黃埔的內(nèi)卷還沒結(jié)束

我是紫沐，這是我第488篇日記。

找回點(diǎn)表達(dá)欲，補(bǔ)一補(bǔ)選籌文章，前四期可跳轉(zhuǎn)：荔灣 海珠 天河 番禺

這次聊聊黃埔。

黃埔這幾年的表現(xiàn)，多少有點(diǎn)讓人失望。

首先是配套升級(jí)速度不盡人意。

都2026年了，萬博優(yōu)質(zhì)商業(yè)體都多到一只手?jǐn)?shù)不過來，老黃埔的商業(yè)扛把子，竟然還是老舊的惠潤廣場。

加上工業(yè)轉(zhuǎn)型困難，板塊顏值參差，居住舒適度距離廣州頭部梯隊(duì)是越來越遠(yuǎn)。

而且黃埔供應(yīng)很夸張，新拍+舊改供應(yīng)巨大，還陸續(xù)有核心地塊商改住，內(nèi)部資產(chǎn)幾乎沒有稀缺性。

沒有金融屬性，自住體驗(yàn)感又不算很好，兩者疊加，就是黃埔房價(jià)始終低位萎靡的原因。

要在這么內(nèi)卷的地方買房，選籌得有講究。

最優(yōu)選無疑是魚珠-文沖這一段，屬于黃埔最有潛力的核心區(qū)。

不管從規(guī)劃上，還是現(xiàn)有配套和板塊界面上，優(yōu)勢都很明顯。

具體到個(gè)盤，現(xiàn)階段比較推薦的是未來方洲，或者二手的城光，既有完善的學(xué)鐵商，也有優(yōu)秀的產(chǎn)品力。

這種偏全能的大盤，在核心區(qū)域會(huì)有相對穩(wěn)定的價(jià)格支撐。

其他像中央公館、黃埔潤府、珠江春之類的，多少都屬于個(gè)性化的選擇。

有好幾位朋友曾問過我，未來方洲和海絲城，兩者都是全能大盤，差別在哪里。

我覺得黃埔只有魚珠-文沖這一段，是有地段價(jià)值的。

也就是從地段看，黃埔只有核心區(qū)以內(nèi)，和核心區(qū)以外兩種。

核心區(qū)之外的文沖以東，不管是去到雙崗、雙沙，還是黃埔新城，其實(shí)差別都不大。

都不是中短期黃埔的發(fā)展重心，能打的只有性價(jià)比。

而既然為了性價(jià)比，選擇犧牲通勤，那地鐵多坐一個(gè)站還是三個(gè)站，其實(shí)沒差別。

所以核心區(qū)以外的樓盤要怎么選，更多是看自己的預(yù)算。

真要論居住舒適度，海絲城的配套，也不見得比黃埔新城高到哪去。

過去有個(gè)邏輯，次核心區(qū)域的房價(jià)，不會(huì)比核心區(qū)域差太多，因?yàn)橘徺I力會(huì)有外溢。

但這個(gè)邏輯，其實(shí)是建立在核心區(qū)供應(yīng)稀缺的前提下。

現(xiàn)在魚珠-文沖一帶，新盤林立，二手扎堆，未來也不缺盤，完全看不到稀缺的影子。

沒有稀缺，價(jià)格就會(huì)相對穩(wěn)定。

既然核心區(qū)不貴、好住、有潛力，那為什么還要往次核心走呢。

后續(xù)黃埔的價(jià)格分化，很可能就會(huì)越來越明顯。

再提一提科學(xué)城，科學(xué)城其實(shí)是一面鏡子。

很久以前就說過，有些地方的熱鬧，其實(shí)是花錢砸出來的，為的是賣溢價(jià)。

等新盤賣完，開發(fā)商不再花錢宣發(fā)，媒體大號(hào)不再曝光，就會(huì)原形畢露。

科學(xué)城、梅花園、新造...都是活生生的例子。

所以別看現(xiàn)在有些遠(yuǎn)郊板塊熱度很高，等沒了曝光，市場回歸基本供需，房價(jià)很容易波動(dòng)。

科學(xué)城其實(shí)還好一點(diǎn)，它內(nèi)部有完善的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，能孵化大量地緣性購買力，去填補(bǔ)需求。

所以這輪調(diào)整，科學(xué)城更多是隨大市。

除了當(dāng)初炒太過的東薈城，大部分樓盤都沒有出現(xiàn)超跌。

對比像黃陂這些弱勢板塊，表現(xiàn)已經(jīng)很不錯(cuò)。

科學(xué)城內(nèi)部選籌比較直觀，降價(jià)后的大壯名城，還有相對均衡的品秀星樾，是獨(dú)一檔的存在。

其他的像鼎峰、保利羅蘭、星樾山畔、科城山莊等中流抵住，也可以考慮。

但選籌的核心，還是圍繞開創(chuàng)大道比較安全。

像長嶺居和云埔，中短期還得繼續(xù)承壓。

至于知識(shí)城，畫餅的規(guī)劃部分就不說了，現(xiàn)在應(yīng)該很少人還這么天真。

板塊本身確實(shí)有些產(chǎn)業(yè)底子，可惜有兩個(gè)硬傷。

一個(gè)是規(guī)模和結(jié)構(gòu)還不完善，孵化的購買力數(shù)量和質(zhì)量，都沒法跟科學(xué)城比。

另一個(gè)是，上波行情被嚴(yán)重透支了，新增住宅比新增供應(yīng)高了N倍。

所以除了地緣性買家，其他都不太建議入手。

知識(shí)城的操盤，本質(zhì)上就是個(gè)反面教材。

從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃到住宅規(guī)劃，都暴露出很多問題，只是不便多說。

只希望，能吸取到教訓(xùn)吧。