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上海的樓市真的要觸底了嗎？
4月9日，高盛發布了一份中國房地產一線城市要復蘇的研報。
簡單意思是，香港那邊的樓市已經先復蘇了，上海跟深圳很快也會復蘇，之后全國樓市跟進回暖。
其中，上海跟深圳會比其它提前半年到兩年年，可能今年年底就會觸底。
從26年到28年，上海、深圳房價每年會上漲百分之五，總共會上漲百分之十五以上。
當然，高盛是否靠譜，誰都不知道。因為，他今年1月，還覺得，全國房價還會下跌百分之十，現在才三個月就變了。
不過，上海4月二手房成交數量確實是創下近十年同期新高，比去年同期大漲22%以上。
這數據相當于每天成交900多套。是不是說，高盛的判斷不僅是事實，而且還提前了？
先看看，這次上海4月，二手房，十年新高成交量的邏輯是什么？
主要還是政策原因，所謂的滬七條落地。
限購放寬，信貸下降、稅費減免，以至于，直接帶動了九十萬以上的購買力，在3月到4月集中入場。
這推動了剛需2到4百萬的需求以及賣舊買新退稅推動了五百萬以上的需求。
大家擔心未來，漲價更貴，所以，都提前進場了。
而且，目前，上海二手房庫存也在低位，供需偏緊張。核心區新房稀缺，又貴，大家剛需也只能被迫轉向二手房 。
這邏輯跟高盛說的會一樣嗎？
高盛的邏輯是：
香港先反彈了，那上海自然也會跟進，根據歷史經驗，這種概率是7成；上海三月份二手房成交量，就創5年新高了，說明基本上是符合底部反轉了；政策持續松綁；核心地區供給稀缺；租金跟房貸利差收窄。之類的，差不多，就是這些。
邏輯上跟4月上海二手房成交新高的理由基本上都差不多。畢竟是量在價先吧。
但說上海樓市反轉這個可能還有待觀察。
成交上去了，那價格呢？量在價先，價如果根本不跟了。
因為三月，上海的二手房成交量就上去了吧。但根據公開數據，4月上海二手房的成交價格比3月微漲的幅度幾乎可以忽略估計，也只有百分之零點零幾。
成交都創下十年新高了，價格一樣漲不動。說明什么？價格本來就漲不動。大家根本沒必要花更多的錢買房。
另外，同比去年，價格指數還是負增長。這也說明，上海的樓市根本沒有走出低谷。
所以，高盛的觀點，以及上海四月二手房樓市成交量創十年同期新高，不能簡單作為判斷上海樓市是不是真的觸底了。
如果后續經濟預期不夠，或者居民收入跟政策沒跟上，一樣會對上海的情緒產生影響。
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