借名買房合同有效就能過戶嗎？北京借名買房律師解析

【故事情節(jié)】

陳先生與陳甲系堂兄弟關系。2009年，陳先生因當時不具備購房條件，便與陳甲簽訂《代購協(xié)議》，約定借用陳甲的名義購買一號房屋，房屋的首付款、銀行貸款均由陳先生支付，陳先生為房屋的實際所有權人、使用權人。協(xié)議簽訂后，陳先生依約支付了購房首付款22萬余元，并每月按期償還銀行貸款4200余元。同日，陳甲還向陳先生出具了《委托書》，委托陳先生辦理房屋出售等相關事宜。2012年，房屋登記至陳甲名下。后因陳甲原因導致還款賬戶被銀行凍結，陳先生無法正常還款，為避免銀行行使抵押權拍賣房屋，陳先生訴至法院，要求確認房屋歸其所有，陳甲協(xié)助辦理提前還款手續(xù)，并在消除抵押權后將房屋過戶至陳先生指定的第三人名下。

【法院評析】

法院經審理認為，依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。陳先生與陳甲簽訂的《代購協(xié)議》系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。根據查明的事實，陳先生以陳甲的名義購買涉案房屋，購房款全部由陳先生支付，雙方系借名買房合同關系。關于陳先生要求確認房屋歸其所有的訴訟請求，本案為合同糾紛，該項主張于法無據，法院不予支持。關于陳先生要求陳甲協(xié)助辦理提前還款手續(xù)、消除抵押權及將房屋過戶至其子名下的訴訟請求，因陳先生表示其提前還貸的前提條件是涉案房屋過戶至其子名下，如涉案房屋無法辦理過戶，本案中則不同意提前還款以消除抵押權。截止法庭辯論終結前，陳先生自認其子尚未取得北京市購房資質，故對于上述訴訟請求，證據不足，法院不予支持。陳先生可待合同具備履行條件時，另案訴訟。

【律師勝訴心得】

作為專業(yè)處理借名買房案件的律師，我們認為本案給我們的啟示是：借名買房合同有效并不意味著當然能夠過戶。首先，物權確認和合同履行是兩個不同的法律關系，不能直接依據借名買房合同確認物權；其次，借名買房合同的履行依賴于購房資格，無論是借名人本人還是其指定的第三人，都必須具備購房資格才能辦理過戶；第三，借名買房合同是繼續(xù)性合同，暫時不具備履行條件的，可以待條件具備后另行起訴。在此提醒廣大購房者，簽訂借名買房協(xié)議時一定要充分考慮購房資格問題，合理規(guī)劃過戶時間，避免因政策變化導致合同無法履行。同時，要妥善保管好借名買房協(xié)議、出資憑證等重要證據，以便日后維權。