中央定調(diào)樓市新政，深圳跟進(jìn)落地，房地產(chǎn)市場真要回暖了嗎？

政策發(fā)布僅一天，深圳便連夜出臺樓市新政，4月30日正式落地，成為一線城市中首個(gè)全面響應(yīng)的城市，中央定調(diào)加深圳新政，會(huì)讓樓市回暖、地產(chǎn)投資成為當(dāng)下全民關(guān)注的焦點(diǎn)嗎？

本輪樓市政策的核心是自上而下的托底穩(wěn)市，而深圳的新政，直接把政策誠意拉滿，更為一線城市全面松綁拉開了序幕。

深圳本次新政，核心圍繞“降門檻、減壓力”兩大方向，全部是直接惠及剛需的實(shí)打?qū)嵗谩?/p>

一方面全面放寬購房限制，福田、南山等核心地段，深戶可購買3套住房，非深戶連續(xù)繳納1年社保或個(gè)稅可買2套，即便無社保繳納記錄，持有效居住證也可購買1套，購房門檻直接降到一線城市最低水平。

另一方面大幅提高公積金貸款額度，個(gè)人最高可貸70萬，家庭最高可貸130萬，疊加上浮政策后，家庭最高貸款額度可達(dá)351萬，直接大幅降低剛需首付壓力，買房成本顯著下降。

不同于此前一線城市僅微調(diào)郊區(qū)政策的保守操作，深圳本次直接放開核心區(qū)限購，相當(dāng)于給全國一線城市的政策松綁撕開了口子，標(biāo)桿意義極強(qiáng)。

政策發(fā)力之下，樓市回暖信號清晰顯現(xiàn)，但絕非此前的全國普漲，核心城市與非核心城市的分化，已成為市場核心主線。

從最新數(shù)據(jù)來看，市場筑底回暖的趨勢已經(jīng)確立，3月份一線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲2%，此前長期持平的上海、廣州、深圳分別上漲3%、0.3%、0.2%。

二手房市場表現(xiàn)更為亮眼，北上廣深全線上漲，深圳更是終結(jié)了連續(xù)11個(gè)月的下跌態(tài)勢。

1-3月全國商品房銷售面積、銷售額降幅較此前收窄3個(gè)多百分點(diǎn)，北京3月二手房成交近2萬套，創(chuàng)下15個(gè)月新高，上海成交3.1萬套，達(dá)到近5年峰值。

最關(guān)鍵的信號是，3月末全國待售商品房面積，迎來51個(gè)月以來的首次同比減少，持續(xù)多年的庫存壓力開始實(shí)質(zhì)性緩解。但也要清醒看到，全國樓市全面企穩(wěn)仍有不少挑戰(zhàn)。

1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降11.2%，房企到位資金同比下降17.3%，部分房企的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清。

同時(shí)居民購房意愿仍待修復(fù)，核心城市市場熱度回升，但多數(shù)三四線城市庫存去化依舊困難，市場觀望情緒濃厚，二手房交易占比已接近市場總量的一半，新房份額持續(xù)收縮的長期趨勢不會(huì)改變。

先看地產(chǎn)板塊，政策落地當(dāng)天，金融街、綠地控股直接漲停，萬科、招商蛇口等龍頭房企同步上漲，港股華潤置地、融創(chuàng)等標(biāo)的也迎來普漲，核心驅(qū)動(dòng)就是政策利好帶來的市場信心修復(fù)。

短期來看，地產(chǎn)板塊走勢將與政策節(jié)奏高度綁定，后續(xù)若有新的穩(wěn)樓市政策出臺，板塊仍有階段性上漲機(jī)會(huì)，重點(diǎn)關(guān)注布局核心城市的房企與優(yōu)質(zhì)龍頭標(biāo)的。

長期來看，板塊絕不會(huì)再出現(xiàn)全面普漲行情，分化將成為絕對主線：資金充裕、聚焦核心城市、主打高品質(zhì)產(chǎn)品的房企將逐步迎來發(fā)展機(jī)會(huì)。

而資金緊張、重倉三四線城市的房企，經(jīng)營壓力將持續(xù)加大，甚至面臨市場淘汰，城市更新、老舊小區(qū)改造也將為相關(guān)房企帶來新的增量空間。

對于普通人買房而言，核心邏輯只有一個(gè)：剛需自住優(yōu)先選擇核心城市核心地段，可擇機(jī)上車，不必執(zhí)著于抄底最低點(diǎn)，非核心的三四線城市，除非是剛性自住需求，否則不要輕易觸碰投資性購房。