年報(bào)觀察 | 象嶼地產(chǎn)逐夢(mèng)上海灘

觀點(diǎn)網(wǎng) 象嶼地產(chǎn)走在看似平靜的海面上，腳下卻藏著洶涌暗流。

2025年的象嶼地產(chǎn)呈現(xiàn)著截然不同的面貌。上半年，落地大規(guī)模組織調(diào)整，拿下了浦東新楊思板塊一宗宅地，上海已成為其事實(shí)上的大本營。

2025年下半年，象嶼地產(chǎn)卻似乎又回歸了靜默狀態(tài)，除了7月和11月有拿地之外，市場(chǎng)消息寥寥。

但剖開平靜的表象便能看到，這匹曾經(jīng)的上海樓市“黑馬”多次出手搶地卻遺憾錯(cuò)失，堅(jiān)守上海的策略又遭遇銷售打擊，其中還夾雜著團(tuán)隊(duì)人員頻繁變動(dòng)，年內(nèi)經(jīng)營實(shí)則風(fēng)浪不少。

沒能延續(xù)上半年?duì)I收及凈利潤雙增的驚喜，象嶼地產(chǎn)走到年末，又拐入了業(yè)績上下波動(dòng)的巷口。

不論從拿地、銷售還是操盤運(yùn)營來看，象嶼地產(chǎn)逐夢(mèng)上海灘的路并不好走。

業(yè)績波動(dòng)

轉(zhuǎn)型需要徐徐圖之，房地產(chǎn)仍然是象嶼地產(chǎn)最核心的主線，但部分重心正轉(zhuǎn)移至商發(fā)等多元化業(yè)務(wù)。

截至2025年12月31日，象嶼地產(chǎn)錄得總營收228.81億元，同比下降27.28%。

其中，房地產(chǎn)銷售板塊營收222.68億元，同比下降28.17%；包含資產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)及代建在內(nèi)的非房開板塊收入6.13億元，同比上升32.4%。

房地產(chǎn)銷售板塊貢獻(xiàn)了象嶼地產(chǎn)將近98%的營收，這也意味著象嶼地產(chǎn)業(yè)績波動(dòng)主要與銷售直接掛鉤。

盡管2025年中期收入因?yàn)轫?xiàng)目竣工交樓結(jié)轉(zhuǎn)出現(xiàn)較大幅度增長，年末卻沒有保持增長，下半年的收入結(jié)轉(zhuǎn)或許回調(diào)幅度較大。

值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)具有滯后性，在項(xiàng)目竣工交付之后才能結(jié)轉(zhuǎn)收入。

象嶼地產(chǎn)2024年錄得營收超過300%的增幅，便主要來源于2022年及2023年銷售項(xiàng)目的集中結(jié)轉(zhuǎn)，那時(shí)正好是象嶼地產(chǎn)“勇闖上海灘”的高速擴(kuò)張時(shí)期。或許是擴(kuò)張時(shí)期的尾聲，象嶼地產(chǎn)在2025年上半年才能再收獲一波增長。

但高速擴(kuò)張過后，象嶼地產(chǎn)在上海市場(chǎng)拿地并不順利，2024年開始收縮趨勢(shì)明顯，疊加公司上海區(qū)域銷售下滑，未來兩年內(nèi)地產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)或許還要繼續(xù)承壓。

正是開發(fā)主業(yè)挑戰(zhàn)持續(xù)，象嶼地產(chǎn)想起了營收只占2.68%的非房地產(chǎn)銷售板塊，試圖找到可行的突破口。

2025年6月，象嶼集團(tuán)旗下公司擬收購仙樂斯廣場(chǎng)98.68%的股權(quán)的消息傳出，象嶼地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面的嘗試又與轉(zhuǎn)型話題一同被提起。

據(jù)了解，仙樂斯廣場(chǎng)位于上海南京西路東段，是上海的地標(biāo)性商辦綜合體，其前身為1936年開業(yè)的仙樂斯舞廳。

今年2月9日，象嶼地產(chǎn)以21億元完成對(duì)仙樂斯廣場(chǎng)的股權(quán)收購，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體交接，項(xiàng)目后續(xù)由象嶼商發(fā)接管運(yùn)營。

不過，象嶼地產(chǎn)非開發(fā)業(yè)務(wù)體量較小，大部分業(yè)務(wù)還處于培育階段，公司業(yè)績?nèi)匀恢饕芊康禺a(chǎn)開發(fā)影響而波動(dòng)。

盈利方面，公司利潤總額約為21.7億元，同比下降25.84%；歸母凈利潤為6012.24萬元，同比下降92.94%；毛利率為22.75%，同比上升6個(gè)百分點(diǎn)。

這是象嶼地產(chǎn)最近三年首次錄得毛利率回升。2023年與2024年，公司毛利率分別為28.74%、16.75%。

象嶼地產(chǎn)表示，公司2025年度商品房銷售業(yè)務(wù)成本較上年同期減少33.02%，毛利率增長34.36%，主要原因系結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利差異影響。

盡管毛利率回升，象嶼地產(chǎn)歸母凈利潤仍然錄得大幅下降，或許是過去高速擴(kuò)張侵蝕了利潤，又或許是近年來新投入項(xiàng)目增多，導(dǎo)致現(xiàn)金流尚未回正，在修復(fù)利潤表上，象嶼地產(chǎn)還有很長一段路要走。

依舊上海

2025年是象嶼地產(chǎn)進(jìn)入上海市場(chǎng)的第22年。

最高光的2022年，象嶼地產(chǎn)在上海拿地6宗，全口徑銷售達(dá)263.7億元，卻從2023年開始逐漸走向平淡，兩年總共拿地7宗，2025年僅在上海收獲兩宗地塊。

從年初上海一批次土拍到年末第九次土拍，象嶼地產(chǎn)多次參與爭(zhēng)奪、連續(xù)發(fā)布招標(biāo)公告，對(duì)松江區(qū)、奉賢新城、嘉定新城等區(qū)域多宗熱門地塊展示出強(qiáng)烈興趣，卻始終擦肩而過。

“陪跑”了三批土拍，象嶼地產(chǎn)才在3月底以66.79億元、溢價(jià)率18.97%拿下閔行區(qū)蘭香湖組團(tuán)地塊，這次的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只有同樣來自福建的聯(lián)發(fā)集團(tuán)。

此后直至7月上海第六批次土拍，象嶼地產(chǎn)聯(lián)合廈門國貿(mào)、天安、清能以7.58億元獲得奉賢新城04單元14-04地塊，樓面價(jià)24595元/平方米，溢價(jià)率約11.8%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，除了上海獲得的兩宗地塊，象嶼地產(chǎn)年內(nèi)還在廈門與集美發(fā)展聯(lián)合體以22.69億元競(jìng)得080號(hào)集美區(qū)2025JP05地塊，全年總投資額約為97.06億元。

象嶼地產(chǎn)已經(jīng)完全將開發(fā)重心轉(zhuǎn)移至長三角、尤其是上海區(qū)域。

2025年內(nèi)，象嶼地產(chǎn)開展了一場(chǎng)大規(guī)模組織架構(gòu)調(diào)整，原天津公司、唐山公司合并至滬浙區(qū)域，重慶公司合并至江蘇區(qū)域，調(diào)整完成后，全國僅剩余滬浙、江蘇及海西三家區(qū)域公司。

但越來越側(cè)重上海并沒有讓象嶼地產(chǎn)收獲增長。在眾多頭部房企聚焦的核心一線城市，土地獲取難度越來越高，并不追求規(guī)模的象嶼地產(chǎn)缺乏優(yōu)勢(shì)，而競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和的外環(huán)區(qū)域挑戰(zhàn)也并不算小。

年內(nèi)以7.58億元聯(lián)合獲取的奉賢新城地塊拿地?cái)?shù)月仍未確定項(xiàng)目名稱，加之聯(lián)合拿地操盤，象嶼地產(chǎn)實(shí)際能在項(xiàng)目內(nèi)獲得的利益有限，能夠寄托希望的大概率只有單獨(dú)獲取的閔行區(qū)蘭香湖組團(tuán)地塊。

已入市的項(xiàng)目方面，象嶼地產(chǎn)上海在售項(xiàng)目包括天宸雅頌、中環(huán)云悅府、江灣悅府、天譽(yù)蘭香、招商象嶼星耀翠灣、象嶼同進(jìn)虹橋嘉悅府共7個(gè)項(xiàng)目，其中天譽(yù)蘭香正是年內(nèi)以66.79億元拿下的蘭香湖組團(tuán)地塊。

不過，天譽(yù)蘭香年內(nèi)三次推盤，年末去化率才至60%。截至目前，天宸雅頌去化率為66.97%，江灣悅府去化率為69.89%，其余項(xiàng)目均為在售狀態(tài)。

根據(jù)年報(bào)，象嶼地產(chǎn)截至2025年末合同負(fù)債為255.4億元，同比下降17.5%，這也意味著后期銷售結(jié)轉(zhuǎn)回款會(huì)相應(yīng)減少。

除此之外，象嶼地產(chǎn)年末存貨約為477.7億元，同比下降12.39%，去化速度跟不上銷售結(jié)轉(zhuǎn)速度，在銷售未見起色的情況下，公司營收或許還要繼續(xù)回調(diào)。

債務(wù)方面，象嶼地產(chǎn)期末有息債務(wù)余額為62.21億元，同比變動(dòng)-32.72%。合并報(bào)表范圍內(nèi)公司有息債務(wù)余額為278.85億元，同比變動(dòng)0.4%。

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