萬科被評級為限制性違約

關(guān)于萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科”）信貸評級被惠譽(yù)（Fitch Ratings）降至“RD”（限制性違約）一事，其背景、原因、影響及未來展望涉及多個(gè)層面。以下為您進(jìn)行詳細(xì)敘述。

一、 評級下調(diào)的核心事件與依據(jù)

2026年5月18日，國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)宣布，將萬科的長期外幣及本幣發(fā)行人違約評級從“CC”下調(diào)至“RD”（限制性違約）。同時(shí)，其全資子公司萬科地產(chǎn)（香港）有限公司的評級維持在“CC”。

降級的直接原因是萬科近期完成的一項(xiàng)境內(nèi)債券重組交易，被惠譽(yù)依據(jù)其《企業(yè)評級標(biāo)準(zhǔn)》認(rèn)定為“不良債務(wù)交換”（DDE）。具體而言，萬科對原定于2026年4月23日到期的20億元人民幣債券進(jìn)行了重組，償還了本金的40%，并將剩余60%的到期日延長一年。惠譽(yù)認(rèn)為，將到期日延長一年構(gòu)成了債務(wù)條款的“實(shí)質(zhì)性削弱”，旨在幫助發(fā)行人避免潛在的最終違約。

二、 萬科深陷的財(cái)務(wù)與流動性危機(jī)

評級下調(diào)的背后，是萬科自2025年以來持續(xù)惡化的經(jīng)營與財(cái)務(wù)狀況。

創(chuàng)紀(jì)錄的巨額虧損：2025年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2334.33億元，同比下降32%；歸屬于母公司股東的凈虧損高達(dá)885.56億元，較2024年的虧損（494.78億元）進(jìn)一步擴(kuò)大。核心的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入同比減少36.7%，是營收下滑的主因。

嚴(yán)峻的流動性壓力：截至2025年末，萬科合并報(bào)表中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)高達(dá)1606億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為615億元（其中包含預(yù)售監(jiān)管資金等受限資金）。審計(jì)機(jī)構(gòu)德勤華永在2025年度審計(jì)報(bào)告中增加了“與持續(xù)經(jīng)營相關(guān)的重大不確定性”的強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段，明確指出這些情況可能導(dǎo)致對萬科持續(xù)經(jīng)營能力產(chǎn)生重大疑慮。

密集的債務(wù)到期高峰：2026年，萬科面臨到期的公開市場債券本金合計(jì)約146.8億元，其中2026年4月至7月集中到期112.7億元，兌付壓力尤為突出。惠譽(yù)也指出，萬科在2026年5月至12月期間將有約130億元人民幣的資本市場債務(wù)到期。

三、 “擠牙膏式”債務(wù)重組與股東支持

為應(yīng)對償債壓力，萬科自2025年底以來啟動了一系列債務(wù)展期，其方案具有高度一致性，被市場形容為“擠牙膏式”展期。

標(biāo)準(zhǔn)化展期方案：核心方案為“小額固定兌付（如10萬元）+ 40%本金即時(shí)支付 + 剩余60%本金展期一年 + 資產(chǎn)增信質(zhì)押”。2026年以來，萬科已累計(jì)完成5只境內(nèi)債券的展期，總金額達(dá)108億元。

大股東持續(xù)“輸血”：萬科的最大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（深鐵集團(tuán)）提供了關(guān)鍵的資金支持。2025年11月至2026年初，深鐵集團(tuán)提供了不超過220億元的借款額度，實(shí)際提款約213.76億元，主要用于公開債務(wù)償付。2026年5月，雙方再次簽署協(xié)議，深鐵集團(tuán)將在2026年內(nèi)提供不超過25億元的新借款額度，其中23.59億元已實(shí)際發(fā)生，用于支付債券展期所需的即時(shí)兌付部分。

惠譽(yù)的評級波動：正是由于這些債務(wù)重組，萬科的評級在“RD”和“CC”之間反復(fù)波動。2026年1月完成首批展期后，惠譽(yù)曾將其評級從“RD”上調(diào)至“CC”。而2026年4月底完成最新的20億元債券展期后，惠譽(yù)再次將其下調(diào)至“RD”。

四、 管理層的應(yīng)對與行業(yè)背景

內(nèi)部治理調(diào)整：面對經(jīng)營潰敗，萬科于2026年5月審議通過了新的高管薪酬制度，將高管績效薪酬占比提高至不低于50%，并建立了薪酬與虧損規(guī)模聯(lián)動的下調(diào)機(jī)制以及薪酬止付與追索機(jī)制，旨在收緊內(nèi)部管理。

行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：萬科管理層在業(yè)績說明會上承認(rèn)，公司在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化時(shí)，未能及時(shí)擺脫“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的擴(kuò)張慣性，導(dǎo)致當(dāng)前化險(xiǎn)化債工作面臨巨大挑戰(zhàn)。整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，是萬科陷入困境的宏觀背景。

五、 潛在影響與未來展望

對萬科的影響：

融資渠道基本關(guān)閉：“RD”評級意味著萬科已被國際資本市場歸入“違約”類別，通過發(fā)行新債進(jìn)行再融資的可能性極低。

可能觸發(fā)交叉違約：評級下調(diào)可能觸發(fā)部分存量債務(wù)合同中的加速清償條款，帶來額外的即時(shí)現(xiàn)金流壓力。

經(jīng)營持續(xù)承壓：惠譽(yù)預(yù)計(jì)其銷售額在2025年下降46%后，2026年可能進(jìn)一步下降約50%，自由現(xiàn)金流將持續(xù)為負(fù)。

對市場與債權(quán)人的影響：

惠譽(yù)警告，由于萬科流動性緊張且即將面臨大量債務(wù)到期，未來數(shù)周內(nèi)可能出現(xiàn)進(jìn)一步的債務(wù)重組或違約情況。

當(dāng)前的展期方案僅將60%的債務(wù)壓力推遲一年，并未根本解決問題。若銷售回款和資產(chǎn)處置速度不及預(yù)期，2027年將迎來新一輪償債高峰。

債權(quán)人面臨“兩難選擇”：接受展期方案可避免立即違約，但回收期限被拉長且不確定性增加。

總結(jié)而言，惠譽(yù)將萬科降至“RD”評級，是對其已發(fā)生技術(shù)性違約事實(shí)的確認(rèn)，更是對其嚴(yán)峻流動性危機(jī)和持續(xù)經(jīng)營重大不確定性的警示。萬科的化債之路依賴于“資產(chǎn)處置+股東借款+債務(wù)展期”的組合拳，但其根本出路在于銷售端能否企穩(wěn)回升以恢復(fù)自身造血能力。在行業(yè)寒冬未過的背景下，這場“沒有捷徑的遠(yuǎn)征”仍充滿挑戰(zhàn)。