炸場(chǎng)朱辛莊！地鐵 200 米稀缺宅地，無(wú)配建負(fù)擔(dān)，誰(shuí)來(lái)拿地？

炸場(chǎng)朱辛莊！地鐵 200 米稀缺宅地，無(wú)配建負(fù)擔(dān)，誰(shuí)來(lái)拿地？

文：樂(lè)居北京 克而瑞深度智聯(lián)北京合伙機(jī)構(gòu)總經(jīng)理 何濤

地塊核心基礎(chǔ)信息

板塊存量及去化周期分析

1、昌平全區(qū)市場(chǎng)基底

截至2026年3月，昌平全區(qū)新房可售存量約1.1萬(wàn)套，按近12個(gè)月月均成交328套計(jì)算，全區(qū)去化周期約34個(gè)月，遠(yuǎn)超12-18個(gè)月的健康閾值，整體供過(guò)于求，市場(chǎng)分化極其顯著。

2、朱辛莊板塊精準(zhǔn)存量&去化

朱辛莊是昌平去化最快、供需最健康的核心板塊，數(shù)據(jù)截至2026年4月：

核心可售存量：板塊內(nèi)在售項(xiàng)目可售存量約1280套，其中剛需小戶(hù)型（70-90㎡）僅186套，改善大戶(hù)型（120㎡以上）約1094套，供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重分化。

去化周期：按近6個(gè)月月均去化120套計(jì)算，板塊整體去化周期約10.7個(gè)月，遠(yuǎn)低于昌平全區(qū)；其中剛需小戶(hù)型去化周期僅4.2個(gè)月，處于供不應(yīng)求狀態(tài)，改善大戶(hù)型去化周期約18.5個(gè)月，接近健康線(xiàn)上限。

本項(xiàng)目的存量影響：本項(xiàng)目住宅建面3.175萬(wàn)㎡，按戶(hù)均100㎡測(cè)算，預(yù)計(jì)供應(yīng)約318套，僅占板塊當(dāng)前存量的24.8%，體量小、地鐵優(yōu)勢(shì)突出，對(duì)板塊供需沖擊極小，且精準(zhǔn)匹配缺口最大的剛需賽道，去化壓力可控。

三、周邊競(jìng)品深度分析

1、核心直接競(jìng)品（同板塊、同地鐵輻射、同客群）

2、間接競(jìng)品（同海淀外溢客群、3-5公里輻射圈）

龍湖觀萃（生命科學(xué)園板塊）：直線(xiàn)3公里，容積率1.8第四代住宅，主力120-160㎡四居，網(wǎng)簽均價(jià)5.6萬(wàn)/㎡，去化率僅7%；核心劣勢(shì)為距離地鐵超2公里，無(wú)通勤優(yōu)勢(shì)，主打高端改善，與本項(xiàng)目剛需首改客群重合度極低。

梧桐星宸（沙河高教園板塊）：直線(xiàn)4公里，容積率2.2，主力75-120㎡三居，均價(jià)5.4萬(wàn)/㎡，去化率63%；核心劣勢(shì)為到西二旗多2站地鐵，通勤效率弱于朱辛莊，僅對(duì)極致總價(jià)敏感的剛需有少量分流。

國(guó)賢府PARK（平西府板塊）：直線(xiàn)5公里，容積率2.0，主力72-128㎡三至四居，均價(jià)5.8萬(wàn)/㎡，去化率83%；核心劣勢(shì)為8號(hào)線(xiàn)通勤到海淀時(shí)間更長(zhǎng)，配套成熟度弱于朱辛莊，競(jìng)爭(zhēng)分流有限。

四、潛在參拍房企預(yù)判

1、第一梯隊(duì)：高概率參拍&拿地（核心候選）

（1）中海地產(chǎn)+未來(lái)科學(xué)城集團(tuán)聯(lián)合體

核心邏輯：①板塊深度深耕，已在朱辛莊布局寰宇未來(lái)、未來(lái)之境兩個(gè)項(xiàng)目，對(duì)板塊客群、成本、操盤(pán)邏輯完全熟悉，本項(xiàng)目與未來(lái)之境一街之隔，可直接做二期開(kāi)發(fā)，共享配套與營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，大幅降低開(kāi)發(fā)成本；②土儲(chǔ)補(bǔ)倉(cāng)需求迫切，未來(lái)之境去化近半，急需小體量、低負(fù)擔(dān)的優(yōu)質(zhì)地塊補(bǔ)倉(cāng)；③合作默契度高，與未來(lái)科學(xué)城集團(tuán)已有兩次成功合作，屬地國(guó)企在未來(lái)科學(xué)城板塊有天然資源優(yōu)勢(shì)。

（2）越秀地產(chǎn)

核心邏輯：①板塊品牌口碑極強(qiáng)，越秀星樾是朱辛莊標(biāo)桿日光盤(pán)，在海淀外溢客群中認(rèn)知度極高，有現(xiàn)成的客群基礎(chǔ)；②剛需首改產(chǎn)品體系成熟，完美匹配板塊核心客群需求；③北京北部核心板塊土儲(chǔ)不足，本項(xiàng)目是朱辛莊近年少有的無(wú)負(fù)擔(dān)地鐵宅地，符合其深耕北京北部的戰(zhàn)略。

2、第二梯隊(duì)：潛在參拍房企（大概率報(bào)名）

華潤(rùn)置地+未來(lái)科學(xué)城聯(lián)合體：近期在昌平北七家底價(jià)拿地，深耕未來(lái)科學(xué)城板塊，資金實(shí)力雄厚，有能力參與核心地塊競(jìng)爭(zhēng)；

北京城建+銘嘉地產(chǎn)聯(lián)合體：昌平本地國(guó)企，近期頻繁在昌平拿地，有屬地資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)板塊熟悉度高，大概率參與預(yù)申請(qǐng)；

建發(fā)房產(chǎn)：近年在北京北部市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，新中式產(chǎn)品有差異化競(jìng)爭(zhēng)力，有意向進(jìn)入朱辛莊核心板塊，補(bǔ)充北京北部土儲(chǔ)。

3、第三梯隊(duì)：托底兜底房企

昌平區(qū)屬?lài)?guó)企（銘嘉地產(chǎn)、未來(lái)科學(xué)城置業(yè)）：若市場(chǎng)熱度不足、無(wú)頭部房企報(bào)名，區(qū)屬?lài)?guó)企將承擔(dān)托底職責(zé)，保障地塊順利出讓。

五、產(chǎn)品規(guī)劃預(yù)判

1、住宅部分（0055地塊，建面3.175萬(wàn)㎡）

樓棟排布：參考隔壁中海未來(lái)之境，預(yù)計(jì)規(guī)劃4-6棟8-18層小高層/中高層，采用圍合式排布，中央預(yù)留集中園林景觀，最大樓間距約40米，無(wú)保障房、公租房，社區(qū)圈層純粹。

戶(hù)型定位：精準(zhǔn)匹配板塊供需缺口，以剛需為主、首改為輔：
剛需款：78-85㎡兩居/南向三面寬三居，總價(jià)480-550萬(wàn)，占比60%；
首改款：95-110㎡三面寬三居雙衛(wèi)，總價(jià)600-700萬(wàn)，占比30%；
頂改款：120-130㎡四居，占比10%，控制大戶(hù)型去化壓力。

品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：預(yù)計(jì)得房率78%-85%，飄窗+設(shè)備平臺(tái)拓展面積；精裝標(biāo)準(zhǔn)3000-4000元/㎡，標(biāo)配新風(fēng)、地暖、中央空調(diào)，適配科創(chuàng)客群。

核心客群：75%為海淀西二旗、永豐、中關(guān)村軟件園科創(chuàng)人群；20%昌平本地改善；5%長(zhǎng)線(xiàn)投資客群。

2、多功能用地部分（0057地塊，建面2.15萬(wàn)㎡）

業(yè)態(tài)規(guī)劃：規(guī)劃2棟商辦樓，1-2層約3000㎡社區(qū)商業(yè)（生鮮、便利店、餐飲、藥店）；3層以上約1.8萬(wàn)㎡小戶(hù)型辦公，面積50-80㎡，適配周邊小微企業(yè)。

運(yùn)營(yíng)邏輯：住宅快速回款覆蓋成本，商辦長(zhǎng)期持有或整售，降低現(xiàn)金流壓力。

六、項(xiàng)目案名猜想

1、中海+未來(lái)科學(xué)城拿地（最高概率）

首選：中海未來(lái)之境二期｜備選：中海未來(lái)之光、中海寰宇時(shí)代·朱辛莊

2、越秀地產(chǎn)拿地

首選：越秀星樾二期｜備選：越秀星匯里·朱辛莊、越秀和樾府·北清

3、建發(fā)房產(chǎn)拿地

首選：建發(fā)·觀堂府|朱辛莊｜備選：建發(fā)·文瀾府

4、華潤(rùn)置地拿地

首選：華潤(rùn)北清橡樹(shù)灣二期｜備選：華潤(rùn)潤(rùn)府·朱辛莊

七、核心總結(jié)

本地塊是朱辛莊板塊近年少有的地鐵近、無(wú)配建負(fù)擔(dān)、小體量、精準(zhǔn)匹配剛需缺口的優(yōu)質(zhì)宅地，承接海淀科創(chuàng)外溢能力極強(qiáng)，大概率底價(jià)或低溢價(jià)成交。地塊先天條件優(yōu)越，緊鄰地鐵、無(wú)硬性配建、剛需戶(hù)型稀缺，只要?jiǎng)傂杌a(chǎn)品落地，去化無(wú)憂(yōu)，是2026年北京北部土拍極具性?xún)r(jià)比的優(yōu)質(zhì)核心地塊。

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