溢價(jià)7.3%！寧波城投再落子明湖，樓面價(jià)28212元/㎡背后的信號(hào)

4月29日，寧波土地市場(chǎng)傳來(lái)一聲清脆的錘響。

經(jīng)過30輪激烈競(jìng)價(jià)，寧波城投旗下的寧麓置地（寧波）有限公司，以總價(jià)8.53億元、溢價(jià)率7.29%的成績(jī)，成功競(jìng)得鄞州區(qū)東部新城核心區(qū)以東片區(qū)D1-6-1。成交樓面價(jià)定格在28212元/㎡。

這一數(shù)字，不僅刷新了板塊內(nèi)的地價(jià)認(rèn)知，更在2026年的春天，為寧波樓市投下了一枚重磅石子。

如果說去年7月寧波城旅底價(jià)拿下明湖西南側(cè)地塊是“穩(wěn)守”，那么今天寧波城投的適度溢價(jià)拿地，則是一次清晰的“進(jìn)取”。從0%到7.3%，這看似微小的百分比變化背后，折射出的是國(guó)企對(duì)核心資產(chǎn)價(jià)值的重新評(píng)估，以及寧波高端改善市場(chǎng)信心的實(shí)質(zhì)性回暖。

01

地塊復(fù)盤：一線臨湖的“四代宅”新標(biāo)桿

讓我們先聚焦這塊備受矚目的土地。

D1-6-1，東至芳草路，西至湖茵路，南至規(guī)劃道路，北抵后塘河南岸沿河綠地。出讓面積20166㎡，容積率僅為1.5，規(guī)劃建筑面積約30249㎡。起始樓面價(jià)26295元/㎡，最終成交樓面價(jià)28212元/㎡。

這塊地的含金量，體現(xiàn)在三個(gè)維度：

首先是絕版的景觀資源。 與去年7月成交的B1-6，D1-6-1。在寧波，明湖不僅是地理坐標(biāo)，更是豪宅的價(jià)值錨點(diǎn)。一線臨湖意味著不可復(fù)制的視野溢價(jià)，這是任何后期園林打造都無(wú)法比擬的天然優(yōu)勢(shì)。

其次是產(chǎn)品的創(chuàng)新空間。 作為“高品質(zhì)住區(qū)試點(diǎn)地塊”，該地塊被賦予了打造第四代住宅的政策紅利。根據(jù)出讓條件，一類住宅（聯(lián)排）計(jì)容面積占比可達(dá)30%，同時(shí)要求實(shí)施空中綠化平臺(tái)。這意味著，未來(lái)的項(xiàng)目很可能是“低密聯(lián)排+空中花園高層”的組合拳。在相關(guān)新規(guī)的支持下，開發(fā)商可以在架空層、戶型得房率上做足文章，打造出極具差異化的改善產(chǎn)品。

最后是確定的配套預(yù)期。 地塊距離地鐵1號(hào)線東環(huán)南路站僅0.8公里，周邊匯聚了邱隘鎮(zhèn)中心小學(xué)、寧波市眼科醫(yī)院、寧波東銀泰城等成熟配套。更重要的是，明湖南區(qū)工程正在加速推進(jìn)，預(yù)計(jì)2026年底完工。屆時(shí)，一個(gè)完整、開放的明湖公園將呈現(xiàn)在業(yè)主窗前，區(qū)域城市界面將迎來(lái)質(zhì)的飛躍。

02

縱向?qū)Ρ龋簭摹暗變r(jià)防御”到“溢價(jià)進(jìn)取”

將時(shí)間軸拉回2025年7月31日。

彼時(shí)，寧波住房發(fā)展投資有限公司（寧波城旅旗下子公司）以底價(jià)95043.74萬(wàn)元，競(jìng)得東部新城核心區(qū)以東片區(qū)B1-6，樓面價(jià)27129元/㎡，溢價(jià)率為0%。

當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)情緒偏向謹(jǐn)慎。盡管B1-6.5的低容積率和四代宅屬性，但由于其位置稍偏西南，且不直接臨湖，加之當(dāng)時(shí)明湖板塊新房供應(yīng)集中，開發(fā)商出于現(xiàn)金流安全和去化周期的考量，選擇了保守策略。那是一次典型的“防御性拿地”，旨在守住核心版圖，避免高位站崗。

然而，僅僅過了9個(gè)月，風(fēng)向變了。

2026年4月的這場(chǎng)土拍，寧波城投愿意多支付近6000萬(wàn)元的土地出讓金，換取7.3%的溢價(jià)。這并非盲目激進(jìn)，而是基于兩個(gè)關(guān)鍵判斷：

第一，市場(chǎng)底部的確認(rèn)。 過去半年，明湖板塊的新房銷售數(shù)據(jù)給出了強(qiáng)力支撐。如明湖之心·星洲等項(xiàng)目，憑借過硬的產(chǎn)品力和稀缺資源，實(shí)現(xiàn)了高去化率和高均價(jià)。尤其是部分房源備案均價(jià)突破5萬(wàn)-6萬(wàn)/㎡，甚至個(gè)別特殊戶型觸及更高價(jià)位，證明了寧波高端購(gòu)買力的強(qiáng)勁韌性。

第二，資產(chǎn)分化的加劇。 在房地產(chǎn)進(jìn)入“存量提質(zhì)”時(shí)代，普通地塊的價(jià)值在稀釋，而核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)值在濃縮。寧波城投作為本土國(guó)企，深知“好房子”需要“好地段”來(lái)加持。D1-6-1，使其具備了穿越周期的能力。7.3%的溢價(jià)，實(shí)際上是為“確定性”買單。

03

橫向觀察：明湖板塊的價(jià)值邏輯

為什么是明湖？

在寧波的城市版圖中，東部新城是當(dāng)之無(wú)愧的封面，而明湖則是封面上的明珠。這里聚集了保利·明湖金茂府、江山萬(wàn)里·星洲半島、維科大家·逸廬等一系列標(biāo)桿項(xiàng)目，形成了寧波最高濃度的豪宅集群。

從價(jià)格體系來(lái)看，目前明湖板塊的新房均價(jià)普遍站在5萬(wàn)-6萬(wàn)/㎡的區(qū)間。以本次成交樓面價(jià)28212元/㎡測(cè)算，加上建安成本、財(cái)務(wù)成本、稅費(fèi)及合理利潤(rùn)，未來(lái)項(xiàng)目的入市價(jià)格大概率將維持在5.5萬(wàn)-6.5萬(wàn)/㎡的水平。考慮到其“四代宅”的產(chǎn)品迭代優(yōu)勢(shì)和一線湖景資源，溢價(jià)空間依然存在。

值得注意的是，明湖板塊的價(jià)值不僅僅在于房子本身，更在于其圈層屬性和城市資源的獨(dú)占性。隨著明湖南區(qū)工程的竣工，以及周邊商業(yè)、教育配套的進(jìn)一步完善，這里將成為寧波高凈值人群居住的首選地之一。

對(duì)于購(gòu)房者而言，明湖板塊的門檻正在提高。早期的低價(jià)紅利期已過，現(xiàn)在進(jìn)入的是“品質(zhì)為王”的階段。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，不再是價(jià)格的廝殺，而是產(chǎn)品力、服務(wù)力和生活方式的比拼。

非“堆砌”。

04

國(guó)企擔(dān)當(dāng)：穩(wěn)健中的戰(zhàn)略定力

在本次土拍中，寧波城投的出手，也體現(xiàn)了地方國(guó)企在市場(chǎng)中的穩(wěn)定器作用。

不同于部分民營(yíng)房企在高周轉(zhuǎn)壓力下的收縮，寧波城投通過旗下多個(gè)平臺(tái)（如寧波城旅、寧麓置地等），持續(xù)深耕寧波核心區(qū)域。從去年的底價(jià)托底，到今年的適度溢價(jià)，其策略始終圍繞“優(yōu)中選優(yōu)”展開。

這種策略的背后，是對(duì)寧波城市發(fā)展的長(zhǎng)期信心。寧波作為長(zhǎng)三角南翼經(jīng)濟(jì)中心，其人口流入、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市能級(jí)提升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了堅(jiān)實(shí)的基本面支撐。國(guó)企敢于在核心地塊上投入真金白銀，本身就是對(duì)市場(chǎng)最有力的背書。

同時(shí)，我們也看到，即使是國(guó)企，其風(fēng)險(xiǎn)偏好依然受到嚴(yán)格約束。7.3%的溢價(jià)率，遠(yuǎn)低于杭州等熱點(diǎn)城市曾經(jīng)出現(xiàn)的30%-50%的高溢價(jià)場(chǎng)景。這說明，當(dāng)前的拿地邏輯是理性的、克制的。開發(fā)商不再追求規(guī)模擴(kuò)張，而是注重單項(xiàng)目的盈利能力和品牌口碑。

05

結(jié)語(yǔ)：下一個(gè)豪宅樣本即將誕生

D1-6-1，標(biāo)志著明湖板塊進(jìn)入了新一輪的產(chǎn)品迭代周期。

我們可以期待，在未來(lái)的一兩年內(nèi)，這里將誕生一個(gè)融合“濱湖生態(tài)+第四代住宅+低密社區(qū)”的全新豪宅樣本。它可能會(huì)擁有更大的露臺(tái)、更通透的立面、更精致的園林，以及更貼心的物業(yè)服務(wù)。

對(duì)于寧波樓市而言，這是一個(gè)積極的信號(hào)。它告訴我們，盡管市場(chǎng)經(jīng)歷了一些波動(dòng)，但核心資產(chǎn)的價(jià)值依然堅(jiān)挺，改善型需求依然旺盛。只要產(chǎn)品足夠好，地段足夠優(yōu)，市場(chǎng)永遠(yuǎn)不缺買家。

當(dāng)然，對(duì)于未來(lái)的購(gòu)房者來(lái)說，選擇也將變得更加挑剔。在明湖這樣的頂級(jí)板塊，每一塊土地的出讓，都是一次對(duì)城市居住理想的重新定義。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞分析師羅燕飛，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用AI文章、行業(yè)Skills和數(shù)據(jù)分析( https://www.dichanai.com/ )撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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