南京改善型住宅—近一年120-144㎡改善住宅偏好

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摘要與核心結(jié)論

核心判斷：南京120-144㎡改善賽道處于結(jié)構(gòu)性擴容窗口期，建議積極布局、精準(zhǔn)選位、重倉產(chǎn)品力。 近一年（2025年4月-2026年4月）南京全市該面積段成交約7,244套、成交金額約258.6億元（數(shù)據(jù)來源：CRIC，截至2026年4月，含普通住宅、別墅），成交占比在2026年1-3月提升至34%。

推薦結(jié)論：

板塊優(yōu)選：河西為價值高地優(yōu)先級；江寧、城北為穩(wěn)健高量首選；城南可選擇性切入；江北、城東水需審慎評估

產(chǎn)品建議：主力戶型130-144㎡四房兩廳兩衛(wèi)、LDKB一體化大橫廳，疊加第四代住宅露臺贈送（陽臺+露臺合計接近25%）；精裝標(biāo)準(zhǔn)7,000-10,000元/㎡分板塊落位；社區(qū)會所配套6,000㎡+對標(biāo)江寧金茂府。

關(guān)鍵風(fēng)險：①江北、溧水、城東庫存壓力顯著，同質(zhì)化競爭加劇；②改善客群受二手房流動性影響，置換鏈條易卡點。

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政策背景解讀

結(jié)論：南京自2024年6月起形成"省級評價標(biāo)準(zhǔn)+市級實施細(xì)則"的雙層政策體系，是本輪改善產(chǎn)品迭代的核心推力，政策紅利窗口期明確至2028年底，對房企產(chǎn)品升級和得房率重塑具有直接影響。

2024年6月26日，南京市發(fā)布《關(guān)于支持我市住宅品質(zhì)改善提升優(yōu)化規(guī)劃服務(wù)管理若干措施的通知》，自發(fā)布之日起執(zhí)行。核心條款包括：新建小區(qū)住宅項目每戶可設(shè)置挑空平臺，挑空平臺作為主體結(jié)構(gòu)外挑的不得封閉的室外空間，不計入容積率；從容積率、架空層、門廳高度、層高、挑空平臺、飄窗等多維度為住宅品質(zhì)升級提供政策支撐。2024年7月，江蘇省住建廳發(fā)布《江蘇省改善型住宅評價細(xì)則》，從安全、健康、低碳、智慧等性能進(jìn)行全要素綜合評價。

政策對產(chǎn)品與成本影響測算（經(jīng)驗判斷）：露臺贈送可使實際使用面積較產(chǎn)證面積提升15%以上；陽臺最高15%+露臺最高10%，合計贈送接近25%；同板塊第四代住宅均價較傳統(tǒng)住宅高5%-10%，建安成本因結(jié)構(gòu)外挑、立面鋁板/金屬格柵增加約300-500元/㎡（推測）。

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土地市場分析

結(jié)論：南京土地市場已進(jìn)入"縮量提質(zhì)、低密高價"周期，改善板塊土地供應(yīng)以1.0-2.0容積率為絕對主力，為120-144㎡產(chǎn)品低密化、第四代住宅落地提供了地塊基礎(chǔ)。

事實數(shù)據(jù)： 2025年南京涉宅用地成交112幅、成交總額超671億元；全口徑土地出讓金742.84億元，位列全國第五，僅次于北京、上海、杭州、成都（數(shù)據(jù)來源：江蘇土地，截至2025年12月；365樓市整理）。1.0-2.0容積率區(qū)間地塊供應(yīng)與成交占比均超83%，總建面占比超75%，土地出讓金貢獻(xiàn)占比超80%（數(shù)據(jù)來源：CricBigDataNJ，2026年3月）。

2025年樓面地價TOP5地塊容積率均低于1.8，河西中部兩幅地塊樓面價突破4.5萬元/㎡，顯示核心改善板塊"低密+高地價"組合已成定局，倒逼產(chǎn)品端走高品質(zhì)路線。

核心改善板塊土地供應(yīng)對比表（2025年重點地塊）

趨勢預(yù)判（經(jīng)驗判斷）：2026年南京將延續(xù)"低密、高質(zhì)、少量高頻"的供地節(jié)奏，鼓樓濱江白云亭（容積率1.1）等低密地塊將集中釋放，120-144㎡主流改善面積段仍是主力產(chǎn)品形態(tài)。

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新房市場分析——120-144㎡面積段

結(jié)論：120-144㎡已確立為南京改善市場絕對主力面積段，近一年全市成交約7,244套、成交金額約258.6億元（含普通住宅、別墅，統(tǒng)計口徑120-144㎡），板塊分化顯著——河西高價稀缺、江寧城南高量、江北城東庫存壓頂。

4.1 全市成交總量與結(jié)構(gòu)

南京新房2025年04月-2026年04月板塊供求數(shù)據(jù)顯示，其中面積段120-144㎡的首改戶型，全市成交7,244套、成交面積96.4萬㎡、成交金額258.6億元、全市綜合成交均價約26,820元/㎡。2026年1-3月120-144㎡成交918套、占比高達(dá)34%，較2025年提升6個百分點。

解讀： 江寧、江北成交領(lǐng)跑，分別達(dá)1,878套和1,586套，合計占全市120-144㎡成交近48%；河西總量不高但單價貢獻(xiàn)顯著；城東、仙林總量規(guī)模相對有限。

4.2 價格與供求比結(jié)構(gòu)

解讀： 河西供求比0.37（供不應(yīng)求），均價4.3萬元/㎡為全市最高；城東供求比1.59顯示短期供應(yīng)過剩壓力；江寧、江北供求比約0.76，量價相對平衡。數(shù)據(jù)來源：克而瑞"南京新房2025年04月-2026年04月板塊供求數(shù)據(jù)"。

4.3 板塊去化周期與庫存分布

數(shù)據(jù)來源：克而瑞"南京新房板塊供求/庫存數(shù)據(jù)"，統(tǒng)計時間2025年04月-2026年04月（庫存數(shù)據(jù)截至2026年3月），面積段120-144㎡，含普通住宅、別墅

4.4 TOP熱銷改善盤對比（主力130-150㎡/110-130㎡面積檔）

熱銷復(fù)盤洞察：①江寧金茂府依托公園地+6,000㎡會所+第四代住宅三重溢價；②2024年11月南京第四代住宅開盤平均去化率達(dá)57%，遠(yuǎn)高于同期傳統(tǒng)住宅；③總價500-750萬為主流改善成交密集區(qū)間，套均總價隨板塊能級呈階梯分布。

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客群與需求洞察

結(jié)論：南京120-144㎡改善客群以30-45歲三口之家為核心，"二胎擴容+父母同住+地緣升級"構(gòu)成三大剛性動因，置換鏈條卡點為最大抗性，產(chǎn)品偏好向"大橫廳+露臺+圈層純粹"集中遷移。

客群規(guī)模與動因：改善型客戶是當(dāng)前南京樓市的核心驅(qū)動力，需求集中在120-160㎡三房、四房戶型，購房動機涵蓋二胎家庭擴容、父母同住、工作生活半徑優(yōu)化、資產(chǎn)升級。

支付力畫像：2025"好房子"需求調(diào)查顯示，超六成受訪者偏好90-140㎡戶型，其中120-140㎡占比最高達(dá)33%；中國房地產(chǎn)報2025年4月調(diào)研顯示，南京受訪改善客群中，45%家庭年收入在20-50萬元區(qū)間，40%在20萬元以下。

抗性分析：舊房難賣是首要抗性，南京"以舊換新"政策給予政府補助1%，14場巡展累計觀展超1萬人次但部分客戶仍觀望，主因：①舊房成交周期長、價格低；②對市場筑底確定性存疑。

產(chǎn)品偏好：①LDKB一體化、大橫廳、全明通透、動靜分區(qū)為戶型核心訴求；②主臥套房+雙衛(wèi)+露臺/飄窗成標(biāo)配；③物業(yè)服務(wù)、圈層純粹度是長期居住品質(zhì)與資產(chǎn)保值的關(guān)鍵。

改善客群畫像與需求映射表

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產(chǎn)品定位建議

結(jié)論：120-144㎡改善產(chǎn)品應(yīng)采取"分板塊分檔、主力130-144㎡四房、四代宅紅利用足、精裝與社區(qū)配套對標(biāo)標(biāo)桿"的組合策略，核心在于把握"小面積大改善"與"圈層純粹"兩大關(guān)鍵詞。

可落地執(zhí)行建議

1. 第四代住宅紅利兌現(xiàn)：陽臺+露臺贈送合計接近25%用足，露臺優(yōu)先布置于主臥或客廳南向，滿足"空中花園"情緒價值。

2. 戶型創(chuàng)新方向：南向四開間+大橫廳為標(biāo)配；主臥套間+雙臺盆主衛(wèi)提升再改吸引力；北向飄窗可做咖啡角/書房延伸。

3. 社區(qū)配套對標(biāo)：會所功能建議覆蓋泳池、健身房、私宴廳、社區(qū)會客廳、酒廊、書吧、KTV等復(fù)合業(yè)態(tài)（對標(biāo)江寧金茂府會所）。

4. 營銷策略：配合"以舊換新"政府補助1%政策，設(shè)計收舊通道緩解客戶置換鏈條卡點。

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風(fēng)險提示與趨勢展望

風(fēng)險： ①市場風(fēng)險——江北庫存2,681套、去化21.4月，城東去化33.7月，局部板塊競爭過剩，新入市項目需審慎研判區(qū)位；②競爭風(fēng)險——第四代住宅同質(zhì)化加劇，單純依靠贈送面積難以形成差異化。

趨勢判斷（經(jīng)驗判斷/推測）： ①土地低密化持續(xù)，1.0-2.0容積率地塊將繼續(xù)占主導(dǎo)；②第四代住宅滲透率將從30%向50%+提升，最終成為改善項目主流配置；③120-144㎡成交占比將從2026年1-3月的34%進(jìn)一步向40%+遷移；④產(chǎn)品競爭將從"贈送面積"轉(zhuǎn)向"空間合理性+居住舒適度+運維便利性"三維升級

合規(guī)聲明與風(fēng)險提示

本報告基于克而瑞CRIC數(shù)據(jù)庫（南京新房2025年04月-2026年04月板塊供求/庫存數(shù)據(jù)，面積段120-144㎡，含普通住宅、別墅）、南京市住建局公開政策文件、CricBigDataNJ研究成果及公開市場資訊形成，僅為改善住宅產(chǎn)品研發(fā)與投資決策參考，不構(gòu)成具體投資建議。政策執(zhí)行口徑、市場供求關(guān)系、客戶偏好可能發(fā)生變化，實際項目落地需結(jié)合最新信息、地塊條件與企業(yè)戰(zhàn)略獨立判斷。報告中涉及的價格預(yù)測、去化預(yù)判、產(chǎn)品建議及標(biāo)注"經(jīng)驗判斷/推測"的內(nèi)容均存在不確定性，使用者據(jù)此決策產(chǎn)生的風(fēng)險自擔(dān)。報告中部分項目板塊歸屬基于公開信息整理，以項目實際規(guī)劃公示為準(zhǔn)。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機協(xié)作綜合使用行業(yè)Skills功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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