōu)質(zhì)資源、降低經(jīng)營風險，拓展多元業(yè)態(tài)是為了突破主業(yè)瓶頸、培育新增長動能。這些舉措并非被動應(yīng)對行業(yè)變化，而是企業(yè)主動適配市場、謀求長期高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，彰顯了國有控股房企的責任與擔當。

轉(zhuǎn)型未止，華發(fā)股份以多元布局+精細管理穩(wěn)前行

華發(fā)股份2025年報所呈現(xiàn)的，是地方國有控股房企在行業(yè)轉(zhuǎn)型期的真實經(jīng)營狀態(tài)——既有營收逆勢增長、現(xiàn)金流穩(wěn)健、產(chǎn)品創(chuàng)新落地、多元業(yè)態(tài)破局的亮眼表現(xiàn)，也面臨盈利短期承壓、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、薪酬優(yōu)化引發(fā)的階段性挑戰(zhàn)，轉(zhuǎn)型進程中韌性與陣痛并存，這也是行業(yè)轉(zhuǎn)型期多數(shù)房企的共性特征。公司管理層明確表示，未來將繼續(xù)優(yōu)化薪酬結(jié)構(gòu)，強化績效導向，通過多元化業(yè)務(wù)拓展和精細化管理改善經(jīng)營狀況，為員工創(chuàng)造更好的發(fā)展平臺。

華發(fā)股份的探索與實踐，為同類國有控股房企轉(zhuǎn)型提供了可參考的樣本——在行業(yè)調(diào)整期，既不盲目擴張、也不消極應(yīng)對，而是通過精準的戰(zhàn)略調(diào)整、嚴格的成本管控、持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新，堅守發(fā)展底線、培育增長動能。當前，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整仍在持續(xù)，轉(zhuǎn)型之路任重道遠，華發(fā)股份憑借國有控股優(yōu)勢、核心城市布局基礎(chǔ)與多元業(yè)態(tài)儲備，有望在行業(yè)復蘇進程中逐步改善經(jīng)營質(zhì)量，實現(xiàn)穿越周期的高質(zhì)量發(fā)展，踐行國有控股房企在行業(yè)轉(zhuǎn)型中的責任與使命。