鄭州出臺重磅措施應對樓市26年最大變局

2026年4月28日，中央政治局召開會議，一個措辭的微妙變化引起了我的注意。會議提出＂努力穩(wěn)定房地產市場，扎實推進城市更新＂。此前中央經濟工作會議和兩會《政府工作報告》的用詞是＂著力穩(wěn)定＂，此次變?yōu)椋⑴Ψ€(wěn)定＂，傳遞出的信號意義值得關注。

僅僅一天之后，深圳就火速跟進出手。兩天前，也就是4月10日，鄭州剛剛落地了＂鄭八條＂。兩座城市前后腳動作，絕非巧合。要看懂這盤棋，得先把時間線倒回去。

2026年是＂十五五＂開局之年，也是穩(wěn)樓市的關鍵一年。2月，重慶率先出了22條；緊接著2月25日，上海出臺了＂滬七條＂，限購政策大幅松綁，非滬籍家庭及單身人士持有居住證滿5年即可購買一套住房。上海此舉，等于給全國樓市的＂小陽春＂點了第一把火。

上海的火燒起來了，效果確實立竿見影。3月，上海二手商品房累計成交超3.1萬套，成交套數達近五年單月最高水平，同時3月上海二手房價格環(huán)比轉漲，為2023年6月以來首次回正。北京也不甘落后，3月北京二手住宅成交19886套，同比增長3.4%，創(chuàng)15個月以來單月新高。

一線城市的暖意確實在擴散。但問題在于，這股暖意傳到鄭州，溫度就大打折扣了。

3月的鄭州，數據看著熱鬧，實則暗藏隱憂。傳統(tǒng)旺季背景下，鄭州房地產市場呈現積極態(tài)勢，新房與二手房成交量均增長明顯，核心區(qū)域優(yōu)質項目去化速度加快，但掰開了看細節(jié)就不一樣了。

3月的前兩周，鄭州新房認購835套，而去年同期大鄭州新房整體認購量為867套。比去年同期下降了-4%。環(huán)比確實在漲，可同比仍然在跌，說明這個＂回暖＂更多是季節(jié)性反彈，而非趨勢性逆轉。

更值得關注的是成交結構。90平米以下純剛需面積段在2026年開年略有回升，從去年同期的16.5%回升至18.7%。也就是說，真正推動成交量的主力仍然是低總價、小面積的剛需盤，買家在價格上卡得很死。

鄭州樓市正在經歷一場從＂普漲＂到＂分化＂的深刻轉變，同一板塊內不同樓盤的去化速度和價格走勢可能差異巨大。金水北、鄭東新區(qū)的品質改善盤依然好賣，航空港區(qū)和中牟的去化壓力卻越來越大。

4月10日，鄭州市住房保障和房地產管理局發(fā)布《關于進一步穩(wěn)定房地產市場的通知》，正式出臺八條樓市新政。這八條的內容不是一次簡單的＂撒錢式＂刺激，而是一套有針對性的手術。

認房不認區(qū)，按區(qū)界定購房資格。比如在中原區(qū)有一套房，再去東區(qū)買房仍然是首套房，可以按照首套房的首付比例和貸款利率來計算。這一刀切得準，直接降低了跨區(qū)置換的門檻。

公積金方面提出提高多子女家庭再次購買商品住房公積金貸款額度，同時2026年12月31日前，家庭無公積金貸款余額的，購買改善型住房時，可按照首次貸款政策申請住房公積金貸款。＂網簽即入學＂更是直接打中了學齡兒童家庭的命門，房子還沒交付，憑網簽合同就能讓孩子就近入學，這對剛需群體的誘惑力不言而喻。

＂鄭八條＂中一個容易被忽略的條款：加大保障性租賃住房（人才公寓）供給，2026年分配1萬套（間）。這不僅僅是安置問題，更是鄭州在試水一條新路，由政府下場收購存量商品房轉化為保租房，一手消化庫存，一手補上保障性住房的缺口。

這個思路與中央＂控增量、去庫存、優(yōu)供給＂的主線完全吻合。青年安居、保障房供給、入學配套等政策，本質是以住房政策助力城市引才留才，優(yōu)化人口結構。對于一座常住人口剛過1300萬、正在爭奪＂強二線＂話語權的省會城市來說，留住年輕人就是留住未來。

據中指研究院監(jiān)測，2026年一季度全國有超100省市（縣）出臺政策約160條，其中公積金政策超60條。惠州補貼買車位，蘇州給青年人才公積金貼息，南京推出＂賣舊買新＂貸款貼息，一時間各地八仙過海各顯神通。

但整體市場數據告訴我們，這些政策的合力效果仍然有限。一季度，全國房地產開發(fā)投資同比下降11.2%，1-3月新建商品房銷售面積、銷售額分別降10.4%、16.7%。投資端和銷售端的雙降還沒剎住車。

2026年樓市的分化已經不僅僅是城市之間的分化，而是同一座城市內部核心區(qū)與外圍區(qū)的撕裂。4月21日，上海三批次土拍，徐匯區(qū)長橋地塊9家房企爭搶82輪，招商蛇口以25%溢價率競得。

同一天，普陀地塊底價成交，金山區(qū)靠國企托底。一邊是搶破頭，一邊是無人問津。這就是2026年樓市最真實的寫照——不是沒有錢，而是錢只往最確定性高的地方去。

正因如此，4月28日中央政治局會議的措辭變化才格外耐人尋味。從去年中央經濟工作會議和今年兩會＂著力穩(wěn)定＂調整為＂努力穩(wěn)定＂，一字之差，體現了中央對穩(wěn)定房地產市場的態(tài)度，也進一步體現對房地產市場＂托而不舉＂的思路。

什么叫＂托而不舉＂？就是兜住底，不讓它繼續(xù)塌，但也不會把房價重新吹上天。李宇嘉指出，即便過去幾年救市政策密集出臺且力度空前，但房地產行業(yè)仍在慣性下滑，需求斷層的問題非常突出。

4月29日，深圳市住房和建設局正式印發(fā)樓市新政，明確一系列房地產政策優(yōu)化調整措施，政策自2026年4月30日起正式施行。縱觀此次新政，核心聚焦兩大方向：限購政策進一步松綁、公積金貸款額度大幅升級。個人貸款額度由60萬元提至70萬元，家庭額度由110萬元提至130萬元。

深圳為什么也要趕在＂五一＂前出手？核心原因是當前深圳市場表現弱于京滬，新房去化壓力較大，同時結構性問題突出。3月深圳二手房雖然環(huán)比大漲，但同比下跌6.2%，整體復蘇節(jié)奏偏緩，市場僅為階段性修復。

從年初《求是》定調，到＂滬七條＂打響第一槍，到鄭州＂鄭八條＂跟進，再到政治局會議措辭升級、深圳火速落地新政，一條清晰的政策脈絡已經浮出水面。

這不是一城一地的小修小補，而是一場全國性的系統(tǒng)托底工程。預計各地因城施策穩(wěn)定房地產市場將是主旋律，優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購房補貼、支持住房＂以舊換新＂、收購存量商品房和存量閑置土地等均是著力點。

但必須清醒認識到，當前市場的＂暖＂仍然是局部的、結構性的、脆弱的。＂外部形勢更加復雜多變，國內供強需弱矛盾仍然突出，經濟向好基礎仍需鞏固。＂一季度GDP同比增長5.0%，經濟大盤穩(wěn)住了，但居民收入預期和消費信心尚未根本扭轉。樓市能不能真正走出谷底，不取決于出了多少條政策，而取決于老百姓的錢包是不是真的鼓起來了、對未來的預期是不是真的穩(wěn)住了。

＂鄭八條＂是鄭州的自救，也是全國樓市的一個切面。小陽春的暖意確實在，但那不過是春寒料峭里露出的一縷陽光——距離真正的回暖，還有很長一段路。政策的＂彈藥＂已經上膛，接下來就看市場的＂體溫＂能否真正升上來。