丁磊律師：民法典時代抵押房屋的自由流轉與權利平衡

抵押房產能否買賣，歷來是房地產交易中的核心爭議焦點。《民法典》第四百零六條以“抵押財產轉讓的，抵押權不受影響”重構了規則體系，在維護抵押權人利益的同時，大幅提升了抵押房產的流通效率。對于此種行為，北京市中恒信律師事務所丁磊律師結合現行法律條文及司法裁判規則，系統整理了抵押房屋買賣中的法律要點，以供市場交易各方參考。

抵押房屋買賣的合法性基石與追及效力

抵押房屋買賣合同的有效性，是交易啟動的前提。根據《民法典》第四百零六條第一款，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產；當事人另有約定的，按照其約定。據此，買賣合同不因抵押權的存在而當然無效，其效力取決于合同本身是否符合民法典第一百四十三條關于民事法律行為有效的規定，并遵循區分原則——合同效力與物權變動效力相分離。抵押權具有追及效力，抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押權人同意轉讓抵押物并不當然導致抵押權消滅，抵押權人仍得追及抵押物之所在行使權利。

抵押權具有追及效力，即抵押權設立后，無論抵押物輾轉至何人之手，抵押權人均得追及物之所在，行使變價優先受償權。買受人取得的是附有抵押權負擔的物權，抵押權人仍可對受讓人主張權利。但是在受讓人自愿接受抵押負擔并履行相關義務以消滅抵押權的情形下，抵押權追及效力亦存在可調和的空間，并非絕對排除買受人的物權期待。

當事人約定的法律空間與登記對抗規則

抵押當事人可在抵押合同中約定禁止或限制抵押財產的轉讓。對此，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第四十三條作出了區分規定：若該約定未辦理登記，抵押人違反約定轉讓抵押財產，抵押權人請求確認轉讓合同無效的，人民法院不予支持；抵押財產已交付或登記的，抵押權人請求確認不發生物權效力的，不予支持，但抵押權人可舉證受讓人知情的除外；抵押權人請求抵押人承擔違約責任的，人民法院應予支持。若該約定已辦理登記，抵押人違反約定轉讓且抵押財產已交付或登記的，抵押權人主張轉讓不發生物權效力的，人民法院予以支持，但受讓人代為清償債務導致抵押權消滅的除外。此種區分安排既尊重了意思自治，又通過登記制度維護了交易安全與第三人信賴利益。

抵押人轉讓抵押財產時，應當及時通知抵押權人。若抵押權人能夠證明轉讓可能損害抵押權實現的，可請求抵押人以轉讓所得價款向抵押權人提前清償債務或提存；價款超出債權部分歸抵押人所有，不足部分由債務人繼續清償。

結合上述法律規則與司法實踐，丁磊律師建議：1. 抵押人轉讓抵押財產前，應仔細核查抵押合同中是否存在禁止或限制轉讓的特別約定及該約定是否已辦理登記，避免因未履行通知義務或違反約定而引發違約責任甚至物權效力爭議。2. 抵押權人應在抵押合同中明確約定轉讓限制條款并辦理登記，以增強對抗效力；一旦發現轉讓可能損害抵押權，應及時行使提前清償或提存的請求權，在訴訟中積極運用抵押權的追及效力以保障優先受償權。3. 買受人應于簽約前通過不動產登記中心查詢抵押狀態及相關禁止轉讓約定的登記信息，依法行使滌除權代為清償債務以消滅抵押權，并在合同中將解押義務、違約責任及資金監管等事項予以明確約定，從而有效降低后續履行及產權轉移的潛在糾紛風險。