綠地、恒大壞賬拖累，西安建工總部大樓淪為法拍資產，申請執行人為何突然叫停？

來源：市場資訊

（來源：建材大數據）

西安建工集團總部大樓遭法拍

一棟位于西安高新區核心地段的24層寫字樓，原本要掛上京東拍賣平臺，起拍價2.14億元，大約是評估價的七折。

就在開拍前一天，5月13日，申請執行人突然向法院申請暫緩拍賣，這棟大樓的法定處置進程被按下了暫停鍵。

這棟大樓的產權人正是西安建工資產管理運營集團有限公司，它的母公司是西安老牌國有建設企業西安建工集團。從2樓到24樓，全是西安建工及其子公司的辦公區，1樓租給了一家銀行。

這棟樓，就是西安建工的總部。

山東省濟南市中級人民法院原本定于2026年5月14日對這棟大樓進行首次司法拍賣。整棟樓建筑面積2.46萬平方米，評估價3.06億元，七折起拍價2.14億元，單價大約每平方米8700元。想要參與競拍，光保證金就要交2200萬元。放在西安高新區核心地段，這個價格不算高。但申請執行人一紙暫緩申請，讓這場備受矚目的法拍臨時叫停。

截至拍賣暫緩時，京東資產交易平臺上的頁面顯示：0人報名，123人關注，9917人圍觀。圍觀人數將近一萬，但真正掏出真金白銀來報名的，一個都沒有。

暫緩拍賣在司法實踐中并不罕見。申請執行人申請暫緩，意味著執行方認為通過其他方式可能更好地實現債權，比如債務重組有了眉目，或者雙方正在協商還款方案。不過，暫緩只是暫停鍵，不是終止鍵，這棟大樓隨時可能再次被掛上拍賣平臺。

暫緩拍賣的消息也揭開了另一個事實：這棟大樓上壓著一份超長租約。原租賃合同簽于2022年6月，租期到2025年11月30日。但就在原租約還沒到期的時候，租期被大幅延長到了2042年5月31日，將近20年。租金非但沒有上漲，反而從每月每平方米79元降到了54元，降幅超過三成。租戶基本都是西安建工自己以及旗下的子公司。此外，這棟樓還被抵押了，又被各地法院輪候查封，權利負擔一層疊一層。

法律人士對此有明確的看法。這種在債務危機期間與關聯方簽訂的長期低價租約，如果被債權人起訴，很可能會因為明顯不合理的低價或者惡意串通而被法院認定無效。也就是說，即便有人拍下了這棟大樓，新業主完全有權主張這份租約不成立，屆時西安建工總部就得立馬搬走。也正是這份租約的存在，讓潛在的買家望而卻步。花兩個多億買一棟樓，結果二十年內的租金收益被鎖死在遠低于市場的水平，買家還不一定能趕走租戶，這筆賬怎么算都不劃算。近萬人圍觀卻無人報名，就是這個道理。

一棟曾經承載著西安建工榮耀的總部大樓，如今命運懸在了半空中。

西安建工暴雷始末

要理解這棟大樓為什么會被擺上法拍臺，又為什么在最后一刻被暫緩，就得往回看幾年。

西安建工的歷史可以追溯到1953年的西安市建筑工程管理局。2009年，西安市以原建筑工程總公司為基礎，合并了城市建設開發總公司和建筑設計研究院，組建了西安建工集團。這是一家根正苗紅的地方國企。

真正的轉折發生在2017年。那一年，綠地控股以10.71億元現金入股西安建工，拿到了大約66%的股權，西安市國資委保留了34%。這場混改當時被稱作西安市屬國企全面混改第一槍，綠地承諾導入品牌、資源和全國市場網絡，幫西安建工走出去。效果也確實立竿見影。從2017年到2021年，西安建工營業收入從120億元猛增到434億元，年均增長約40%；利潤總額從2.26億元增長到11.6億元。這五年，西安建工是真正的明星企業，在西安百強企業榜上從第11位一路沖到第4位。

但高速增長的背后有一個隱患：對關聯方項目的依賴太深。西安建工承接了大量綠地集團和恒大集團的項目。截至2023年6月末，僅綠地集團的在手合同額就有96.61億元，已經完工72.47億元，但回款只有48.99億元，超過23億元的錢沒有收回來。恒大那邊情況更糟，13個項目合同額合計43億元，隨著恒大暴雷，這些項目形成了超過10億元的應收賬款和壞賬準備。

2022年開始，綠地集團自身也陷入流動性危機，境外美元債展期，銷售規模持續下滑。西安建工的回款鏈條就這樣斷了。當年營業收入一下子減少了83億元，同比下降近兩成。2023年更慘，營收只有141億元，同比下降近六成，凈利潤虧損9億多元，這是西安建工自2009年組建以來第一次虧損。

進入2024年，情況繼續惡化。全年營收跌到91億元，歸母凈利潤虧損8.57億元。應收賬款高達80多億元，資產負債率連續多年保持在80%左右，遠遠超過了建筑業70%的警戒線。2025年前三季度，營收進一步萎縮到47億元，依然虧損。

債務違約幾乎是必然的結果。2024年8月19日，西安建工沒能按期兌付一只中期票據，本息合計2.63億元，實質性違約正式發生。而在此之前的半年里，評級機構大公國際已經連續四次下調它的信用等級，從AA+一路滑到BBB-。違約之后不到一天，評級又被下調到C級，半年之內連降六個等級。

違約之后，事情并沒有停下來。截至2025年年末，西安建工已到期未支付的債務本金合計超過30億元。公司本部及多家子公司被全國多地法院列為失信被執行人，失信情形包括有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務、違反財產報告制度等。總部大樓被法拍，只是冰山一角。

債務危機公開后，在陜西省銀行業協會指導下，省市金融辦和國資委支持下，西安建工成立了金融債委會，參與機構擴大到16家。但具體的債務重組方案至今沒有對外公布。與此同時，企業內部的麻煩也在發酵。據業內消息，西安建工在職員工欠薪已成常態，總部員工被拖欠數月工資，項目一線的員工有的已經一年沒拿到錢。

建筑企業面臨的問題

西安建工不是個案。這幾年，從地方國企到民營建筑公司，不少企業都在經歷類似的困境。這背后反映出建筑行業在周期下行時的幾個共性問題。

第一個問題是擴張模式過于依賴關聯方。很多建筑企業在混改或者合作過程中，承接了大量房地產開發商的項目。這種模式在市場上升期沒有問題，項目多、回款快、利潤高。但一旦上游開發商資金鏈斷裂，建筑企業就成了最直接的受害者。應收賬款變成壞賬，項目停工，墊付的材料款和人工費收不回來，債務壓力瞬間爆發。西安建工就是典型的例子，它的興衰幾乎與綠地集團同步。這種綁定關系在混改時被包裝成優勢，但在風險來臨時就成了致命傷。

第二個問題是資金管理粗放，負債率過高。建筑行業本身就是一個高杠桿行業，墊資施工是常態。很多企業為了拿項目，不惜接受不合理的付款條件，甚至自己掏錢幫開發商墊資。一旦項目回款延遲，企業自身的現金流就會迅速枯竭。西安建工的資產負債率長期在80%以上，遠高于安全線。這意味著企業幾乎沒有緩沖空間，任何一筆應收賬款的延遲都可能引發連鎖反應。

第三個問題是信用體系脆弱。從評級下調到實質性違約，西安建工只用了不到半年時間。這說明市場對建筑企業的信心極其敏感。一旦出現票據逾期、子公司被列為失信被執行人這類負面信息，銀行授信會迅速收緊，融資渠道會關閉，企業連借新還舊的機會都沒有。而失去信用之后，想要再恢復幾乎是不可能的。

第四個問題是核心資產處置中的法律風險。西安建工在總部大樓被法拍前，匆忙簽下一份20年的超低租金租約，這種行為雖然看起來可以暫時保住辦公場地，但從法律上看很難站住腳。更重要的是，這種操作直接影響了資產的拍賣價值。沒有人愿意接盤一個被超長低價租約鎖死的資產。企業想保護自己，結果把資產變成了負資產，債權人的利益也得不到保障，最終是一個雙輸的局面。

結語

總部大樓首次法拍以申請執行人申請暫緩告終，這棟24層寫字樓的命運又多了幾分變數。暫緩拍賣之后，是雙方達成和解、債務重組取得突破，還是暫緩期過后重新上拍，目前還沒有明確消息。但不管怎樣，西安建工的債務困局遠未解決。

從混改明星到違約失信，從總部大樓被拍到暫緩執行，這家老牌國企的起伏軌跡，其實是整個建筑行業在周期轉換期的一個縮影。上游開發商的流動性危機，通過項目回款鏈條層層傳導，最終壓垮了處在下游的建筑企業。而高負債、重資產、依賴關聯方的經營模式，又在危機來臨時放大了風險。

目前西安建工的化債工作還在進行中，16家金融機構組成的債委會能否拿出一套可行的重組方案，員工被拖欠的薪資能否得到解決，這棟大樓最終會不會再次走上拍賣臺，這些問題都還沒有答案。近萬人圍觀卻無人報名，申請執行人主動按下暫停鍵，這至少說明事情還沒有走到不可挽回的地步。對于這棟大樓的最終去向，對于西安建工能否走出泥潭，還需要時間來給出答案。