一季度利潤回落、核心城逆勢(shì)補(bǔ)儲(chǔ)，保利發(fā)展轉(zhuǎn)型突圍正當(dāng)時(shí)

出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、市場(chǎng)整體趨于審慎的2026年，保利發(fā)展的一筆拿地動(dòng)作，成為行業(yè)聚焦的高光時(shí)刻。5月19日，保利發(fā)展全資子公司歷經(jīng)151輪激烈角逐，以41.54億元拿下北京豐臺(tái)區(qū)太平橋核心居住用地，15.40%的溢價(jià)率刷新年內(nèi)北京宅地溢價(jià)紀(jì)錄。一面是重金布局核心城市稀缺資產(chǎn)，一面是一季度歸母凈利潤同比下滑57.06%的短期業(yè)績壓力，保利發(fā)展的“反差”操作背后，是央企龍頭的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見、財(cái)務(wù)底氣與轉(zhuǎn)型決心，更是其在行業(yè)洗牌期錨定高質(zhì)量發(fā)展的堅(jiān)定布局。

核心地塊精準(zhǔn)落子，錨定一線核心價(jià)值

北京土地市場(chǎng)2026年整體呈現(xiàn)“供應(yīng)收緊、優(yōu)質(zhì)稀缺”的格局，宅地指標(biāo)連續(xù)兩年下調(diào)，核心城區(qū)地塊愈發(fā)珍貴。太平橋地塊地處西二環(huán)與西三環(huán)之間，緊鄰西城區(qū)核心功能區(qū)，距海淀區(qū)直線距離不足1.5公里，坐擁主城核心區(qū)位、成熟配套與高端改善需求紅利，是年內(nèi)北京土拍當(dāng)之無愧的“王牌地塊” 。

該地塊總占地3.60萬平方米，規(guī)劃最大建面7.21萬平方米，扣除養(yǎng)老及社區(qū)配套后，可售住宅樓面價(jià)達(dá)6.67萬元/平方米，精準(zhǔn)契合高端改善市場(chǎng)需求。拍賣現(xiàn)場(chǎng)吸引招商蛇口、建發(fā)、廈門國貿(mào)等四家實(shí)力房企同臺(tái)競(jìng)爭，151輪競(jìng)價(jià)的激烈程度，足以印證地塊的稀缺價(jià)值與行業(yè)對(duì)核心資產(chǎn)的一致看好。

此次拿地，是保利發(fā)展時(shí)隔一年重返北京土拍的關(guān)鍵落子，更是其近五年首進(jìn)豐臺(tái)的戰(zhàn)略布局。近年來，保利在北京市場(chǎng)份額持續(xù)承壓，2024年銷售額236.9億元位居第四，2025年回落至166.8億元跌至第七，2026年前四月僅40.38億元排位第十。拿下核心地塊補(bǔ)儲(chǔ)，既是穩(wěn)固北京市場(chǎng)根基、重塑區(qū)域話語權(quán)的務(wù)實(shí)之舉，更是對(duì)“核心城市、核心地段”投資邏輯的堅(jiān)定踐行。

放眼全國，保利2026年拿地策略盡顯“精準(zhǔn)收縮、聚焦高能級(jí)”的穩(wěn)健思路。1-5月上旬，僅新增7宗住宅用地，計(jì)容建面64.71萬平方米，權(quán)益拿地耗資128.30億元，全部布局上海、杭州等一二線熱門城市。對(duì)比2025年同期15宗拿地、145.57萬平方米建面的規(guī)模，投資體量合理收縮，資源進(jìn)一步向核心城市集中，有效規(guī)避三四線城市去化風(fēng)險(xiǎn)，彰顯央企審慎務(wù)實(shí)的投資定力。

短期業(yè)績承壓無礙長期底氣，財(cái)務(wù)穩(wěn)健筑牢安全墊

與拿地?zé)崆樾纬杀砻娣床畹模潜＠l(fā)展短期業(yè)績的承壓。2026年一季度，公司實(shí)現(xiàn)營收457.3億元，同比下降15.74%；歸母凈利潤9.16億元，同比下滑57.06%。追溯過往，自2021年起，公司歸母凈利潤連續(xù)五年同比下滑，2025年更是銳減79.31%，盈利壓力持續(xù)顯現(xiàn)。

短期利潤下滑，是行業(yè)調(diào)整期的共性表現(xiàn)，更是主動(dòng)優(yōu)化結(jié)構(gòu)的階段性結(jié)果。一方面，行業(yè)整體下行，商品房銷售與開發(fā)投資收縮，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，疊加大額資產(chǎn)與信用減值計(jì)提，直接擠壓利潤空間 ；另一方面，保利主動(dòng)收縮三四線城市低效項(xiàng)目，集中資源布局核心城市，短期結(jié)轉(zhuǎn)體量減少，影響當(dāng)期盈利，但為長期高質(zhì)量發(fā)展掃清障礙。

穿透業(yè)績表象，保利的財(cái)務(wù)基本面依舊穩(wěn)健，央企優(yōu)勢(shì)盡顯。一季度，公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額同比大增422.97%，得益于嚴(yán)控工程與土地支出、銷售回款效率提升。截至三月末，公司總資產(chǎn)1.176萬億元，資產(chǎn)負(fù)債率降至71.90%，財(cái)務(wù)杠桿持續(xù)優(yōu)化；手握1275.63億元貨幣資金，銷售回款率高達(dá)91.07%，現(xiàn)金流儲(chǔ)備充足，完全覆蓋短期償債與投資需求。在行業(yè)普遍資金緊張的背景下，這樣的財(cái)務(wù)狀況，為保利重倉核心資產(chǎn)、推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供了堅(jiān)實(shí)底氣。

橫向?qū)Ρ刃袠I(yè)頭部央企，保利雖短期盈利不及華潤、中海，但銷售規(guī)模連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)前列，核心城市銷售占比持續(xù)提升，產(chǎn)品力與品牌力穩(wěn)居第一梯隊(duì) 。短期利潤波動(dòng)不改長期價(jià)值，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況、強(qiáng)大的央企信用背書，讓保利具備穿越行業(yè)周期的核心能力。

組織革新+模式升級(jí)，三大業(yè)務(wù)開啟轉(zhuǎn)型新篇

面對(duì)行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“價(jià)值提升”的深刻變革，保利發(fā)展早已摒棄傳統(tǒng)高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式，全面啟動(dòng)組織架構(gòu)革新與業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，以“開發(fā)+經(jīng)營+服務(wù)”的全新格局，培育第二增長曲線。

2026年初，保利完成總部組織架構(gòu)重大優(yōu)化，整合原有運(yùn)營與產(chǎn)品管理中心，成立不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營中心，核心發(fā)力開發(fā)運(yùn)營協(xié)同模式，深度挖掘資產(chǎn)全生命周期價(jià)值。按照規(guī)劃，未來兩三年將完成業(yè)務(wù)重塑，構(gòu)建“不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營、不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)”三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的新格局，徹底告別單一住宅開發(fā)依賴。

在業(yè)務(wù)落地層面，保利同步推進(jìn)區(qū)域整合與品牌升級(jí)。合并部分低效區(qū)域平臺(tái)，深耕華東、華南等核心經(jīng)濟(jì)圈，調(diào)配骨干高管入駐重點(diǎn)灣區(qū)市場(chǎng)，強(qiáng)化核心區(qū)域統(tǒng)籌能力。品牌理念迭代升級(jí)，發(fā)布“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活”的“三好”體系，從單純建造住宅，轉(zhuǎn)向打造高品質(zhì)人居生活，設(shè)立專項(xiàng)生活研究院，以“耐久、舒適、綠色、智慧、精美、溫情”六維標(biāo)準(zhǔn)，重塑產(chǎn)品核心競(jìng)爭力。

存量市場(chǎng)布局加速落地，成為轉(zhuǎn)型重要抓手。旗下保利和潤推出“保利高屋行”，聚焦上海總價(jià)2000萬元以上二手豪宅交易，年內(nèi)計(jì)劃開設(shè)7-8家門店，正式進(jìn)軍高端存量經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營與服務(wù)板塊穩(wěn)步增長，2025年上半年經(jīng)營收入25.4億元，同比提升13%；保利物業(yè)營收84億元，同比增長7%，為公司貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，有效對(duì)沖開發(fā)業(yè)務(wù)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

把握行業(yè)底部機(jī)遇，央企龍頭價(jià)值凸顯

當(dāng)前，樓市政策持續(xù)釋放積極信號(hào)，核心城市二手房交易率先回暖，市場(chǎng)底部修復(fù)跡象明顯。行業(yè)邏輯已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，住房需求從“有得住”轉(zhuǎn)向“住得好”，高端改善型住宅成為市場(chǎng)主流，核心城市優(yōu)質(zhì)土地資源愈發(fā)稀缺。

保利發(fā)展此番重倉北京核心地塊，精準(zhǔn)契合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，既是對(duì)核心資產(chǎn)價(jià)值的堅(jiān)定看好，更是對(duì)自身開發(fā)能力、產(chǎn)品力與運(yùn)營能力的高度自信。短期業(yè)績承壓是行業(yè)調(diào)整期的必經(jīng)階段，而戰(zhàn)略聚焦、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、轉(zhuǎn)型提速的保利，正憑借央企龍頭的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)，在行業(yè)洗牌中搶占先機(jī)。

從逆勢(shì)拿地到組織革新，從聚焦核心到模式升級(jí)，保利發(fā)展的每一步布局，都彰顯著“穩(wěn)中求進(jìn)、行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的發(fā)展哲學(xué)。短期看，核心地塊將為公司帶來優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)與盈利增長點(diǎn)；長期看，三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的新格局，將推動(dòng)保利徹底擺脫傳統(tǒng)開發(fā)依賴，成長為具備強(qiáng)大抗風(fēng)險(xiǎn)能力與持續(xù)盈利能力的不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)。

在房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長、邁向高質(zhì)量發(fā)展的新時(shí)代，保利發(fā)展以戰(zhàn)略定力穿越周期，以轉(zhuǎn)型創(chuàng)新開辟新局，央企龍頭的價(jià)值與底氣，正逐步兌現(xiàn)為長期發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)能，也為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了可借鑒的實(shí)踐樣本。