北京超級土拍日，沒有炸響

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

4月30日，北京迎來土拍集中日。

豐臺區萬泉寺0007地塊、朝陽區東壩1105-01地塊、昌平區平西府0002地塊，全部開拍。

它們的得主，分別是：

華潤置地、中國金茂、華潤置地+未來科學城聯合體，總交易金額約91.6億元，基本都是以底價成交。

北京一日賣出三宗宅地的盛況，在去年6月5日發生過，誕生了海宸元境、北京隅海岄和國譽星城，收金85.37億元。

這是在替2026年一季度"補課"。

前3個月，北京賣出7宗宅地，成交金額87.49億元，金額同比下跌84.65%。

即便今天連中三元，前四個月的成績也沒出現逆轉：

賣地13宗，供地49.1公頃，規劃建面95.36萬平米，成交總價216.316億元，同比下跌70.36%。

這個現象的背后，折射出北京的供地策略：縮量。

按照政府文件，北京2026年商品住宅供地200-240公頃。

實際上，2026年北京宅地真正的掛牌量，同比估計將縮水約15.4%（詳見《北京供地計劃，太精確了》）

有了縮量之策，北京所供的冷門地塊，也就不足為奇了。

去年前四個月成交的14宗地，有五宗出現溢價，而且都超過了10%。

最高的溢價是海淀地王中海安瀾北京，溢價27.95%、樓面價10.23萬元/平米。

而拿地者，囊括了華潤置地、招商蛇口、中海地產、保利發展、中國金茂、建發地產等全國性品牌房企。

反觀今年，直到五一假期前一天，才有了大牌企業出手。

花姐很是感嘆，北京土拍市場實在是太魔幻了。

一冷一熱，一松一緊，令人捉摸不透。

一、華潤置地拿下萬泉寺0007地塊

豐臺萬泉寺0007地塊，華潤置地以57.711億元底價拿下，折合樓面地價5.85萬元/㎡。

令花姐不解的是，招商蛇口拿出拼命一搏的架勢，半個月前就發出了招標計劃。

為什么臨時放棄了？或許，它覺得解題難度太大。

0007地塊距離西南二環1.2公里，距離南三環1.6公里，地上面積98651㎡，容積率2.5，建筑控高80米（局部高點不超過90米）。

它的最大的優勢，緊挨著西邊的麗澤商務區，北面是龍湖天街，西面是中陽廣場，東面和南面是沿河綠化帶，離地鐵14、16號線麗澤商務區站，約560米。

但，它也有兩個弱點：

1、地塊東偏南45度，如果樓棟正南正北排布，不好出面積；2、西南面，有來自中陽廣場的遮擋。

由于0007地塊的朝向不正，加上設計上有諸多要求，也會增加不少開發難度。

花姐做過兩版強排方案推測，樓棟正南正北、樓棟東南45度，僅供參考。

另外，萬泉寺0007地塊還背了一個包袱：須配建17公頃河道，建安成本不低于2200元/平米，總成本超過3.74億元。

這樣算下來，0007地塊的樓面價增加0.38萬元/平米，導致實際樓面價達到6.23萬元/平米.

這與中海麗金府的樓面價相當，它目前的網簽均價為10.5萬元/平米。

二、金茂拿下東壩1105-01地塊

中國金茂以20.981億元，拿下了東壩1105-01地塊。

花姐盲猜一下，它大概率會和建發房產合作。畢竟，它們在豐臺的觀宸上，合作得不錯。

1105-01地塊占地2.56公頃，建筑控制規模約5.11萬㎡，容積率2.0，限高45米，局部60米。交易起始價20.96億元，折合樓面價4.1萬元/㎡。

這塊地是今年朝陽區第一宗被激活的地塊，南北狹長，東面是老盤金隅匯景苑，西面60米左右有110KV高壓線塔，西面180米為東五環，噪音大。

有關這個地塊的退線，是個問題。

拿地后，中國金茂立即對外來了一場吹風會——東壩01地塊，將打造成繼金茂滿曜后的又一個滿系作品。

它的產品定位，將側重于改善，戶型段位大概率在100平以上。

金茂東壩項目的開發節奏很快，五一假期一過，即可釋放相關信息，三季度將正式入市。

這說明，針對東壩01地塊，中國金茂早已做好了功課。

離五環過近的噪音問題，中國金茂稱將在東壩01地塊身上，采用新的黑科技，將有效提升。

只是，沒有想到，一塊朝陽區的地塊，竟然以底價成交。

就在土拍的三天前，招商蛇口還為它發出了招標計劃：總建筑面積83000㎡，地上面積51100㎡；投資估算300000萬元。

自去年開始，土拍前頻發招標公告，成了招商蛇口在京城樓市的一個標簽。

但，這種虛晃一槍實戰中又不出手的打法，難免讓人覺得想起狼來了的故事。

花姐認為，招商蛇口還是覺得這塊地并不是那么完美，加上自己手上有七八個盤在賣，再等等。

三、華潤置地+未來科學城拿下平西府地塊

昌平區平西府0002地塊的買家，是最沒懸念的：華潤置地。

當然，凡是昌平的地塊，地頭蛇未來科學城置業插上一腳，也成了慣例。

這塊地占地3.59公頃，地上建面約6.46萬㎡，容積率1.8，限高60米，以12.905億元底價成交，折合樓面價約2萬元/㎡。

在上架前，平西府0002地塊調過規。去年8月初，它的容積率是2.5，規劃地上建筑面積8.98萬㎡。

它西面的北清橡樹灣容積率2.5，在2022年9月12日開盤，開發商為華潤置地。

0002地塊預計會打造成北清橡樹灣二期。

它面臨一個問題，如何定價。

按照目前的地價，如果過低，會對一期產品形成背刺，除非價格會高出不少。

目前，北清橡樹灣一期二手房的價格，在4.9萬元/平米左右。

花姐點評

一日賣三宗地，北京土拍依然平淡收場。

盡管，萬泉寺0007地塊在西南二三環之間；盡管，東壩1105-01地塊在朝陽區。

但，它們的命運都是一樣，底價成交。

就這樣，北京這個超級土拍日，沒有出現"超級"的一幕。

好好過個五一節吧。

五月份，北京有五宗地上架，分別是：

豐臺太平橋街0001地塊（5月19日）、豐臺蒲黃榆項目（5月26日）、高麗營鎮01-008、016、026-1、020地塊（5月26日）、石景山黃莊村1622-002、2501-002地塊（5月28日）。

它們的起拍總金額78.62億元。

從今天萬泉寺0007地塊看，開發商對豐臺樓市還是很謹慎，預計北京五月土拍，也是平淡收場。

六月呢？至少從放出的第一宗地看——黃村鎮三合莊0188地塊，也沒亮點。

海淀和朝陽區的王炸，還要等多久？