沒有購房資格能借名買房嗎？北京房地產律師專業分析

【故事情節】

陳先生與周女士系夫妻關系，小陳系二人之子。2017年，陳先生夫婦購買了一號房屋，總價1215萬余元，為了避免生意風險，二人在辦理房屋產權登記時，將房屋權利人登記為小陳和周女士，其中小陳占99%的份額，周女士占1%的份額。購房時小陳尚未成年，沒有任何獨立財產及經濟來源，房屋的全部購房款及稅費均由陳先生負擔，收房及產權登記均由陳先生辦理，房屋亦由陳先生實際控制使用。后小陳成年后，陳先生夫婦擔心小陳擅自處分房屋，便訴至法院，要求小陳協助將其對一號房屋享有的99%的份額轉移登記至陳先生名下。

【法院評析】

法院經審理認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明。當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。本案中，陳先生主張其與小陳存在借名買房關系，應就產生該法律關系的基本事實承擔舉證證明責任。根據陳先生的舉證及各方陳述，雖然可以證明陳先生對涉案房屋的購買存在出資關系，但尚不足以證明其與小陳存在借名買房的約定。基于雙方的父子關系，產權證及相關票據原件由陳先生持有以及陳先生在涉案房屋內居住的事實均不能證明陳先生與小陳存在借名買房的合意，且購房時小陳尚未成年，不具有與陳先生達成借名買房合意的民事行為能力，故現有證據不足以證明陳先生與小陳存在借名買房的合同關系。退一步講，即使雙方存在借名買房的合同關系，因陳先生和周女士均不具有在京購房資格，陳先生的請求同樣得不到支持。

【律師勝訴心得】

作為房產專業律師，我們認為本案的判決具有典型的指導意義。首先，借名買房的核心是雙方存在借名登記的合意，僅有出資不足以認定借名買房關系，特別是父母子女之間，出資很可能被認定為贈與；其次，購房時子女尚未成年，根本不具備達成借名買房合意的民事行為能力，這一點至關重要；第三，即使存在借名買房關系，借名人不具備購房資格的，過戶請求也無法得到支持。在此提醒廣大父母，將房產登記在未成年子女名下一定要慎重，這本質上是一種贈與行為，一旦登記完成，父母就失去了對房產的完全控制權。如果確實需要借名，一定要在子女成年后簽訂書面協議，并確保自己具備購房資格。