降了2.04億！合肥一大型商業(yè)再次拍賣~

4月28日，合肥蘇寧廣場迎來了自2025年底破產(chǎn)以來最戲劇性但令人無奈的一幕：無人競拍。在第一次上架慘遭流拍后，這只曾經(jīng)令整座城市翹首以盼的“超級黑馬”，如今雖然掛著腰斬價(jià)10.2億的標(biāo)簽，卻依然像燙手山芋一樣無人敢接。然而僅僅一個(gè)月不到，法院即將把起拍價(jià)從10.2億打壓至8.17億元上下。從15.36億的拿地價(jià)暴跌到10.2億的起拍價(jià)，到現(xiàn)在一降再降卻依然無人應(yīng)戰(zhàn)，合肥這個(gè)巨大的爛尾商業(yè)體到底犯了什么沖？

NO.1｜壹

大降2億，竟還沒有人搶？

在4月24日當(dāng)天，盡管有超過1.6萬名網(wǎng)友隔著屏幕圍觀看熱鬧，但由于一個(gè)競拍報(bào)名者都沒有——即0人報(bào)名，蘇寧廣場這出“開年大戲”最終只能尷尬收場。作為一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積高達(dá)266902㎡（即超過26.7萬平米）、純商業(yè)體量約17.5萬平米的巨型Shopping Mall，這次的首拍交出的成績單無疑是一片唏噓。然而就在不久前的2026年5月初，北二環(huán)蘇寧廣場那灰撲撲未完工的水泥框架，冷冰冰地矗立在街口，與周邊繁華城市界面形成了極具割裂感的對比。

事實(shí)上，這座“爛尾地標(biāo)”落得如今這步田地，并非沒有過救世主。 早在2025年最終破產(chǎn)前，項(xiàng)目所在地快20萬方的核心商圈，曾傳出過國家隊(duì)進(jìn)場紓困的消息。由于合肥蘇寧悅城置業(yè)有限公司合計(jì)背負(fù)了高達(dá)約27.38億元的沉重債務(wù)總額，嚴(yán)重資不抵債，早就陷入了僵局。中國中信金融資產(chǎn)管理公司曾主動致函愿意提供“共益?zhèn)蓖械祝瑖谊?duì)中信與央企華潤兩大巨頭都曾伸出橄欖枝，擺出一副準(zhǔn)備給這個(gè)爛攤子最后一搏的陣勢。

而且那時(shí)的背景更加令人心動：在浙江紹興，由中信投入9.8億共益?zhèn)南嗨祈?xiàng)目，從2025年2月?lián)軄y反正到全面復(fù)工，甚至規(guī)劃了在2026年五一黃金周閃亮開業(yè)，周期才花了一年半。在這種情況下，為什么連云商界巨頭都不敢動手？

NO.2｜貳

10.2億只是“敲門磚”，原來還要再砸30億？

表面上看，起拍價(jià)確實(shí)是攔腰斬的大降價(jià)，但深扒一下就會發(fā)現(xiàn)，這10.2億元其實(shí)僅僅是一筆昂貴的“入場費(fèi)” 。因?yàn)榘不蘸戏适蟹ㄔ涸缭?025年4月就受理了項(xiàng)目主體的破產(chǎn)清算，同年12月30日根據(jù)高達(dá)27.83億元的債權(quán)總額，法院下達(dá)裁定宣告正式破產(chǎn)。

隨著華潤置地雖為這個(gè)空殼項(xiàng)目做過前期結(jié)構(gòu)顧問咨詢采購，但在經(jīng)過極度專業(yè)的測算后，其依然深思熟慮選擇不輕易介入。要知道，25-27萬平米體量的巨型在建工程，此前已歷經(jīng)7年長跑兩次轉(zhuǎn)手，如果要讓其全面復(fù)工，競拍人哪怕低價(jià)拿走該土地的產(chǎn)權(quán)，還需在地塊內(nèi)注入電梯、空調(diào)、玻璃幕墻、消防水電、內(nèi)部公裝和幾十家主力店大商家的招商引流資金 – 這筆巨額定然還要再次砸入高達(dá)數(shù)十億級別。

截至2026年第一季度，合肥廬陽區(qū)的商業(yè)成交均價(jià)雖說能飆高到每平米38541元，但這僅僅是成交價(jià)格。2024年全國重點(diǎn)城市購物中心空置率平均已高達(dá)12.6%，二線城市更是達(dá)到了直13.7%，這就好像意味著國內(nèi)凡是超過10萬平米的購物中心已經(jīng)沒有幾家好過的。更何況，19.68億元評估價(jià)的南京奧體蘇寧廣場也在4月上架競拍，這已經(jīng)不是孤例。

NO.3｜叁

溢價(jià)跌至腳踝價(jià)，到底能不能翻盤？

事實(shí)上，合肥這一地標(biāo)雖然在合肥商業(yè)版圖上確實(shí)屬于頂尖的“硬骨頭”，但也因此淪為了絕對的燙手山芋。

早在2025年下半年，有關(guān)部門還曾披露合肥蘇寧悅城公司名下1782個(gè)地下產(chǎn)權(quán)車位因歷史遺留問題仍未完全確權(quán)，雖然還有零星出售價(jià)值，但卻因法律爭議無法估值。你想想看，買家拍了土地和樓棟架子后，還要自己找施工隊(duì)建、自己找設(shè)計(jì)師裝修、自己找商家入駐，甚至還要自己操盤養(yǎng)商十年。

本來群眾翹首期盼的“蘇寧&宜家王炸組合”不僅沒有激起北二環(huán)的商業(yè)雄風(fēng)，反而因?yàn)閺?018年拿地至今，受困和沉睡了大概八年的光景。市場上最能買賬的年輕人流動性大、容易被優(yōu)質(zhì)短視頻和線上直播搶走客群，就連原定帶來“黑科技VR體驗(yàn)店”和24小時(shí)“蘇鮮生”的招商藍(lán)圖也早已過去時(shí)代。在“輕奢品質(zhì)”大過濾的今天，不知道誰再來接下這大盤。如果再算上2025-2026一年比一年緊張的商辦土地成交比大幅下滑，誰敢去做那個(gè)傾家蕩產(chǎn)接盤的“白衣騎士”呢？

NO.4|肆

結(jié)語

如今，合肥蘇寧廣場的命運(yùn)再度陷入水深火熱之中。不出意外的話，接下來的第二次、甚至第三次拍賣將懸空上架，起拍價(jià)注定跌破10.2億的冰線，一步步走低至8.17億的水平。一方面是高達(dá)近30億的各方債權(quán)債務(wù)，一方面是風(fēng)吹雨淋7年的現(xiàn)場爛尾工地，這座位于合肥主城核心區(qū)的“巨無霸”何去何從？它還沉浸在融創(chuàng)負(fù)責(zé)住宅、蘇寧操刀商業(yè)的雙雙“不靠譜”痛苦中。面對2026及以后的下一個(gè)接盤周期，或許要有足夠的膽識雄厚、甚至能讓它徹底改造成付費(fèi)博物館般的真英雄，才有可能將它從今天這根危樓上真正救贖。